TJ 68224, 12 juin 2026, RG 25/02478

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02478 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JPE4
Section 1
MH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, susbtitué par Me Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [N] [V]
née le 16 Avril 2000 à [Localité 3] (HAUT RHIN),
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [C] [J]
né le 09 Décembre 2002 à [Localité 3] (HAUT RHIN),
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 12 janvier 2024 avec effet au 1er février 2024, la SCI M.A.I. a loué à Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 540 euros hors charges, outre 110 euros de provision pour charges.

La SAS Action Logement Services s'est portée caution des engagements de Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] au titre de ce bail.

Par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution, portant sur le règlement d'une somme de 3 250 euros au titre des loyers et charges échus au 12 mars 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
- ordonner l'expulsion de Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] à lui verser la somme de 6 546,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 sur la somme de 3 250 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 18 septembre 2025.

L'affaire a été appelée et plaidée lors de l'audience du 13 mars 2026.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9 847,89 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2026 inclus.
Le demandeur précise qu'un dossier de surendettement a été déclaré recevable le 19 février 2026 par la commission de la Banque de France du Haut-Rhin.
Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] comparaissent. Ils reconnissent le montant de la dette et précisent être au chômage. Monsieur [J] perçoit 960 euros par mois et Madame [V] 634 euros mensuellement. Ils n'ont pas d'enfant, recherchent un autre logement et sont suivis par une assistante sociale.

L'affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le droit d'agir de la SAS Action Logement Services

Au terme de l'article 2306 du Code civil, "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

L'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale stipule que "la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)".

Les CIL s'étant porté caution mettront en oeuvre les actions en recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résiliation du bail, dans une démarche d'adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherche de relogement des ménages en difficultés.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé".

Le contrat de cautionnement Visale, signé par la SCI M.A.I., en qualité de bailleur, stipule que "sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du Code Civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation d'une indemnité d'occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution, doit lui être reversée dans les dix jours calendaires de son encaissement.

Le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale".

Au cas d'espèce, la Sas Action Logement Services justifie :

- de quittances subrogatives, signées par le bailleur, visant les dispositions de l'article 2309 précité et précisant d'une part, que "cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services" et d'autre part, que la SCI M.A.I., agissant en tant que bailleur, "subroge Action Logement Service dans [s]es droits et actions contre le/les locataire(s) défaillant(s)",

- un courrier de du 21 juillet 2025 par lequel le bailleur indique s'associer à la demande d'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers aux termes convenus,

Il ressort de ces pièces que la SAS Action Logement Services est bien subrogée dans les droits et action du bailleur et qu'elle peut exercer l'action visant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et tendant au recouvrement des sommes dont elle s'est acquittée en sa qualité de caution.

II. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

La SAS Action Logement Services justifie avoir procédé à ce signalement le 26 mars 2025. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 septembre 2025, soit plus six semaines avant l'audience du 13 mars 2026.

La demande formée par la SAS Action Logement Services est donc recevable.

III. Sur les demandes principales

• Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 25 mai 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

• Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l'acte de bail et justifie le principe et le quantum de la créance actualisée qu'elle réclame en produisant différentes quittances subrogatives et justificatifs de ses paiements.

Il ressort des pièces fournies qu'au 6 mars 2026 la dette locative de Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] s'élève à la somme de 9 847,89 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation, mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 mars 2025 pour la somme de 3 250 euros, et à compter de l'assignation jusqu'à la somme de 6 546,55 euros.

Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] seront également condamnés solidairement au paiement à la SAS Action Logement Services d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 26 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur justification par la SAS Action Logement Services d'une quittance subrogative à ce titre. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

• Sur les délais de paiement et l'expulsion

Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de la situation de surendettement de Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J], déclaré recevable le 19 février 2026 est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 25 mai 2025 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité.

Par ailleurs, l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut d'avoir repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges le locataire est exclu du bénéfice des dispositions de ce texte.

Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] n'ont pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience du 13 mars 2026.

Par conséquent Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] sont déchus du bénéfice des dispositions de l'article 24 de la loi de 1989 et n'ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux.

Il convient donc, d'une part, d'ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire par Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J], leur expulsion, ainsi que de leurs biens et de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] succombent à l'instance de sorte qu'ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Pour des raisons d'équité, compte tenu de la situation financière de Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] tous les deux étant au chômage, et de leur présence à l'audience, marquant ainsi leur respect à l’égard de la justice contrairement à de trop nombreux locataires convoqués et absents sans raison légitime, il y a lieu de débouter la SAS Action Logement Services de sa demande de condamnation de Madame [N] [V] et Monsieur [C] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS