TJ 68224, 12 juin 2026, RG 25/03134

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

---

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03134 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JR7W
Section 1
[Adresse 4]
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. RAVON 2, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Monsieur [P] [Z], son gérant

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [I] [H]
née le 16 Février 1967 à [Localité 1] (HAUT RHIN),
demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 17 mai 2021, la SCI RAVON 2 a loué à Madame [T] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 370 euros hors charge, outre 25 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SCI RAVON 2 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 812,30 euros au titre des loyers et charges échus au 6 mars 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la SCI RAVON 2 a fait assigner Madame [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,
- ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner le locataire à payer la somme de 830,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 juin 2025,
- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
- condamner le locataire à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 25 juin 2025.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 27 novembre 2025.
La SCI RAVON 2 était non comparante et non représentée. Madame [T] [H] était comparante.

Une ordonnance de caducité a été rendue le 27 novembre 2025.
Une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 16 décembre 2025.

L’audience s’est tenue le 13 mars 2026 à laquelle la SCI RAVON 2 était comparante, représentée par Monsieur [P] [Z] son gérant. La partie demanderesse a déclaré que la dette s’élève désormais à la somme de 2 973 euros au 13 mars 2026. Le dernier incident de paiement concerne le mois de septembre 2025. Le bailleur confirme que le loyer de mars 2026 a été payé par la locataire. Il précise également qu’il doute de la capacité de Madame [T] [H] de respecter ses engagements si des délais de paiement étaient accordés par le juge.

A cette même audience du 13 mars 2026, Madame [T] [H] déclare gagner 870 euros par mois au titre du chômage, somme à laquelle s’ajouteront bientôt 100 euros suite à la fin d’un indu. Elle déclare avoir déposé un dossier de surendettement mais n’en rapporte nullement la preuve. Elle souligne que sa mère veut l’aider à payer sa dette et qu’elle a peur de déménager vu son âge, 60 ans. Elle est chômage depuis un an, elle travaillait dans les cantines scolaires.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 27 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 mai 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

- Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI RAVON 2 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort de l’audience du 13 mars 2026 que la dette locative de Madame [T] [H] s’élève à la somme de 2 973 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation au 13 mars 2026, montant non contesté par la locataire. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 juin 2025 sur la somme de 830,57 euros.

Madame [T] [H] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, à savoir 870 euros de chômage par mois, bientôt augmenté de 100 euros mensuellement, de la volonté de la mère de la locataire de l’aider à apurer sa dette locative, il y a lieu d'accorder à Madame [T] [H], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 124 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [T] [H] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [T] [H] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Compte tenu de Madame [T] [H] qui a déclaré le 13 mars 2026 avoir peur de déménager, le président d’audience considère qu’il s’agit d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [T] [H] ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience du 13 mars 2026, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l'article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [H] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande de la SCI RAVON 2 au titre de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS