TJ 37261, 29 mai 2026, RG 26/00010

MINUTE N° : 26/00011

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 29 Mai 2026

N° RC 26/00010

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

[K] [G]

Débats à l'audience du 12 Mars 2026

le

Copie conforme et exécutoire à :

Maître Damien PINCZON DU SEL

copie conforme à

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 29 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, inscrite au RCS d’[Localité 4] n° 086 180 387 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS, avocats plaidant

D'une Part ;
ET :

Monsieur [K] [G]
né le 18 Mai 1985 , demeurant [Adresse 3]

non comparant

D'autre Part ;

RG 26/00010

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 6 mars 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [K] portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515,00 € charges comprises.

Le 22 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [G] [K] par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [G] [K] ;
- la constatation de la mauvaise foi caractérisée de Monsieur [G] [K] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [G] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre à compter du 23 novembre 2025 ;
- l'expulsion de Monsieur [G] [K] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
- écarter toute demande de délai judiciaire qui serait demandé par Monsieur [G] [K] ;
- supprimer le délai de deux mois applicable suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;
- la condamnation de Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 1232,41 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 24 décembre 2025, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci et, à la date de l’assignation pour le surplus ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [G] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée ;
- la condamnation de Monsieur [G] [K] au paiement de 200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience 12 mars 2026.
A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT - représenté par son conseil - maitient les termes de son assignation.
Monsieur [G] [K], régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026 signifié à étude, est ni présent ni représenté à l’audience.
La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 janvier 2026 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 20 mai 2014.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 19 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 mars 2025 aux termes duquel il est prévu à l’article 5 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 22 septembre 2025 à Monsieur [G] [K] portant sur la somme de 927,20 € dont 817,78 € au titre des impayés de loyers et de charges.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Monsieur [G] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 novembre 2025. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur produit le bail signé le 6 mars 2025, le commandement de payer délivré le 22 septembre 2025, et le décompte de la créance laissant appraître une somme de 1232,41 € à la charge du locataire arrêtée au 24 novembre 2025.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 106,13 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [K] à verser à La SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1126,28 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 24 novembre 2025.
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En ne conparaissant pas à l’audience, Monsieur [G] [K] s’interdit de justifier de sa situation sociale et financière, et de la reprise des paiements avant l’audience mais aussi de solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [G] [K] est en situation d’impayés depuis son entrée dans les lieux.
lI n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 23 novembre 2025 et d'ordonner l'expulsion des occupants.
Sur les délais d’expulsion
L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, Monsieur [G] [K] a signé un contrat de bail en date du 6 mars 2025 et le logement lui a été délivré de manière tout à fait régulière.
Il est reproché à Monsieur [G] des comportements inadaptés au sein de la résidence troubant la tranquilité du voisinage. Le bailleur produit une pétition non datée signée par 21 locataires, un cliché photographique non horodaté d’un balcon entouré d’un brise-vue et une caméra, des attestations et dépôts de plainte de résidents de l’immeuble dénonçant notamment des dégradations matérielles dans les parties communes de l’immeuble, des nuisances sonores résidant dans de la musique forte après 22h ainsi que des insultes et menaces.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [G] [K] trouble la tranquilité du voisinage en raison de nuisances sonores en écoutant la musique à un volume excessif et en insultant les autres locataires de nature à dégrader les conditions de vie des résidents de l’immeuble. Il apparaît que ces nuisances sont dénoncées par trois locataires décrivant le comportement inadapté de Monsieur [G] [K] au sein de la résidence créant un climat d’insécurité et donnant lieu à des dépôts de plainte ou mains courantes. En revanche, aucun élément versé aux débats ne permet d’imputer les dégradations matérielles à Monsieur [G]. Au surplus, le bailleur ne démontre pas le caractère persistant de ces troubles. Ainsi, le bailleur est défaillant dans l’administration de la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [G] [K].
Ainsi, la demande du bailleur formée à ce titre sera rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [G] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 23 novembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [G] [K].
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont réunies au 23 novembre 2025 ;
Condamnons Monsieur [G] [K] à payer à La SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1126,28 € (MILLE CENT VINGT SIX EUROS ET VINGT HUIT CENTIMES) au titre des impayés de loyers et charges dus au 24 novembre 2025 ;
Disons que Monsieur [G] [K] est désormais occupant sans droit ni titre du logement comprenant un garage ;
RG 26/00010

Ordonnons en conséquence à Monsieur [G] [K] de restituer les lieux loués ;
Disons qu'à défaut, par Monsieur [G] [K], d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Déboutons la SA VALLOIRE HABITAT de sa demande d’expulsion immédiate et sans délai ;
Disons que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [G] [K] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Monsieur [G] [K] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Disons que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;
Déboutons la SA VALLOIRE HABITAT de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamnons Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de l’instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection