TJ 59350, 28 mai 2026, RG 25/08542

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08542 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZ3R

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

S.A. VILOGIA

C/

[C] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [I] [H], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 1992, la société anonyme d’HLM SLE (ci-après SA d’HLM SLE) a donné à bail à Madame [D] [L] et Madame [A] [U] un logement situé [Adresse 3] (appartement n° 0054) à [Localité 3], à titre onéreux, pour une durée de trois mois renouvelable.
Par avenant du 10 octobre 2008, Madame [C] [L] est devenue co-titulaire du bail en cause avec Madame [D] [L], en remplacement de Madame [A] [U].
Puis, la société anonyme VILOGIA (ci-après SA VILOGIA) a remplacé au bail la SA d’HLM SLE.
La SA VILOGIA a notifié la situation d’impayé locatif de Madame [C] [L] à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 14 janvier 2025.
Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [C] [L] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative et de payer la somme principale de 1 146,13 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

-   constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
-    ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
-     condamner le preneur à lui payer la somme de 2 984,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-    condamner le preneur à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus jusqu’à complète libération des lieux et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;
-   condamner le preneur à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-    condamner le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;
-    ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 23 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience. 
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.
Seule la SA VILOGIA comparaît, représentée par Monsieur [I] [H], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 6 081,20 euros à la date du 22 janvier 2026.
Madame [C] [L], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.

A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 02 avril 2026. Celle-ci a été prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Madame [C] [L] a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayé le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 22 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai d’un mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Toutefois, au jour de la conclusion de l’avenant ayant donné qualité de co-titulaire du bail à Madame [C] [L], la loi prévoyait, toujours en son article 24, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux ».
En application des dispositions de la loi applicable au jour de la conclusion du contrat entre le bailleur et la défenderesse, il convient donc de retenir, pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, le délai de deux mois, d’ailleurs visé au commandement de payer délivré par la SA VILOGIA à Madame [C] [L].
En effet, la SA VILOGIA justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, fait signifier à Madame [C] [L] un commandement d’avoir à lui payer la somme 1 146,13 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, ce commandement visant la clause résolutoire du bail.

Suivant le décompte arrêté au 22 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 18 mars 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d’ordonner à Madame [C] [L] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
 
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’avenant par lequel la défenderesse est devenue co-titulaire du bail avec Madame [D] [L] prévoit expressément que les co-preneuses s’obligent « conjointement et solidairement » à l’ensemble des obligations nées du contrat. Il peut donc être réclamé à Madame [C] [L] l’ensemble des sommes dues en application du contrat de bail, à charge pour elle de se retourner, le cas échéant, contre sa co-preneuse solidaire.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Ainsi, Madame [C] [L] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 472,77 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
La SA VILOGIA verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 octobre 1992 et son avenant du 10 octobre 2008  ;
−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 janvier 2025 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 22 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus (échéance janvier 2026 non incluse).
Il résulte de l’assignation et du décompte produit que Madame [C] [L] reste devoir à la SA VILOGIA la somme de 6 081,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des frais facturés les 30 novembre 2024 (263,70 euros), 31 mars 2025 (89,39 euros au titre du commandement de payer) et 31 novembre 2025 (181,96 euros), qui ne sont pas dus à ce titre.
Madame [C] [L], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [L] à payer à la SA VILOGIA la somme de 6 081,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), avec intérêt légal à compter de la présente décision.
Les indemnités d’occupation dues du 18 mars 2025 au 22 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse et échéance janvier 2026 non incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [C] [L] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA VILOGIA recevable ; Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (appartement n° 0054) à [Localité 3], conclu le 10 octobre 2008 entre la SA VILOGIA, d'une part, et Madame [C] [L], d'autre part, à compter du 18 mars 2025 par effet de la clause résolutoire du contrat ; Ordonne à Madame [C] [L] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;