TJ 37261, 29 mai 2026, RG 25/03386

MINUTE N° : 26/00304

JUGEMENT
DU 29 Mai 2026

N° RC 25/03386

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. EPIC VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[F] [U]

Débats à l'audience du 12 Mars 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 29 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. EPIC VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [X] muni d’un pouvoir en date du
12 mars 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [F] [U]
né le 25 Février 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

RG 25/03386

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2006, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT, anciennement l’OPAC 37, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [F] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 196,91 € charges comprises.

Le 30 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [F] par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [F];
- dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [F] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [U] [F] au paiement, à titre provisionnel, de la somme en principal de 822,27 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;
- la condamnation de Monsieur [U] [F] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [U] [F] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [U] [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 juillet 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [X] [G] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur [U].

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 signifié à étude, Monsieur [U] [F] est ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d’[Localité 1] et [Localité 2] de la dette locative le 28 avril 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 9 mai 2006 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025 à Monsieur [U] [F] portant sur la somme de 728,35 € dont 651,09 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [U] [F] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er juillet 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 9 mai 2006, le commandement de payer délivré le 30 avril 2025 et le décompte de la créance arrêté au 12 mars 2026 faisant apparaître une somme de 867,78 € à la charge du locataire.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 174,99 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire la somme de 4,76 € de mai à décembre 2023, puis de 5,24 € en 2024, de 4,90 € en 2025 et de 3,85 € en janvier et février 2026 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 176,98 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit une pénalité mensuelle de 7,62 € de janvier à octobre 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [F] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 439,61 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 12 mars 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur [U] à hauteur de 30,00 € par mois en sus du loyer courant.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] [F] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis décembre 2025. Il convient de relever que le montant des règlements ne permet pas de couvrir le loyer courant compte tenu de la suspension des droits APL depuis janvier 2026. Pour autant, il apparaît que Monsieur [U] respecte le plan d’apurement mis en place avec le bailleur.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [U] [F] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 30 avril 2025 à la charge de Monsieur [U] [F] .

PAR CES MOTIFS