TJ 93008, 11 juin 2026, RG 24/00941

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/00941 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWLI
N° de MINUTE : 26/00928

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, ATRIUM GESTION [Localité 2] [Localité 3], SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître [E] de la SCP [B], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [D] [F]
né le 30 Avril 1973 à [Localité 5], (CAP-[Localité 6])
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Marie-charlotte TAVARES de la SELARL MFP AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [D] [F] est propriétaire des lots n°1155, 1162 et 1662 au sein de la [Adresse 5] [Adresse 1], située [Adresse 2] et soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION [Localité 2] [Localité 3], a fait assigner Monsieur [Q] [D] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION [Localité 2] [Adresse 7], demande à la présente juridiction de :

VU le règlement de copropriété,
VU les pièces versées aux débats,
VU l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
VU l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
VU l’article 10.1 de la loi susvisée modifiée par la loi du 13 juillet 2006,

JUGER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 8] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 2] [Adresse 7], recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Q] [D] [F].

DEBOUTER Monsieur [Q] [D] [F] de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 2] [Localité 3].

DEBOUTER Monsieur [Q] [D] [F] de sa demande de plus larges délais de paiement.

CONDAMNER Monsieur [Q] [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 2] [Adresse 7], en principal, selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appels de fonds du 1er novembre 2024 inclus, la somme de 6.627,80 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022, date de la sommation de payer sur la somme de 9.061,92 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [Q] [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 8] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 2] [Localité 3], la somme de 3.724,80 € au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.

CONDAMNER Monsieur [Q] [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 8] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 2] [Localité 3], la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER Monsieur [Q] [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 2] [Localité 3], la somme de 1.800,00 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

Le CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer, les frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Aux termes de ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Monsieur [Q] [D] [F] ne conteste pas la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, et demande à la présente juridiction de :

Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Vu l’article 1353 du Code civil,

- ACCORDER à Monsieur [D] [F] les plus larges délais de paiement,

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- STATUER ce que de droit sur les dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 5 juin 2025, puis a été renvoyée à l’audience du 18 décembre 2025.

À l’issue de l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, puis a été prorogée pour être rendue le 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 2] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale ainsi que des documents du service de la publicité foncière du département de la Seine-[Localité 9] justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Q] [D] [F],
- le décompte de la créance réclamée afférente à la période du 1er janvier 2019 au 1er novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 6.627,80 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 3.724,80 euros qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 9 octobre 2018, 11 mars 2019, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021, 31 mars 2023, 8 novembre 2023, portant approbation des comptes des exercices 2017 à 2021, adoption de travaux et approbation du budget prévisionnel des exercices 2022, 2023 et 2024,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [Q] [D] [F],
- le contrat de syndic en vigueur du 31 mars 2023 au 30 mars 2026.

L'examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant.

En outre, Monsieur [Q] [D] [F] acquiesce à la demande du syndicat des copropriétaires formulée au titre des charges de copropriété.

Par conséquent, Monsieur [Q] [D] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 2] la somme de 6.627,80 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appels de fonds du 1er novembre 2024 inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024, soit à compter du lendemain de l’assignation, sur la somme de 6.298,20 euros, et à compter du 5 novembre 2024, soit à compter du lendemain de la signification des dernières conclusions d’actualisation du syndicat demandeur, sur le surplus.

En revanche, la sommation du 14 février 2022 ne peut être prise en compte comme point de départ des intérêts au taux légal, le décompte joint à cette sommation incluant des sommes injustifiées, notamment des frais de suivi de procédure ainsi que des frais contentieux, qui ne peuvent en aucun cas être assimilées à des charges.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [Q] [D] [F] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé ne peuvent pas être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée au sens de cette disposition légale :

- ainsi des frais de « suivi procédure impayés » et des « frais de gestion », ces frais correspondant selon les factures du syndic versées aux débats à des honoraires forfaitaires contentieux, à des honoraires de constitution de dossier avocat, ou à des honoraires de constitution d’hypothèque, alors que les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, sont des actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. En l’espèce, aucune diligence particulière n’est justifiée au dossier.

- ainsi des frais de mise en demeure et de relance, les factures de « frais de recouvrement » produites au dossier ne permettant pas de justifier d’actes valablement notifiés au défendeur ;

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], située [Adresse 2] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, comme de la mauvaise foi de Monsieur [Q] [D] [F], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 1343-5 dispose en son alinéa 1 que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [Q] [D] [F] sera débouté de sa demande d’échelonnement de paiement sur une durée de deux ans, le débiteur ne justifiant pas de sa capacité à honorer un tel échéancier de paiement, compte tenu de l’importance de sa dette au regard de ses ressources et de ses charges fixes mensuelles telles que décrites dans ses conclusions.

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [D] [F] sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS