T. com. 7501, 17 juin 2026, n° 2025011881

Copie exécutoire : SCP D'AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 17/06/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025011881

ENTRE :

SAS ERA FRANCE, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 390 051 464

Partie demanderesse : assistée de l'AARPI BOURGEOIS-ITZKOVITCH et DELACARTE - Maître Ivan ITZKOVITCH, Avocat au barreau de Seine Saint Denis et comparant par la SCP D'AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES, Avocat (R285)

ET :

1) SARL TRANS-AK IMMO, dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 819 464 827

2) M. [M] [D], demeurant [Adresse 3] Parties défenderesses : assistée de Maître Mourad REKA, Avocat au barreau de la Drome et comparant par Maître Morgane GREVELLEC, Avocat (E2122)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

ERA FRANCHISE SYSTEM LCC est une société de droit américain propriétaire de diverses marques de produits marques de services dessins modèles locaux pour assister des agents immobiliers indépendants.

ERA FRANCHISE SYSTEM LCC a concédé à ERA FRANCE la licence d'exploitation de ces éléments d'identification lui permettant ainsi de développer en FRANCE un réseau de franchise d'agents immobiliers indépendants sous l'enseigne ERA.

Le 21 janvier 2021 ERA FRANCE a signé en tant que franchiseur, un contrat de franchise d'une durée de 5 ans avec M. [D] [M] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentant de TRANS-AK IMMO.

L'objet du contrat était l'exploitation de 2 agences immobilières franchisées situées à [Localité 1] et à [Localité 2].

Par ces contrats, le franchisé s'était engagé à payer une redevance initiale et une redevance mensuelle dont le montant était calculé proportionnellement au chiffre d'affaires.

A compter de l'année 2023, des incidents de paiements sont apparus et le franchisé ne transmettait plus ses bordereaux de chiffre d'affaires.

Après plusieurs mises en demeures et sommations de payer, ERA a notifié le 7 mars 2024 la résiliation du contrat, et a réclamé le paiement des sommes dues ainsi que l'arrêt de l'utilisation de l'enseigne.

TRANS-AK IMMO n'a pas réagi à ces sommations.

C'est ainsi qu'est né le litige

Procédure

Par acte en date du 23 janvier 2025, la

SAS ERA FRANCE,

a assigné la SARL TRANS-AK IMMO à personne se disant habilitée et Monsieur [D] [M] en personne.

Par ces actes, et dans ses dernières conclusions remises à l'audience du 23 septembre 2025, elle demande au tribunal :

Vues les dispositions des articles 1103 et 1104,1231-1 du Code Civil,

Dire et juger la société ERA FRANCE bien fondée en toutes ses présentes fins prétentions et conclusions,

En conséquence, l'y recevoir,

DEBOUTER la société TRANS-AKIMMO et Monsieur [D] [M] de leurs fins, prétentions et conclusions,

SE DECLARER COMPETENT matériellement et territorialement pour statuer sur la présente action,

ORDONNER aux défendeurs la communication des bordereaux de déclaration de TVA pour 2023, sous astreinte de 300 euros par jour à compter du présent exploit introductif d'instance ;

ORDONNER aux défendeurs, à titre additionnel, la communication de ses grands livres des produits non centralisés 2020 et 2021, sous astreinte de 300 euros par jour à compter des présentes conclusions

ORDONNER aux défendeurs de cesser toute communication sous l'enseigne ERA et de supprimer tout élément d'identification ERA sur quelque support que ce soit ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 21 433,20 euros au titre des redevances impayées à l'égard de ERA FRANCE, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 6 504 euros à compter du 6 octobre 2023, date de la mise en demeure;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 17 489 euros au titre de l'indemnité de résiliation contractuelle à l'égard de ERA FRANCE ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 30 000 euros pour atteinte à son image et concurrence parasitaire ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 68 700 euros au titre de l'astreinte contractuelle ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 15 000 euros au titre de l'affiliation à un réseau d'agences immobilières concurrent ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à ERA FRANCE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, outre tous les frais d'huissier engagés ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens ;

ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

En réponse,

Par leurs dernières conclusions remises à l'audience du 2 décembre 2025, la

SARL TRANS-AK et Monsieur [D] [M]

demandent au tribunal de :

SUR LES DEMANDES DIRIGEES A L'ENCONTRE DE MONSIEUR [M] : In limine litis :
* SE DECLARER incompétent matériellement et territorialement concernant Monsieur [D] [M] au profit du Tribunal Judiciaire de Valence ;

A titre subsidiaire ;
* METTRE hors de cause Monsieur [D] [M] ;

Subsidiairement encore ;

DEBOUTER la société ERA France de toutes ses demandes à l'encontre de Monsieur [D] [M]

SUR LES DEMANDES DIRIGEES A L'ENCONTRE DE LA SOCIERE TRANS-AK IM MO :
* ANNULER la clause de redevances ;

A titre subsidiaire ;
* DECLARER la clause de redevance non écrite ;

Subsidiairement encore :
* CONDAMNER la société ERA France au paiement de la somme de 21 433,20 euros et d'ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties ;

Par impossible ;

ORDONNER la révision du montant de la redevance et FIXER celle-ci à 2 % du chiffres d'affaires depuis le début de la relation contractuelle ;

REDUIRE l'indemnité de résiliation réclamée par la société ERA France à l'euro symbolique;

DEBOUTER la société ERA France de ses demandes au titre de l'atteinte à l'image et concurrence parasitaire ;

DEBOUTER la société ERA France de sa demande d'astreinte contractuelle ;

DECLARER non écrit l'article 12-2 du contrat de franchise ;

Par impossible ;

DEBOUTER la société ERA France de sa demande d'indemnité au titre de l'affiliation à un réseau d'agences immobilières concurrent ;

DEBOUTER la société ERA France de ses demandes tendant à :

ORDONNER aux défendeurs la communication des bordereaux de déclaration de TVA pour 2023, sous astreinte de 300 euros par jour à compter du présent exploit introductif d'instance ;

ORDONNER aux défendeurs, à titre additionnel, la communication de ses grands livres des produits non centralisés 2020 et 2021, sous astreinte de 300 euros par jour à compter des présentes conclusions

DEBOUTER la société ERA France de toutes ses demandes ;

ECARTER l'exécution provisoire ;

CONDAMNER la société ERA France à payer à la société TRANS-AK IMMO et Monsieur [D] [M] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.

A l'audience du 24 février 2026, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire et les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 12 mai 2026. Après avoir pris acte que les parties se sont constituées et ont conclu, le juge chargé d'instruire l'affaire, par application de l'article 472 du code de procédure civile, entend les parties, clôt les

débats, et annonce que le jugement réputé contradictoire, mis en délibéré, sera prononcé par mise à disposition des parties le 17 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d'instruire l'affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par le demandeur, tant dans sa plaidoirie que dans ses conclusions, appliquant les dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile, le tribunal les résumera succinctement de la façon suivante :

SAS ERA FRANCE, à l'appui de ses demandes soutient que :

IN LIMINE LITIS : Le tribunal compétent est bien le TAE de Paris :

La clause du contrat établissant la compétence du tribunal de commerce de Paris (devenu le TAE de Paris) est spécifiée de façon très apparente.

Le contrat a été signé par M. [M] en qualité de représentant légal de TRANS-AK IMMO, et en son nom personnel. L'activité d'agence immobilière, objet du contrat de franchise, est une activité commerciale et M. [M] a signé le contrat à titre personnel pour les besoins de cette exploitation commerciale.

Sa qualité de débiteur des obligations d'intuitu personae, de non-concurrence et de loyauté vis-à-vis du franchiseur, lui confère ainsi la qualité de commerçant.

M. [M] ne peut être mis hors de cause. Le contrat de franchise a été signé par M. [M] en tant que mandataire de TRANS-AK IMMO et à titre personnel. Il en résulte nécessairement des obligations solidaires entre l'ensemble des personnes physiques et morales regroupées sous la qualité de franchisé.

La clause du contrat concernant les redevances n'est pas déséquilibrée. Le franchisé n'apporte aucun élément prouvant ce déséquilibre. De plus, cette contestation est prescrite. Les redevances sont dues.

La résiliation du contrat au 6 mars 2023 est valide. En effet, le franchisé n'a pas payé ses redevances et n'a pas transmis les relevés de chiffre d'affaires prévus contractuellement.

Dans ce contexte, l'indemnité de résiliation est due et le franchisé doit arrêter l'utilisation des signes de la marque.

TRANS-AK IMMO a continué à utiliser la marque ERA après la résiliation du contrat, ce qui a créé à ERA un préjudice d'image et parasitaire qu'il convient de réparer

TRANS-AK IMMO s'est affilié à un réseau concurrent en contradiction avec les obligations prévues au contrat, ce qui porte préjudice à ERA

TRANS-AK IMMO et M. [M] répliquent que :

IN LIMINE LITIS le TAE de [Localité 3] n'est pas compétent. En effet, M. [M] n'est pas commerçant. La clause de compétence inscrite au contrat n'est pas opposable à M. [M] et le tribunal compétent est celui de son domicile.

De même, M. [M] ne pourra pas être condamné solidairement, car la solidarité ne se présume pas.

La clause du contrat portant sur les redevances est déséquilibrée. Le tribunal devra déclarer cette clause comme nulle ou à défaut non écrite.

La clause de résiliation est une clause pénale et Le montant réclamé de 17 489 € dû à cette clause est manifestement excessif. Il conviendra de la réduire à 1 € symbolique.

L'indemnité réclamée pour concurrence déloyale et parasitisme ne repose sur aucun élément, ERA n'apportant pas la preuve de son préjudice.

La somme de 68 700 € réclamée au titre de l'astreinte pour faire disparaitre la marque ERA des agences incriminées est en réalité une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du tribunal. Elle devra être ramenée à 1 € symbolique.

Sur ce, le tribunal

IN LIMINE LITIS Sur la compétence du tribunal :

TRANS-AK IMMO et M. [M] soutiennent que le TAE de [Localité 3] n'est pas compétent. En effet, M. [M] n'est pas commerçant. La clause de compétence inscrite au contrat n'est pas opposable à M. [M] et le tribunal compétent est celui de son domicile situé dans la Drome.

ERA soutient au contraire que la clause du contrat établissant la compétence du tribunal de commerce de Paris (devenu le TAE de Paris) est spécifiée de façon très apparente et le contrat a été signé par M. [M] en qualité de représentant légal de la société TRANS-AK IMMO, et en son nom personnel.

L'article 14 du contrat de franchise stipule que «

tout litige pouvant survenir entre les parties sera de la compétence exclusive du tribunal de commerce de Paris (devenu TAE de Paris). »

Le tribunal retient que cette clause est valide car très lisible, étant située juste au-dessus des signatures du contrat.

Le tribunal relève par ailleurs que le contrat de franchise du 22 décembre 2018 a été signé par ERA FRANCE et M. [M] tant en son nom personnel qu'en tant que représentant de TRANS-AK IMMO, que l'activité d'agence immobilière, objet du contrat de franchise, est une activité commerciale et que M. [M] a signé le contrat à titre personnel pour les besoins de cette exploitation commerciale.

Le tribunal en conclut que pour toutes ces raisons, M. [M] a la qualité de commerçant : La clause d'attribution de compétence du contrat est opposable à M. [M].

En conséquence, le tribunal se dira compétent.

Sur la demande des défendeurs de mettre hors de cause Monsieur [D] [M] :

Les défendeurs demandent que M. [M] soit mis hors de cause, la solidarité de la société TRANS-AK IMMO et de son dirigeant ne se présumant pas.

Le tribunal relève que le contrat de franchise a été conclu par M. [M] tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentant de la société TRANS-AK IMMO (pièce n°1 du demandeur). Le tribunal en conclut que le contrat institue des obligations solidaires entre tous les signataires du contrat de franchise, c'est à dire entre la société TRANS-AK IMMO et M. [M].

En conséquence, le tribunal ne mettra pas M. [M] hors de cause.

Sur la demande des défendeurs d'annuler la clause de redevances, ou de la déclarer non écrite ou de la réduire à 2% :

Les défendeurs soutiennent que la clause du contrat portant sur les redevances est déséquilibrée. Le tribunal devra déclarer cette clause comme nulle ou à défaut non écrite. Au contraire, ERA soutient que la clause du contrat concernant les redevances n'est pas déséquilibrée. Le franchisé n'apporte aucun élément prouvant ce déséquilibre. De plus, cette contestation est prescrite. Les redevances sont dues.

Le tribunal relève que le contrat de franchise a été signé le 22 décembre 2018. La société TRANS-AK IMMO et M. [M] n'ont remis en cause la clause du contrat portant sur les redevances que le 17 juin 2025 date de dépôt de leurs conclusions.

De plus, le tribunal relève que les défendeurs n'ont apporté aucun élément montrant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, qu'ils n'ont pas demandé de renégociation du montant de la redevance et qu'ils ont payé les redevances sans incident de paiement jusqu'en 2023.

Pour ces différentes raisons, le tribunal déboutera La société TRANS-AK IMMO et M. [M] de leurs demandes.

Sur la demande de ERA d'ordonner aux défendeurs la communication des bordereaux de déclaration de TVA pour 2023, sous astreinte de 300 euros par jour à compter du présent exploit introductif d'instance :

L'article 6.3 du contrat de franchise (pièce 1 du demandeur) stipule que le franchisé communique au franchiseur « au plus tard le 5 de chaque mois le bordereau de redevances normalisées type ERA dûment remplis, mentionnant notamment le chiffre d'affaires prévisionnel généré par la signature d'actes sous seing privé ainsi que le chiffre d'affaires encaissé le mois précédent. Ce bordereau devra être accompagné d'une copie du bordereau mensuel où le cas échéant trimestriel de la déclaration de TVA du franchisé. »

En conséquence, le tribunal ordonnera aux défendeurs de communiquer à ERA la déclaration de TVA pour 2023 sous astreinte de 50 € par jour à compter du 15eme jour suivant la publication du jugement et ceci pendant 15 jours. Le tribunal ne se réservera pas la publication de l'astreinte

Le tribunal déboutera ERA de ses autres demandes de communications de pièces.

Sur la demande de ERA de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 21 433,20 euros au titre des redevances impayées à l'égard de ERA FRANCE, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 6 504 euros à compter du 6 octobre 2023, date de la mise en demeure :

ERA produit en pièces 3 4 et 6 les justificatifs des redevances impayées pour un montant total de 21 433,20 €, ainsi que la mise en demeure du 20 mars 2024 (pièce 7 du demandeur). ERA produit aussi la mise en demeure du 6 octobre 2023 portant sur la créance de 6 504 € (pièce 2 du demandeur).

Le tribunal a pu vérifier les justificatifs produits. De plus, cette créance n'est pas contestée par les défendeurs.

En conséquence, le tribunal dira que la créance de 21 433,20 euros est certaine, liquide et exigible. Il condamnera solidairement TRANS-AK IMMO et M. [M] à payer à ERA FRANCE la somme de 21 433,20 euros au titre des redevances impayées, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 6 504 euros à compter du 6 octobre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande de ERA d'ordonner aux défendeurs de cesser toute communication sous l'enseigne ERA et de supprimer tout élément d'identification ERA sur quelque support que ce soit ;

Le tribunal relève que TRANS-AK IMMO a adhéré à un autre réseau d'agences immobilières et que ERA ne le conteste pas et n'utilise donc plus les éléments d'identification d'ERA.

En conséquence, cette demande étant sans objet, le tribunal déboutera ERA de sa demande.

Sur la demande de ERA de condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 17 489 euros au titre de l'indemnité de résiliation contractuelle à l'égard de ERA FRANCE ;

ERA demande une indemnité de 17 489 € correspondant aux redevances que TRANS-AK IMMO aurait payé si le contrat s'était poursuivi jusqu'à son terme, c'est-à-dire jusqu'au 21 janvier 2026. ERA fournit la fiche de calcul en pièce 10.

TRANS-AK IMMO et M. [M] considère cette indemnité de résiliation excessive.

L'article 10 du contrat de franchise stipule :

« En cas de résiliation dû à un manquement du franchisé à l'une de ses obligations prévues au présent contrat, le franchisé devra verser, à titre de clause pénale irréductible, une indemnité égale au total des redevances proportionnelles que le franchisé aurait payées si le contrat avait été poursuivi jusqu'à son terme en prenant pour base la moyenne mensuelle de redevances et de contributions au fonds national de communication de l'année antérieure, étant précisé que ladite moyenne mensuelle ne peut en aucun cas être inférieure aux minima contractuels prévu ci-dessus aux articles 4.2.2. et 6.4.2, le tout nonobstant le versement d'autres dommages et intérêts qui pourraient être réclamés. »

Le tribunal qualifiera cette indemnité de clause pénale au regard de son caractère indemnitaire et comminatoire. Aux termes de l'article 1231-5 alinéa 2 du Code civil, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite ;

Le caractère manifestement excessif ou dérisoire de la clause pénale s'apprécie objectivement, par comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l'indemnité prévue ;

Ces points ont été discutés à l'audience.

À la vue des sommes réclamées, le tribunal considère que l'indemnité de résiliation demandée de 17 489 euros n'est pas excessive et condamnera solidairement la société TRANS-AK IMMO et M. [M] à la payer à ERA.

Sur la demande de ERA de condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 30 000 euros pour atteinte à son image et concurrence parasitaire ;

La société ERA soutient que la société TRANS-AK IMMO en continuant à utiliser les signes distinctifs de la marque après la résiliation du contrat a fait acte de concurrence parasitaire et a atteint son image de marque.

Cependant, le tribunal relève que ERA n'a fourni au tribunal aucun élément permettant de justifier et d'évaluer de ce préjudice.

En conséquence, le tribunal déboutera ERA de sa demande.

Sur la demande de ERA de condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 68 700 euros au titre de l'astreinte contractuelle ;

ERA soutient que TRANS-AK IMMO a continué à utiliser l'enseigne ERA, ainsi que de nombreux autres signes d'identification ERA après la mise en demeure du 20 mars 2024 et ceci jusqu'au 7 novembre 2024, soit 229 jours.

ERA demande le paiement d'une indemnité de 68 700 € conformément à l'article 10 du contrat prévoyant une astreinte de 300 € par jour de retard (voir pièce 10 du demandeur).

Les défendeurs considèrent au contraire que cette clause du contrat est une clause pénale excessive qu'il convient de ramener à 1 €.

Le tribunal relève que la date de l'arrêt de l'utilisation des signes distinctifs ERA du 7 novembre 2024 n'est pas contestée.

L'article 10 du contrat stipule :

« Le Franchisé s'engage, dès la cessation du contrat, à ne jamais utiliser à l'avenir le nom commercial, dénomination sociale, logo, graphisme ou tout autre document, susceptible d'entretenir une confusion avec les dénominations, logo, graphisme ou documents ERA. En cas d'usage de tout ou partie des éléments d'identification ERA ou à défaut de la restitution immédiate de ces éléments relevant du droit de propriété intellectuelle, et après une mise en demeure notifiée par lettre recommandée restée sans effet, le Franchisé devra outre le préjudice délictuel, acquitter auprès de ERA France une astreinte journalière de 300€ par jour de non-respect de cette obligation. »

Le tribunal qualifiera cette indemnité de clause pénale au regard de son caractère indemnitaire et comminatoire. Aux termes de l'article 1231-5 alinéa 2 du Code civil, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite ;

Le caractère manifestement excessif ou dérisoire de la clause pénale s'apprécie objectivement, par comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l'indemnité prévue ;

Par ailleurs, en cas d'inexécution partielle, le juge peut même d'office diminuer la peine à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier.

Ces points ont été discutés à l'audience.

Le tribunal relève qu'il condamnera la société TRANS-AK IMMO a versé à ERA une indemnité de résiliation de 17 489 € correspondant aux redevances qu'ERA aurait touchées si le contrat avait été jusqu'à son terme, c'est-à-dire jusqu'au 21 janvier 2026. Il considère des lors que la demande d'ERA de 68 700 € liée à l'usage de la marque jusqu'au 7 novembre 2024 est excessive et la réduira à 1 €.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement TRANS-AK IMMO et M. [M] à payer à ERA FRANCE la somme de 1 euro au titre de l'astreinte contractuelle, déboutant pour le surplus de la demande.

Sur la demande de ERA de condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 15 000 euros au titre de l'affiliation à un réseau d'agences immobilières concurrent :

ERA soutient que TRANS-AK IMMO TRANS-AK IMMO et Monsieur [M] violent délibérément leurs engagements contractuels en poursuivant une activité concurrente à partir des anciens locaux franchisés, et que cette activité lui porte préjudice.

Le tribunal soulève que ERA n'a apporté aucun élément lui permettant d'évaluer le préjudice qu'il aurait subi.

De plus, Le tribunal relève qu'il condamnera la société TRANS-AK IMMO a versé à ERA une indemnité de résiliation de 17 489 € correspondant aux redevances qu'ERA aurait touchées si le contrat avait été jusqu'à son terme, c'est-à-dire jusqu'au 21 janvier 2026.

Le tribunal en conclut que ERA a déjà été indemnisé de ce préjudice et déboutera ERA de sa demande.

Sur les dépens,

Les défendeurs succombant, le tribunal condamnera solidairement TRANS-AK IMMO et M. [M] aux dépens.

Sur l'application de l'article 700 CPC,

Pour faire reconnaître ses droits, ERA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera solidairement TRANS-AK IMMO et M. [M] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS