TJ 75056, 18 juin 2026, RG 24/04436

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me FOIRIEN

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/04436
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

N° MINUTE :

Assignation du :
14 et 20 mars 2024

JUGEMENT
rendu le 18 juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSES

Société LE TERROIR
[Adresse 3]
[Localité 3]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentées par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 18 juin 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 27 février 2026, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le cabinet Le Terroir, assuré auprès de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, était le syndic de copropriété de l’immeuble jusqu’à l’assemblée générale du 22 mai 2023, lors de laquelle les copropriétaires ont désigné la société Maville Immobilier.

En 2018, le syndicat des copropriétaires a missionné la société Eurotec afin de réaliser une étude préalable à la réalisation de travaux, en raison de la détérioration des fers de structure des passerelles de la cour intérieure et de l’apparition de fissures sur les murs en façade de l’immeuble.

Aux termes de l’assemblée générale du 17 avril 2019, la société Eurotec a été missionnée pour le suivi des travaux de ravalement de la courette et des murs de la façade, et ces travaux ont été confiés à la société STL Rénovation.

L’assemblée générale du 22 avril 2021 a voté un budget complémentaire pour la réalisation de ces travaux.

Le 17 février 2022, la société Le Terroir a versé un acompte de 30% (soit la somme de 39 666,89 euros) à la société STL Rénovation.
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

Le 1er septembre 2022, le syndic a indiqué au conseil syndical que la société STL Rénovation avait été placée en liquidation judiciaire le 12 juillet 2022, et a déclaré une créance du montant de l’acompte versé auprès du mandataire-liquidateur.

C’est dans ces conditions que par exploits de commissaire de justice des 14 et 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 15ème a fait assigner la société Le Terroir et la société MMA IARD Assurances Mutuelles devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement aux fins de remboursement de l’acompte versé et d’indemnisation d’une perte de chance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 15ème demande au tribunal, au visa de l’article 1992 du code civil, et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Débouter la société Le Terroir et la société MMA IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement la société Le Terroir et la société MMA IARD à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] l’acompte de 39 666, 86 euros versée tardivement à l’entreprise STL ;

Condamner solidairement la société Le Terroir et la société MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 27 309,78 euros au titre de la perte de chance d’avoir vu les travaux se réaliser au prix du marché conclu avec la société STL ;

Condamner solidairement la société Le Terroir et la société MMA IARD à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la SAS Le Terroir et la société MMA IARD Assurances Mutuelles demandent au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1984 et suivants du code civil, de :

« A titre principal,
Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de MMA IARD Assurances Mutuelles et du cabinet Le Terroir ;

Subsidiairement,
Limiter la garantie de MMA IARD a ses plafonds et franchises ;

En tout état de cause,

Décision du 18 juin 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

Condamner tout succombant à payer MMA IARD Assurances Mutuelles et au cabinet Le Terroir la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezlepretre-Desrousseaux, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 - prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de son ancien syndic, la société Le Terroir. Bien que non fondée en droit, il convient de considérer qu’il exerce à l’encontre de la société MMA IARD Assurances Mutuelles l’action directe prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances.

1 - Sur la responsabilité de la société Le Terroir

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de son ancien syndic, la société Le Terroir, sur le fondement des articles 1992 du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il lui reproche de n’avoir pas assuré le suivi des travaux votés par l’assemblée générale en 2019. Il fait également valoir que la signature du marché n’est intervenue que le 14 octobre 2021 et que le syndic a laissé les travaux être reportés de mois en mois jusqu’au placement en liquidation judiciaire de l’entreprise chargée des travaux, à laquelle il a versé un acompte sans l’en informer.

La société Le Terroir oppose qu’elle a parfaitement rempli son mandat et qu’il appartenait à la société Eurotec, maitre d’œuvre désigné par l’assemblée générale, de veiller au respect du calendrier des travaux et au respect des engagements pris par la société STL Rénovation en charge desdits travaux. Elle ajoute que les travaux ont par ailleurs été interrompus du fait de l’intervention sur la voirie des sociétés ERDF et Enedis et que le conseil syndical a refusé que les travaux soient effectués pendant l’été, compte tenu des risques de cambriolage des appartements vides de leurs occupants. L’ancien syndic estime en outre qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir versé un acompte à la société, celui-ci étant prévu dans le marché des travaux dont la copropriété a pris acte lors de l’assemblée générale du 21 mars 2021, outre que celui-ci était indispensable au démarrage des travaux. Il ajoute qu’il n’est nullement démontré qu’il connaissait les difficultés de l’entreprise STL Rénovation lors du versement de cet acompte et précise qu’il a fait inscrire son montant au passif de la société dès qu’il a eu connaissance de la procédure de liquidation judiciaire.
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

Sur ce,

L’alinéa 1er de l’article 1991 du code civil dispose que : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Selon l’article 1992 du même code, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires s’apprécie selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, celui-ci est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les missions du syndic, prévoit par ailleurs que le syndic est seul responsable de sa gestion.

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir la faute du syndic, étant précisé qu’il s’agit d’une obligation de moyens et que ce dernier doit exécuter sa mission en faisant preuve des diligences qu’aurait normalement faites un professionnel averti.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que :

- l’assemblée générale a adopté le 17 avril 2019 le principe des travaux de ravalement de la courette, dont les passerelles, et des murs pignons Bouvin et [Localité 6] (résolution 14-1) ; voté un budget de 126 000 euros TTC (résolution 14-2) ; mandaté la société Eurotec pour le suivi des travaux votés (résolution 14-4) ; et fixé le montant des honoraires du syndic pour le suivi administratif et comptable des travaux (résolution 14-4).

- lors de l’assemblée générale du 22 avril 2021, un budget complémentaire a été adopté pour le financement desdits travaux.

- le marché des travaux conclu le 14 octobre 2021 entre le syndicat et la société STL Rénovation, portant sur les travaux votés lors des assemblées générales des 17 avril 2019 et 22 avril 2021, confirme que la société Eurotec Ingénierie a été désignée en qualité de maître d’œuvre et prévoit que la société s’oblige à exécuter lesdits travaux « à compter de février 2022 dans un délai qui ne dépassera pas la fin juin 2022 (hors intempéries) ».

- au cours de l’assemblée générale du 31 mars 2022, un point de situation sur les travaux en question a été abordé et reproduit à la résolution n°17 dont il ressort que : « L’assemblée générale prend acte que le marché a été signé avec la société STL et que les travaux seront suivis par le maitre d’œuvre Eurotec (M. [O]). Le premier RDV de chantier se tiendra sur site le jeudi 10 mars au matin pour mise en place de l’échafaudage.
Eurotec informe que les travaux prendront du retard au vu des travaux entrepris sur la voirie, voir possibilité de monter l’échafaudage par la courette et l’enlèvement de la verrière pour accès, à lancer des devis de remplacement des fenêtres sur l’escalier principal et voie également la commande de carrelage dès que possible ».
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

- le 6 juillet 2022, le syndic a informé le conseil syndical qu’une première réunion préparatoire aura lieu le mardi 9 août à 11 heures sur site avec les responsables des sociétés STL et Eurotec et a confirmé, par courrier électronique du 7 juillet, que la date de démarrage des travaux « pas avant la semaine du 22 août » était alors toujours d’actualité.

- au cours d’échanges de courriers électroniques avec le conseil syndical, M. [S], gestionnaire de syndic, a informé le conseil syndical que la société STL Rénovation avait été placée en liquidation judiciaire le 12 juillet 2022 ; que la créance de 39 666,90 euros versée en acompte avait été déclarée entre les mains du mandataire-liquidateur et que le directeur, M. [B], « s’occupait personnellement de ce dossier ».

S’agissant en premier lieu du grief relatif aux négligences du syndic dans le suivi du chantier, le tribunal relève que le syndicat ne produit aucune demande, relance ou mise en demeure adressée au syndic relativement à l’avancement des travaux. Il apparait d’ailleurs que si les membres du conseil syndical se sont légitimement inquiétés du délai des travaux en question, ces inquiétudes n’ont été formulées qu’en 2022 et que les reproches étaient alors dirigés contre la société Eurotec, maître d’œuvre expressément chargé du suivi des travaux par l’assemblée générale du 17 avril 2019.

Ainsi, dans un courrier électronique du 22 avril 2022 adressé par M. [T] aux autres membres du conseil syndical - le syndic étant placé en copie de cet échange -, l’auteur indique « à titre personnel, je déplore le manque de vigilance et d’implication d’Eurotec dans la préparation de ce chantier alors que la mission lui fut confiée il y a plus de 3 ans ».

Enfin, les lettres recommandées produites aux débats, datant des mois d’avril et mai 2023, imputent d’ailleurs essentiellement à la société Eurotec, maître d’œuvre et chargée du suivi du chantier, des manquements ayant contribué au retard pris par le chantier.

Il est par ailleurs justifié qu’outre la pandémie de covid-19, qui a particulièrement affecté le secteur, les contraintes saisonnières et les travaux de voirie menés par ERDF devant l’immeuble ont rendu impossible l’installation de l’échafaudage indispensable aux travaux de ravalement, de sorte que le retard de démarrage du chantier ne peut être imputé au syndic. Enfin, il est justifié que le conseil syndical a, de manière légitime, demandé à ce que les travaux ne soient pas effectués pendant l’été 2022 afin de ne pas exposer la copropriété aux risques de cambriolage des appartements vides.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il ne peut être reproché au syndic les délais inhérents à tout chantier et les aléas les affectant.

S’agissant en second lieu du versement de l’acompte litigieux avant le démarrage des travaux, aucune faute ne saurait être reprochée au syndic à ce titre. En effet, outre qu’un tel versement constitue un préalable d’usage au démarrage des travaux, il était au cas d’espèce précisément prévu au contrat de marché signé le 14 octobre 2021 (en page 3 : Conditions de paiement : - acompte de 30% à la commande […]). Le caractère tardif du versement n’est pas davantage établi compte tenu de la signature du marché de travaux et de la chronologie ci-avant rappelée.
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre - 3ème section
N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCJ

Le syndicat est dès lors mal fondé, comme le relève la société Le Terroir, à lui reprocher à la fois une négligence dans le suivi des travaux qui aurait conduit à leur retard et le versement d’un acompte pourtant indispensable au démarrage de ceux-ci et contractuellement prévu.

Il ne peut davantage être reproché au syndic de n’avoir pas connu la situation financière de l’entreprise STL Rénovation, aucun élément produit aux débats ne permettant d’anticiper, lors du versement de l’acompte en février 2022, la liquidation judiciaire à venir de cette société ou un risque d’inexécution contractuelle dès lors que le contrat prévoyait précisément un démarrage des travaux uniquement « à compter de février 2022 ».

Il n’est donc pas établi qu’une vigilance plus soutenue du syndic aurait permis, à l’époque, de suspendre tout paiement et que le syndic aurait pu anticiper les difficultés financières de la société en charge des travaux et s’abstenir de verser l’acompte litigieux.

Aucune faute n’est dès lors établie à l’encontre de l’ancien syndic, étant par ailleurs relevé qu’il n’est pas contesté qu’il a déclaré le montant de l’acompte versé auprès du mandataire-liquidateur et qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée à ce titre.

Les fautes reprochées au cabinet Le Terroir ne sont par conséquent pas caractérisées, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée à l’égard du syndicat qui sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

La responsabilité de son assuré n’étant pas engagée, les demandes formées à l’encontre de la société MMA IARD Assurances Mutuelles au titre de l’action directe seront également rejetées.

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer au cabinet Le Terroir la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et sera débouté de sa demande à ce titre.

L’équité commande par ailleurs de débouter la société MMA IARD Assurances Mutuelles de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,