TJ 93008, 11 juin 2026, RG 24/05197

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/05197 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEZM
N° de MINUTE : 26/00935

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES TOUR ESSOR SISE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ADAMA
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Jamila OUERGHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 765

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ADAMA est propriétaire des lots n° 1220, 1221, 1222, 1251, 1252, 1253, 1254, 1255, 1256, 1289, 1290, 1291, 1292, 1543, 1544, 1545, 1546, 1547, 1548, 1612 et 1613 au sein de l’immeuble [Adresse 4] ESSOR situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, a fait assigner la SCI ADAMA devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

Vu les dispositions de Ia Loi du 10 Juillet 1965 et de son décret d'application du 17 Mars 1967
Vu les dispositions de Ia Loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application des 30 août et 11 décembre 2019
Vu les articles 1231-6 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner la société SCI A.D.A.M.A. au paiement de la somme de 196.657,56 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7], avec intérêts de droit à compter de l'assignation.
- Condamner la société SCI A.D.A.M.A. au paiement de la somme de 15.000,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.
- Condamner la société SCI A.D.A.M.A. au paiement de Ia somme de 15.000,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7], en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile est de droit.
- Condamner la société SCI A.D.A.M.A. au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La partie défenderesse, régulièrement constituée, n’ayant pas conclu alors qu’elle y avait été invitée par le juge de la mise en état, l’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2025 et a été fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 5 juin 2025, puis elle a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025.

Le 30 mai 2025, la SCI ADAMA a notifié par voie électronique des conclusions de demande de révocation de l’ordonnance de clôture, exposant que :

- Elle ne contestait pas la créance principale réclamée par le syndicat des copropriétaires, à savoir la somme de 196.657,56 euros correspondant en effet aux charges de copropriété et aux appels de fonds, ainsi qu’en outre les intérêts de droit sur cette somme à compter de l’assignation ;
- Les parties ont signé le 22 mai 2025 un protocole d’accord transactionnel correspondant au montant total de 369.106,71 euros conformément aux dispositions de l’article 2044 du code civil, avec un plan d’apurement de cet arriéré par versements mensuels de 20.505,93 euros ;
- Une nouvelle procédure a été engagée par le syndicat des copropriétaires afin de réclamer le reliquat de la dette, non visé dans la présente affaire.

A l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à conclure en réplique aux conclusions de la SCI ADAMA tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture, jusqu’au 23 décembre 2025.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la révocation de l’ordonnance de clôture et a maintenu les demandes de son assignation.

À l’issue de l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026 puis elle a été prorogée pour être rendue le 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que :
« L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, le protocole d’accord ayant été signé entre les parties plus de quatre mois après l’intervention de l’ordonnance de clôture, a vocation à prendre en compte l’intégralité des sommes dues par la SCI ADAMA au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, ce qui dépasse largement le cadre du présent litige.

En outre, ce protocole, qui n’a fait l’objet d’aucune demande d’homologation par la présente juridiction, et dont il semblerait qu’il n’ait pas été respecté par la SCI ADAMA, ne peut en tout état de cause être un obstacle à l’obtention d’un titre exécutoire au bénéfice du syndicat des copropriétaires, au regard de l’ampleur de l’arriéré des charges qui n’est pas contesté.

En conséquence, aucune cause grave qui serait survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture n’est caractérisée par la SCI ADAMA, de telle sorte que la demande tendant à la révocation de cette ordonnance sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ADAMA,
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 196.657,56 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 3 juillet 2020, 18 décembre 2020, 30 avril 2021, 15 décembre 2021, 30 juin 2022, 9 décembre 2022, 30 juin 2023 et 27 octobre 2023, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024,
- les appels de fonds adressés à la SCI ADAMA,
- le contrat de syndic.

L'examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant. En outre, il convient de constater que la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires n’est pas contestée par la SCI ADAMA.

Par conséquent, la SCI ADAMA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la somme de 196.657,56 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2020 et le 1er avril 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, soit à compter de la date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, comme de la mauvaise foi de la SCI ADAMA, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ADAMA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI ADAMA sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5] pris en la personne de son syndic une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 2.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS