TJ 75056, 18 juin 2026, RG 23/10521

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me TOUZET

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me [Q]

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/10521
N° Portalis 352J-W-B7H-C2PBL

N° MINUTE :

Assignation du :
8 août 2023

JUGEMENT
rendu le 18 juin 2026
DEMANDEURS

Monsieur [B] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [K] [X] née [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [Z] [N] née [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [H] [U]
[Adresse 4]
[Localité 5]

ayants droits de Madame [P] [U], décédée, et de Monsieur [J] [U], décédé

représentés par Maître Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL MCT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D961

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet [E]
[Adresse 6]
[Localité 6]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/10521 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PBL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 27 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [U] était propriétaire du lot n°31 (studio au 4ème étage) au sein de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 1er février 2018, un dégât des eaux s'est révélé dans l'appartement de Mme [V], situé en-dessous de l'appartement de Mme [P] [U].

Les travaux de remise en état du lot n°31 ont été entrepris en 2021.

Lors de l'assemblée générale du 16 juin 2023, a été adoptée la résolution n°22 ainsi libellée : " décision d'imputer les sommes de
3 777,84 euros et de 360 euros sur le compte de M. et Mme [U] qui ont empêché pendant plusieurs mois l'accès à leur appartement pour une réparation de la chute collective détériorée par leur entrepreneur lors du raccordement de l'évier de cuisine ce qui a occasionné un très important dégât des eaux dans l'appartement de Mme [V] ".

C'est dans ces conditions que Mme [P] [U] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 7], aux fins d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023, d'établissement sous astreinte d'un nouveau décompte individuel, et d'indemnisation de préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Mme [P] [U] est décédée le 15 juillet 2024.

Par conclusions du 14 janvier 2025, les ayants droit de Mme [P] [U], ont repris l'instance, il s'agit de M. [H] [U], M. [J] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U] (ci-après " consorts [U] ").

La clôture de l'instruction était prononcée par ordonnance du 14 mai 2025.

Suite au décès de M. [J] [U] survenu le 14 novembre 2025, l'ordonnance de clôture a été révoquée le 6 février 2026 pour actualisation des écritures des parties.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026, M. [B] [U], Mme [K] [X] née [U], Mme [Z] [N] née [U] et M. [H] [U] (ci-après les consorts [U]), demandent au tribunal, au visa des articles 42 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Déclarer M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U], recevables et bien fondés en leurs demandes, en leur qualité d'ayants droits de Mme [P] [U] et de M. [J] [U] ;

Annuler la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023 ;

Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], sous astreinte de 250 euros par jour, d'établir un nouveau décompte individuel du lot n°31 expurgé des frais non justifiés à hauteur de 544,50 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] à payer aux consorts [U], à savoir M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] à payer aux consorts [U], à savoir M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, dont distraction au profit de la SARL MCT avocat, représentée par Me [Localité 9] Charlotte Touzet, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] aux entiers dépens ;

Dispenser de toute participation les consorts [U], à savoir M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U], aux frais de la présente procédure au visa de l'article 10-1 de la loi de 1965, ".

*

Décision du 18 juin 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/10521 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PBL

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 15ème demande au tribunal, de :

" Débouter les consorts [U] de leur demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023 ;

Débouter les consorts [U] de leur demande relative au nouveau décompte individuel expurgé des frais de 544,50 euros ;

Débouter les consorts [U] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouter les consorts [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les consorts [U] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les consorts [U] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, avocat à la cour Palais Paris C 1260, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 27 février 2026 à laquelle la clôture de l'instruction a été prononcée à l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande d'annulation de résolution

Les consorts [U] sollicitent l'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023 en ce qu'elle met à sa charge le montant des travaux de remplacement de la colonne d'eaux usées alors que ces travaux sont, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à la charge du syndicat des copropriétaires, s'agissant d'une partie commune aux termes du règlement de copropriété. Ils estiment qu'il n'appartient pas au syndicat de préjuger d'une quelconque responsabilité au titre d'un dégât des eaux et que seule une décision de justice est de nature à déterminer la responsabilité d'un copropriétaire et à lui faire supporter la charge des frais de remise en état.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il dispose, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d'une action récursoire contre le responsable de dégâts causés à une partie commune. Il fait valoir qu'en l'espèce, c'est l'entreprise intervenue à la demande de Mme [U] qui a détérioré la descente commune, de sorte qu'il appartient le cas échéant aux consorts [U] de se retourner contre celle-ci.
Décision du 18 juin 2026
8ème chambre 3ème section
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Sur ce,

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ".

Aux termes de l'article 14 de la même loi, " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l'espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la demande en annulation formulée par les consorts [U] est recevable pour avoir été formée par feue Mme [U] dans le délai imparti par l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu'elle disposait de la qualité de copropriétaire défaillante, pour n'avoir pas été présente ou représentée lors de cette réunion et ne pas avoir voté par correspondance. La recevabilité de sa demande ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation.

Sur le fond, la résolution querellée est ainsi libellée :

Pour justifier des sommes portées au compte des consorts [U], le syndicat fait valoir que le cabinet Elex, mandaté par l'assureur de la copropriété, a conclu que le dégât des eaux subi par Mme [V] au 3ème étage avait pour origine une fuite sur la colonne des eaux usées de l'immeuble dans le logement des consorts [U], celle-ci ayant été percée par l'entreprise mandatée par ceux-ci lors du raccordement de l'évier de la cuisine et qu'il convenait d'imputer à leur compte le montant des réparations outre les frais d'avocat.
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Pour justifier du montant des sommes imputées au compte des demandeurs, le syndicat produit le devis de l'entreprise Vaissière du 28 janvier 2022 et le courrier de Me [Q] du 27 juillet 2022. Il produit par ailleurs le rapport d'expertise de l'entreprise Elex, mandatée par l'assureur de la copropriété, daté du 9 mai 2022, pour étayer ses allégations s'agissant de l'origine du dégât des eaux subis par Mme [V]. Il convient toutefois de relever, comme le soutiennent les demandeurs, que ce rapport n'a pas été réalisé au contradictoire des consorts [U], ceux-ci n'y ayant pas été convoqués. Les consorts [U] contestent par ailleurs le principe même de leur responsabilité.

En tout état de cause et surtout, il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires dispose effectivement d'une action récursoire en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci doit être exercée judiciairement pour qu'il soit statué sur la responsabilité éventuelle du copropriétaire dans les dégradations subies par les parties communes. Il est par ailleurs ici indifférent que les travaux de raccordement des consorts [U] aient été ou non autorisés par l'assemblée générale.

En fixant ainsi de manière unilatérale le montant de la créance dont elle estime que les consorts [U] seraient redevables au titre des travaux de reprise des parties communes ainsi que le principe de leur responsabilité, l'assemblée générale a excédé ses pouvoirs. En effet, pour faire fixer une créance autre que celles prévues par les dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il appartenait au syndicat des copropriétaires d'agir en justice pour faire fixer le montant de cette créance et obtenir un titre exécutoire.

En adoptant une résolution mettant ces sommes à la charge d'un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires a donc outrepassé ses pouvoirs et commis un abus de majorité justifiant l'annulation de la résolution querellée, sans qu'il y ait lieu d'examiner les responsabilités respectives des parties.

2- Sur la demande d'établissement d'un nouveau compte individuel sous astreinte

Les consorts [U] sollicitent la rectification de leur compte individuel de charges et qu'il soit porté au crédit de celui-ci la somme de 544 euros correspondant à des factures de réparation ou de recherches de fuite correspondant à des parties communes indument imputées.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il a été contraint d'avancer ces sommes dont la responsabilité résulte manifestement des consorts [U] et que c'est donc légitimement qu'elles ont été mises à leur charge.

Sur ce,

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'article 45-1 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Tout copropriétaire est donc en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, notamment, s'agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété.

En l'espèce, les demandeurs font valoir que deux factures ont été à tort imputées sur leur décompte individuel de charges pour un montant total de 544,50 euros.

Il ressort de l'extrait de compte individuel des demandeurs arrêté au 29 septembre 2023 qu'une somme de 187 euros, intitulée " Vaissière -Recherche de fuite et rapport " a effectivement été imputée au débit de leur compte le 24 janvier 2022. Cette facture correspond au montant facturé par la société Vaissière pour la recherche de fuite effectuée le 21 janvier 2022 dans l'appartement des demandeurs suite au dégât des eaux survenu chez Mme [V]. Toutefois, comme rappelé plus haut, cette somme ne pouvait être imputée en totalité au compte des demandeurs sans reconnaissance de responsabilité préalable.

C'est donc en violation des dispositions du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et à la quote-part afférente au lot des demandeurs que le syndic a adressé à ces derniers un décompte individuel de charges leur imputant cette facture en totalité.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande des consorts [U] en enjoignant au syndicat des copropriétaires de leur adresser un nouveau décompte conforme à la répartition des charges résultant du règlement de copropriété.

S'agissant de la facture d'un montant de 357,50 euros émise par l'entreprise Laumonier frères, si celle-ci n'apparait pas ainsi libellée dans le décompte produit aux débats, le syndicat ne conteste pas dans ses conclusions l'imputation de cette somme aux demandeurs, qui correspond d'ailleurs à la ligne " solde antérieur " à la date du 1er juillet 2021. Dès lors, et pour les mêmes motifs, le syndicat ne justifiant ni de la nature ni du bien-fondé de la créance ainsi imputée aux demandeurs, celle-ci ne saurait être imputée sur le compte des demandeurs qui devra faire l'objet d'une rectification dans les termes repris au dispositif de la présente décision.

En revanche, la demande d'assortir cette condamnation d'une astreinte ne sera pas accueillie, les demandeurs ne justifiant pas d'éléments laissant craindre une quelconque difficulté d'exécution.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [U] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par feue Mme [U], alors âgée de 92 ans, à laquelle le syndicat a cru pouvoir lui imputer des sommes en contradiction avec le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat s'oppose à cette demande qu'il estime injustifiée.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, les demandeurs n'établissant pas l'acharnement invoqué à l'égard de Mme [U] ni le préjudice effectivement subi, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, celle-ci étant compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS