TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/03484

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Me Saad EL JORD
Copie certifiée conforme à :
-Me Saad EL JORD
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/03484
N° Portalis 352J-W-B7J-C66EF

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]
et encore
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [E] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]

non-représentés
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03484 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66EF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°59 dans un immeuble situé [Adresse 7].

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 17 mars et 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, de :

« CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 5], les sommes suivantes :

▪ 8.105,81€, au titre de ses charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

▪ 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

▪ 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

➢ CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] aux entiers dépens. »

Monsieur [R] [S] a été cité à personne et Madame [E] [H] à étude.

Ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que le demandeur formule une demande principale englobant les charges de copropriété et les frais de recouvrement de sa créance, alors qu’il s’agit de demandes distinctes qui seront donc traitées ci-dessous séparément.

1 - Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 28 janvier 2025, établissant la qualité de propriétaires indivis de Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] du lot 59 de l’immeuble [Adresse 7].

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03484 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66EF

Il produit, à l’appui de sa demande :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2022, 28 juin 2023 et 25 juin 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025,

- les appels de fonds du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024,

- le règlement de copropriété.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H], pour le lot 59, est débiteur de la somme en principal de 6.907,28 euros au 1er janvier 2025.

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété portant en son article 83 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] sont déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement, en leur qualité de copropriétaires, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.907,28 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appel provisionnel 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de l’assignation.

2- Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.198,53 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit :

27/11/2023: mise en demeure: 54,00 €11/12/2023: intérêts de retard: 04,15 €11/12/2023: relance mise en demeure: 44,00 €28/02/2024: constitution dossier pour avocat: 480,00 €05/03/2024: SCP AVALLE SOMM du 01/03/2024: 136,38 €18/12/2024: constitution dossier pour avocat: 480,00 €
Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune preuve de la reception de la lettre de mise en demeure en date du 27 novembre 2023.

Les frais de celle-ci et de la relance du 11 décembre 2023 ne seront, de ce fait, pas retenus.

Les frais de suivi de procédure et les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions sus-mentionnées dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Les frais de la sommation du 1er mars 2024 ne sont pas justifiés et la sommation n’est pas produite.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] de leurs obligations.

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenus aux dépens, Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,