TJ 93008, 13 avr. 2026, RG 25/07172

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07172
N° Portalis DB3S-W-B7J-3ORX

Minute : 26/290

S.C.I. AEG IMMO
Représentant : Me Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672

C/

Madame [W] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La S.C.I. AEG IMMO,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [Y],
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2018 à effet du 5 janvier 2019, la SCI AEG IMMO a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [S] et Madame [W] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1159,01 euros avec charges (loyer principal 810,01 euros).

Cet appartement loué aux consorts [S] et [Y] fait l’objet d’un mandat de gestion auprès de la société WURTZ LOCATIONS.

Monsieur [E] [S] a adressé le 09 octobre 2020 une lettre de congé à la société WURTZ LOCATIONS.

Le 07 novembre 2020, l’agence mandataire informait Monsieur [S] de la date de fin de son préavis légal et également du terme de la clause de solidarité et d’indivisibilité.

Madame [W] [Y] est aujourd’hui la seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4049,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire. Il lui est également demandé de justifier dans le délai d’un mois d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [W] [Y] le 20 mars 2025.

Par assignation du 25 juin 2025, la SCI AEG IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
Constater que la clause résolutoire est acquise A tout le moins constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la bailleresse à la date du 19 avril 2025, les causes pour défaut d’assurance signifié le 19 mars 2025 à Madame [W] [Y] n’ayant pas été régularisé dans le délai légal ;Juger que Madame [W] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 avril 2025 ou subsidiairement depuis le 19 mai 2025.Ordonner l’expulsion de Madame [W] [Y] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du prix antérieurement exigé a titre de loyer et qu’il convient à titre de fixer jusqu’à ce jour à titre provisionnel à la somme de 1159,01 euros jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;Condamner Madame [W] [Y] à payer à la SCI AEG IMMO la somme de 6984, 46 euros, arrêtée au 03 juin 2025, majorée des intérêts à compter du 19 mai 2025.Condamner Madame [W] [Y] à payer à la SCI AEG IMMO :- une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1159,01 euros jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;
- tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenues par le juge et qui ne seraient pas inclus dans les sommes ci-dessus ;
Condamner Madame [W] [Y] à payer à la SCI AEG IMMO la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 09 février 2026, la SCI AEG IMMO représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SCI AEG IMMO considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle actualise sa créance à la somme de 13371, 57 euros arrêtée au 2 février 2026 loyer de février 2026 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [W] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

LA SCI AEG IMMO ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

LA SCI AEG IMMO a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [W] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes principales

1.1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 juin 2025 en vue d'une audience prévue le 09 février 2026, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de la SCI AEG IMMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, la SCI AEG IMMO justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

1.2. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l'article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement signifié par huissier en date du 19 mars 2025 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail du 27 décembre 2018, ainsi que les dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 avril 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 mars 2018, à compter du 20 avril 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

1.3. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [W] [Y]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 avril 2025, Madame [W] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, en réparation du préjudice subi.

Il y a lieu de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse sans majoration, et de condamner Madame [W] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

1.4. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence du défendeur à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 19 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 02 février 2026 (terme de février 2026 inclus) que la SCI AEG IMMO rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [Y] à payer à la SCI AEG IMMO la somme de 13371,57 euros, au titre des sommes dues au 02 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

2.Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI AEG IMMO les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [W] [Y] à payer à la SCI AEG IMMO la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS