TJ 93008, 21 mai 2026, RG 25/07165

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07165 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3ORA

Minute : 26/395

Etablissement public SEINE [Localité 2] HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [S] [U]
Monsieur [R] [U]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me Thierry DOUEB

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :Monsieur [S] [U]

Monsieur [R] [U]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE [Localité 2] HABITAT Office Public de Seine [Localité 2] Habitat, siège social10[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [U]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [R] [U]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2009, l’OPH de la SEINE-[Localité 5]- HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [L] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 260,07 euros.

Par délibération du conseil d’administration du 22 mars 2016, l’OPH de la SEINE-[Localité 5] a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEINE-[Localité 5] HABITAT.

Monsieur [Y] [L] est décédé le 02 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, la SEINE-[Localité 5]- HABITAT (OPH) a fait signifier à Monsieur [C] [U] et à Monsieur [T] [U] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SEINE-SAINT-DENIS- HABITAT (OPH) a fait assigner Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6.300,99 euros au titre au titre d’indemnité d’occupation dus et arrêtés au mois d’avril 2025 inclus ;au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail s’il était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de mai 2025, dont le montant actuel est de 519,74 euros,supprimer le délai deux mois conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] au paiement d’une somme qui ne saurait être inférieure à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] aux entiers dépens
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 5] le 30 juin 2025.

À l'audience du 12 mars 2026, la SEINE-SAINT-[Z] (OPH), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.854,61 euros arrêtée au 28 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle précise que le locataire en titre est décédé et que Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] n’ont effectué aucune démarche pour signer un avenant leur permettant de se prévaloir du transfert du bail. Elle précise que que ces derniers ne justifient d’aucun lien de parenté avec le locataire en titre, de sorte qu’ils sont aujourd’hui occupants sans droit ni titre.

Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] comparaissent et précisent avoir vecu avec le locataire principal décédé. Ils mentionnent avoir continué à régler les loyers postérieurement à son décès, mais le bailleur refuse qu’ils puissent continuer à occuper le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande du constat de résiliation judiciaire

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, il apparaît que le locataire Monsieur [Y] [L], est décédé le 02 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées, notamment des déclarations faites au commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 13 mai 2025, des modalités de signification de la sommation de quitter les lieux du 02 juin 2025 et de l’assignation que Monsieur [C] [U] et Monsieur Monsieur [T] [U] occupent le logement.

Toutefois, il ne ressort pas des débats que Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] aient sollicité le transfert du bail après le décès de Monsieur [Y] [L].

Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] ne démontrent pas non plus remplir les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat de bail. Ils ne justifient aucun lien de parenté avec Monsieur [Y] [L], ne communiquent aucune pièce à l’appui de leur demande de transférer le bail.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Monsieur [C] [U] et à Monsieur [T] [U], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès du locataire soit le 02 mai 2024.

En l'absence de tout lien contractuel avec la SEINE-[Localité 5] HABITAT (OPH), Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] qui n'ont, au jour de l’audience, pas restitué le logement, malgré sommation, sont occupants sans droit ni titre.

Il convient, par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] et de celle tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 mai 2024, Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme permettant de réparer le préjudice du bailleur.

L’occupation de Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] est établie depuis le décès le 02 mai 2024.

Tous les deux à l’origine du même préjudice, ils sont obligés in solidum à sa réparation.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 02 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation :
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et du décompte de la créance actualisé que la SEINE-SAINT-[Z] (OPH) rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

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En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] à payer à la SEINE-SAINT-[Z] (OPH) la somme de 11.854,61 euros, au titre des sommes dues au 28 février 2026 échéance de février incluse.

Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [U] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SEINE-[Localité 5]- HABITAT (OPH) les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS