TJ 37261, 29 mai 2026, RG 24/05887

MINUTE N° : 26/00318

JUGEMENT
DU 29 Mai 2026

N° RC 24/05887

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’[Localité 1] et [Localité 2])

ET :

[L] [U]

Débats à l'audience du 12 Mars 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à Me [W]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 29 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’[Localité 1] et [Localité 2]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [N] muni d’un pouvoir en date du
12 mars 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [L] [U]
né le à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maurice N’GAMAKITA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me LECCIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N37261-2025-3069 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

D'autre Part ;

RG 24/05887

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2023, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 561,84 € charges comprises.

Le 30 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [L] par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [L] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [L] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [U] [L] au paiement, à titre provisionnel, de la somme en principal de 1862,47 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;
- la condamnation de Monsieur [U] [L] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [U] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [U] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 12 décembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

Appelée une première fois à l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [N] [D] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1146,76 € arrêtée au 12 mars 2026. A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la clause résolutoire était acquise avant la décision de recevabilité de la situation de surendettement de Monsieur [U] par la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 1] et [Localité 2].

En réplique, Monsieur [U] [L], représenté par son conseil, demande au tribunal, à titre principal, de déclarer irrecevable l’assignation de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT et, à titre subsidiaire, de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de ses demandes et conclusions plus amples ou contraires. Il soutient que Monsieur [U] a saisi la commission de surendettement et bénéficie d’un moratoire de 24 mois ; et qu’il a, en outre, repris le paiement du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d’[Localité 1] et [Localité 2] de la dette locative le 29 juillet 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] le12 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit au débiteur de payer ses dettesà compter de la décision de recevabilité de la demande de surendettement.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 19 octobre 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 à Monsieur [U] [L] portant sur la somme de 1688,24 € dont 1546,04 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [U] justifie du dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers d’[Localité 1] et [Localité 2] déclaré recevable par celle-ci le 6 mars 2025. Il apparaît, par conséquent, que la décision de recevabilité de la situation de surendettement de Monsieur [U] est bien postérieure à la délivrance du commandement de payer en date du 30 septembre 2024.

Monsieur [U] [L] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 19 octobre 2023, le commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 12 mars 2026 faisant apparaître une somme de 1475,33 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 246,83 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire la somme mensuelle de 4,90 € de janvier à décembre 2025 et de 3,85 € en janvier et février 2026 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 66,50 € à ce titre.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT actualise la dette locative à la somme de 1146,76 € hors dépens, assurances et pénalités enquête SLS.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1146,76 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 mars 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Lorsqu’une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] produit la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 1] et [Localité 2] en date du 19 juin 2025 prévoyant un réaménagement des dettes avec suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois. Monsieur [U] ne verse pas aux débats la décision de validation de ces mesures et ne justifie pas, non plus, de l’absence de contestation des créanciers. Ainsi, le dossier de surendettement de Monsieur [U] est réputé être toujours en cours d’instruction.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] [L] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis octobre 2024.

Par conséquent, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [U] [L] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 15,00 € ; et ce, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu'à libération effective des lieux.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 à la charge de Monsieur [U] [L].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;