TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/02869

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Maître Benjamin JAMI
Copie certifiée conforme à :
-Maître [S] [L]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02869
N° Portalis 352J-W-B7J-C65YT

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [P] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02869 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65YT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [P] [X] est propriétaire des lots de copropriété 2, 7, 12 et 13 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par exploit du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 16 octobre 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, vu le décret d’application du 17 mars 1967,

-CONDAMNER Madame [P] [X] au paiement de la somme de 28.611,80 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 inclue),

- ORDONNER la capitalisation des intérêts,

-CONDAMNER Madame [P] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

-CONDAMNER Madame [P] [X] au paiement de la somme de 1.200 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02869 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65YT

Madame [P] [X] a été citée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever que le demandeur formule une demande principale englobant les charges de copropriété et les frais de recouvrement de sa créance, alors qu’il s’agit de demandes distinctes qui seront donc traitées ci-dessous séparément.

1. Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale délivrée le 28 janvier 2025 que Madame [P] [X] est propriétaire des lots 2, 7, 12 et 13 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 9 mars 2022, 9 mars 2023 et 26 mars 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 01/10/2019 au 30/09/2020, du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022 et du 01/10/2022 au 30/09/2023 et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025,
les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à Madame [P] [X] entre le 1er octobre 2021et le 1er janvier 2025, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,
un décompte de créance arrêté au 1er janvier 2025,
le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [P] [X], déduction faite des frais de recouvrement et intérêts de retard, est débiteur de 27.594,11 euros.

Madame [P] [X] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En, conséquence, elle sera condamnée au paiement de la somme de 27.594,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus).
Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

2. Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.017,70 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

- 02/02/2023 : mise en demeure : 44,00 €
- 02/03/2023 : intérêts de retard : 43,19 €
- 02/03/2023 : relance : 35,00 €
- 06/05/2024 : mise en demeure : 54,00 €
- 06/05/2024 : intérêts de retard : 89,09 €
- 24/05/2024 : relance : 44,00 €
- 14/10/2024 : sommation de payer : 228,41 €
- 18/10/2024 : constitution dossier avocat : 480,00 €

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une première mise en demeure en date du 6 mai 2024 envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 et distribuée le 17 mai 2024.

Les frais de cette mise en demeure seront retenus à hauteur de 44 euros TTC conformément au tarif annexé au contrat de syndic.

Les frais antérieurs à cette mise en demeure (44 € et 35 €) ne seront pas retenus.

Concernant les frais de la relance du 24 mai 2024, ils apparaissent inutiles, celle-ci ayant été adressée quelques jours après la mise en demeure du 6 mai 2025.

S’agissant des frais et honoraires de syndic relatifs à la constitution du dossier à l’avocat (480 euros), ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative, lesquels relèvent de la mission de base du syndic et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

Dès lors, seuls les frais de la mise en demeure du 6 mai 2024 (44 €) et de la sommation de payer en date du 27 septembre 2024 (228,41) sont indemnisables.

En conséquence, il y a lieu de condamner la Madame [P] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 272,41 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de le débouter du surplus de sa demande à ce titre.

3. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [P] [X] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Madame [P] [X] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

dépensAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [X], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

frais non compris dans les dépensEn application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Madame [P] [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,