TJ 75056, 18 juin 2026, RG 23/11427

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me CALLON, Me KOUDOYOR

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ZEMMOUR KOSKAS

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/11427
N° Portalis 352J-W-B7H-C2UNZ

N° MINUTE :

Assignation du :
28, 29 et 31 août 2023

JUGEMENT
rendu le 18 juin 2026
DEMANDEUR

Monsieur [N] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0273

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Sandra ZEMMOUR KOSKAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1211

Monsieur [Y] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]

MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentés par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

Décision du 18 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/11427 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UNZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 27 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [F] est propriétaire non-occupant du lot n°34 (appartement au 5ème étage) de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au-dessus de l'appartement de M. [F] se trouvent le lot n°37, appartenant à M. [S] [U] (propriétaire non-occupant), et le lot n°38, appartenant à M. [Y] [R] (propriétaire non-occupant) et à M. [V]. M. [Y] [R] est assuré auprès de la société MAIF.

M. [F] a dénoncé la survenance d'un dégât des eaux le 27 septembre 2018.

Par exploits d'huissier du 16 mars 2021, M. [K] a fait assigner en référé Messieurs [U], [R], [V] et le syndicat des copropriétaires aux fins de désignation d'un expert judiciaire.

M. [V] est décédé le 22 avril 2021.

Par ordonnance du 14 mai 2021, M. [N] [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juillet 2022.

Par exploits de commissaire de justice des 28, 29 et 31 août 2023, M. [F] a fait assigner M. [R], M. [U] et la MAIF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'indemnisation des préjudices qu'il estime avoir subis.

Aux termes de l'acte introductif d'instance, M. [F] demande au tribunal, au visa des articles 651 et suivants et 1242 et suivants du code civil, de :

" Condamner in solidum M. [U], M. [R] et la MAIF ès qualité d'assureur de M. [R] à payer à M. [F] la somme de 13 851,46 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [U] et M. [R] à réaliser les travaux de mise en conformité des installations sanitaires privatives de leurs appartements sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, dans un délai de 3 mois ;

Condamner in solidum M. [U], M. [R], la MAIF ès qualité d'assureur de M. [R] à payer à M. [F] la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ainsi que les frais d'expertise judiciaire de 9 495,66 euros ;

Confirmer l'exécution provisoire ".

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 janvier 2024, M. [R] et la MAIF demandent au tribunal, au visa de l'article 1242 du code civil et de l'article 246 du code de procédure civile, de :

" Dire et juger M. [R] et la MAIF recevables et bien fondés en leurs conclusions et fins,
Y faisant droit,

A titre principal,
Constater que M. [R] n'est pas responsable des désordres dans l'appartement de M. [F] ;
Débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [R] et de son assureur la MAIF ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal entendait retenir la responsabilité de M. [R], il convient de la fixer à hauteur de 15% suivant le partage proposé par l'expert judiciaire et de retenir les dommages et intérêts de M. [F] à la charge de M. [R] et de son assureur la MAIF à hauteur de 2077,71 euros ;

En tout état de cause,
Condamner tout succombant à payer à M. [R] et à son assureur la MAIF la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Koudoyor, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, M. [U] demande au tribunal, au visa des articles 651 et 1242 du code civil, de :

" Débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [F] à payer à M. [U] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [F] aux entiers dépens ;

Ecarter l'exécution provisoire ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 - prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les demandes indemnitaires

A - Sur les désordres et leur origine

M. [F] produit aux débats le compte-rendu de visite établi le 20 juillet 2020 par le cabinet Artexia, architecte de l'immeuble, dans lequel sont relevés les éléments suivants s'agissant du lot n°34 lui
appartenant :

- dans le séjour : décollement de peinture ponctuel sur faux-plafond et humidité anormale ;
- dans la salle d'eau : décollement ponctuel de peinture, formation de poches d'eau sur le faux-plafond, taux d'humidité important mesuré sur les parois verticales, traces noires ponctuelles ;
- dans la cuisine : décollement ponctuel de peinture et traces jaunâtres visibles sur la paroi séparant la cuisine du séjour ;
- dans la chambre : pas de désordres constatés.

L'expert judiciaire a pour sa part relevé, lors de la première réunion d'expertise le 9 septembre 2021, que les taux d'humidité constatés en haut de mur de droite de la cuisine sont compris entre 10 et 36% (en fond de placard), entre 11 à 15% au plafond de la chambre et de l'ordre de 20 % dans la salle de bains. Ces relevés sont accompagnés dans le rapport de clichés montrant des traces noires et auréoles sur les murs et plafonds des zones concernées.

Ces éléments établissent la matérialité des désordres constatés dans le logement de M. [F], celle-ci ne faisant d'ailleurs l'objet d'aucune contestation.

L'expert judiciaire désigne au titre des causes de ces désordres des fuites, anomalies et non-conformités des installations sanitaires du logement de M. [U], et dans une moindre mesure dans celui de MM. [V] et [R].

B- Sur les responsabilités

M. [F] recherche la responsabilité de M. [U], propriétaire du lot n°37 et de M. [R], propriétaire du lot n°38 sur le fondement de l'article 1242 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Bien que son action ne soit pas fondée en droit à l'encontre de la MAIF, il convient de considérer qu'il exerce à son encontre l'action directe de l'article L. 124-3 du code des assurances.

Sur ce,

L'article 1242 du code civil prévoit que " on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ".

A la différence du régime de responsabilité pour faute posé par l'article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle du fait des choses ne nécessite pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose, puisqu'il suffit de démontrer le rôle instrumental de la chose dans la production du dommage.

L'article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les
règlements ".

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds.

L'action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L'article L 124-3 du code des assurances prévoit quant à lui que : " Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ".

* sur la responsabilité de M. [U]

M. [F] fait valoir que le rapport d'expertise a relevé des fuites et non-conformités dans les installations sanitaires de l'appartement de M. [U], qui seraient à l'origine des désordres constatés dans son appartement.

M. [U], qui ne conteste ni les désordres ni la vétusté et la non-conformité de ses installations et leur caractère fuyard, oppose en revanche que le lien de causalité avec les désordres constatés n'est pas suffisamment établi, dès lors que son appartement était inoccupé et que le premier rapport amiable n'avait précisément constaté aucun désordre dans la chambre de M. [F], située sous son logement.

Sur ce,

Si l'expert judiciaire a indiqué, après avoir constaté les désordres, " qu'il n'est pas contestable que les dégradations apparentes sont la conséquence d'apports d'eau en provenance des logements supérieurs ou des parties communes ", il a conclu que l'origine de ceux-ci résidaient dans les installations sanitaires des appartements situés au-dessus.

Le rapport d'expertise judiciaire a ainsi révélé de nombreuses fuites, infiltrations, anomalies et non-conformités dans le logement de M. [U].

Ainsi, l'expert relève notamment :

" - vétusté avancée des installations sanitaires et de plomberie
- l'arrivée d'eau est coupée lors de notre visite ; compte-tenu de fuites permanentes, il n'est pas possible de laisser la vanne d'isolement du logement ouverte - le locataire ouvre et ferme ladite vanne en fonction de ses besoins ;
- nous constatons des fuites (après pulvérisation de colorant UV) : au niveau des joints des carreaux de la douche ; au niveau du joint du périphérique au receveur de douche ; aux pourtours des raccords de la robinetterie murale.
Notons que ces fuites correspondent au taux d'humidité important constaté au niveau du mur mitoyen entre le logement de M. [V] et le logement de M. [U], mur placé juste au-dessus du mur entre la cuisine et la chambre du logement de M. [F].
- il n'existe aucune étanchéité au sol sous ledit bac à douche
- l'évacuation du receveur de douche s'effectue par l'intermédiaire d'un sanibroyeur utilisé comme pompe de relevage. Cet appareil est débranché, sinon il fonctionne en permanence (mécanisme défectueux). Le locataire est donc contraint de brancher l'appareil pour prendre une douche et le débrancher par la suite,
- fuite sur le flexible de la douchette utilisée pour le WC
- le joint silicone de l'évier est défectueux ; infiltrations sous le cumulus sous lequel un bac a été posé pour récupérer cette eau,
- la tuyauterie d'évacuation de la douche et du sanibroyeur s'évacue directement par le tube PVC en DN50, cheminant dans le cheneau jusqu'à la descente EP
- l'évacuation du cumulus et de l'évier chemine directement dans le cheneau ".

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Ces éléments établissent donc le caractère fuyard des installations de M. [U]. Celui-ci est toutefois insuffisant à engager la responsabilité du propriétaire, l'existence d'un lien de causalité avec les désordres constatés devant être établie.

Or, il ressort des constatations de l'expert que les fuites identifiées correspondent à l'emplacement des taux importants d'humidité relevés sur le mur mitoyen entre la chambre et la cuisine de M. [F], situé sous l'appartement de M. [U]. Le fait que le rapport de visite de l'architecte établi en 2020 n'ait relevé aucun désordre dans la chambre de M. [F] est à cet égard insuffisant à exclure un lien de causalité entre les installations fuyardes de M. [U] et les désordres constatés dans la cuisine mitoyenne.

Le fait par ailleurs que le logement de M. [U] ait été inoccupé lors des opérations d'expertise est par ailleurs inopérant, dans la mesure où celles-ci ont été réalisées près de trois années après la survenance du dégât des eaux et où M. [U] ne rapporte aucunement la preuve que son appartement était alors inoccupé.

Enfin, le fait que l'expert ait relevé une absence de ventilation dans la cuisine de M. [F], s'il est susceptible d'avoir une incidence sur la durée de séchage consécutive au dégât des eaux, n'est pas de nature à rompre le lien de causalité entre les fuites constatées et les désordres observés.

Dès lors, le lien de causalité entre les fuites et non-conformités observées dans l'appartement de M. [U] et les désordres constatés chez M. [F] étant suffisamment établi, M. [U] engage sa responsabilité tant sur le fondement de l'article 1242 du code civil en sa qualité de propriétaire que sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, les infiltrations subies excédant les inconvénients normaux du voisinage.

* sur la responsabilité de M. [R]

M. [F] estime que l'expert judiciaire a également relevé des non-conformités dans l'appartement des consorts [V] et [R] et que celles-ci sont à l'origine du dégât des eaux subi.

M. [R] oppose que si l'expert judiciaire a relevé des non-conformités dans ses installations sanitaires, il n'a constaté aucune fuite, de sorte que ses installations ne peuvent être à l'origine des désordres constatés. Il ajoute que l'expert n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations dans la mesure où il a indiqué que les fuites constatées chez M. [U] " peuvent expliquer à elles seules les dégâts des eaux du logement de M. [F] ". Il ajoute que son studio est lui-même en proie d'infiltrations en provenance des installations privatives de M. [U].

Sur ce,

L'expert judiciaire a relevé, concernant les installations sanitaires de M. [R] :

" - traces d'infiltrations (anciennes) sous le bac à douche,
- il n'existe aucune étanchéité au sol sous ledit bac à douche (non-conformité au règlement sanitaire départemental)
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- la tuyauterie d'évacuation de la douche est en légère contre-pente vis-à-vis de la descente eaux usées,
- un taux d'humidité important (100%) est constaté au-dessus du canapé (à droit du mur ", sur le mur mitoyen avec le logement de M. [U] ; "

Si l'expert judiciaire formule une proposition de répartition de responsabilité à hauteur de 15% pour M. [R], le tribunal relève qu'aucune de ses constatations ne permet d'établir un lien de causalité entre les non-conformités constatées, et d'ailleurs non contestées, et les désordres subis par M. [F]. En effet, comme le relève M. [R], aucune fuite n'a été relevée sur ses installations par la société Aquanef, qui a assisté l'expert lors des recherches de fuites. Le seul fait que les installations sanitaires soient non conformes est insuffisant à établir un lien de causalité avec les désordres constatés dans l'appartement de l'étage inférieur, les traces d'infiltrations relevées sous le bac à douche étant jugées anciennes par l'expert.

Dès lors, en l'absence de lien de causalité avéré avec les désordres subis par M. [F], la responsabilité de M. [R] ne peut être engagée, que ce soit sur le fondement de l'article 1242 du code civil ou celui de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

M. [F] sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [R] et de l'action directe exercée à l'encontre de la société MAIF, en l'absence de responsabilité de son assuré.

C- Sur les préjudices

M. [F] sollicite l'allocation de la somme totale de 13 851,46 euros, ainsi décomposée :

- 3 998,98 euros correspondant au coût des travaux de reprise des murs et plafonds endommagés, suivant un devis de l'entreprise Alazard du 7 décembre 2021, non produit aux débats mais soumis à l'expert avec le dire n°3 en demande, sur lequel l'expert n'a formulé aucune observation. Ce coût de remise en état, en lien avec les désordres, sera ainsi retenu à hauteur du montant du devis soumis à l'expert.

- 621,65 euros en réparation de l'absence d'indexation du loyer à titre de dédommagement du locataire depuis la survenance du sinistre. Pour en justifier, M. [F] produit un tableau intitulé " estimation des préjudices au 30-06-2022 " comportant le détail des sommes sollicitées et établi par lui-même, mais ne produit aucune autre pièce justifiant des montants en question. Si ce tableau a effectivement été soumis à l'expert - celui-ci ayant indiqué " cette estimation n'appelle pas d'observation de ma part " -, ce seul fait est insuffisant à établir la réalité du préjudice invoqué à ce titre et son montant. En effet, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de la remise consentie à son locataire, il ne pourra qu'être débouté de la demande relative à ce poste de préjudice.

- 710,94 euros au titre de l'absence de refacturation des charges de consommation d'eau au locataire depuis la survenance du sinistre : cette demande n'est elle aussi justifiée par aucune pièce autre que le tableau établi par M. [F] lui-même, et sera rejetée pour les motifs ci-avant indiqués.
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- 1 000 euros correspondant à l'absence de possibilité d'indexation du loyer en l'absence de travaux réparatoires : là encore, cette somme n'étant justifiée par aucune pièce - M. [F] ne justifiant par ailleurs nullement du loyer perçu -, il sera débouté de sa demande à ce titre.

- 19,90 euros correspondant au coût d'un testeur d'humidité : aucune facture n'étant davantage transmise pour justifier de cette somme, cette demande sera rejetée.

- 750 euros au titre des déplacements depuis la [Localité 7]-Atlantique pour les réunions d'expertise, outre 2 250 euros au titre du temps passé en correspondances avec le syndic, les copropriétaires et les assureurs : aucun justificatif du coût des déplacements ou correspondances invoquées n'étant versé aux débats, ces demandes seront rejetées, étant par ailleurs précisé qu'elles relèvent pour certaines des frais irrépétibles.

- 4 500 euros au titre du préjudice moral subi depuis 45 mois : M. [F] indique que ce préjudice est constitué par le fait que son locataire était susceptible de quitter son appartement à tout moment et qu'il était dans l'impossibilité de le louer ou le vendre. Là encore, en l'absence de tout justificatif produit, et dans la mesure par ailleurs où cette seule incertitude n'est pas susceptible de caractériser le préjudice moral invoqué en l'absence de tout autre élément, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, le préjudice subi par M. [F] sera fixé à la somme de 3 998,98 euros, correspondant au coût de la remise en état des murs et plafonds. M. [U] sera condamné à lui verser cette somme.

2 - Sur les demandes relatives aux travaux de mise en conformité

M. [F] demande la condamnation de M. [U] et M. [R] à procéder aux travaux de mise en conformité de leurs installations sanitaires.

La responsabilité de M. [R] ayant été écartée, M. [F] est donc mal fondé à solliciter sa condamnation à effectuer des travaux, le lien avec les désordres n'étant pas établi comme jugé plus haut, étant au surplus relevé que M. [R] a fait procéder à des travaux de remplacement de sa douche et d'étanchéité justifiés par la facture du 2 janvier 2023 produite aux débats.

Il apparait en revanche que les non-conformités et fuites affectant les installations sanitaires de M. [U] sont à l'origine des désordres et que M. [F] est bien fondé à demander sa condamnation à faire réaliser les travaux de nature à remédier aux désordres, dans la mesure où l'expert judiciaire a indiqué que " il est indispensable que l'ensemble des travaux de remise en état/remise en conformité des installations de plomberie et sanitaires de ces logements soient effectués avant de pouvoir procéder à la remise en état du logement ".

Le tribunal relève toutefois qu'outre le fait que M. [U] indique dans ses écritures qu'il réalisera les travaux en cas de condamnation, il n'est pas suffisamment établi que le prononcé d'une astreinte soit nécessaire à l'exécution de la condamnation prononcée, la persistance des infiltrations n'étant pas établie. Par ailleurs, l'imprécision des travaux réparatoires de nature à remédier aux désordres, l'expert ne les ayant pas précisément mentionnés, n'apparait pas compatible avec le prononcé d'une astreinte qui ne sera donc pas prononcée.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Les avocats en ayant fait la demande seront autorisés à recouvrer ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d'expertise judiciaire.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [U] sera condamné à payer 3 500 euros à M. [F] au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

L'équité commande par ailleurs de débouter M. [R] et la MAIF de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l'affaire.
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/11427 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UNZ

PAR CES MOTIFS,