TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/01074

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 25/01074
N° Portalis 352J-W-B7J-C64KE

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
24 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEURS

Madame [Z] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [F] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [E] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous représentés par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1209

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Jean-Michel OREFICE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0413
Décision du 18 Juin 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 25/01074 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64KE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte de cession de droit au bail en date du 5 octobre 1962, Mme [U] et M. [T] [U] ont donné à bail à Mme [K] des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

En vertu d’une cession de droit au bail des 14 et 15 décembre 1964, M. [H] [M] est venu au droit de Mme [K]. Depuis cette date, il y exploite un fonds de commerce de coiffure.

Selon acte d’huissier en date du 28 septembre 2018, les consorts [D], venant aux droits des précédents bailleurs, ont donné congé à M. [M] avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une d’indemnité d’éviction, pour le 31 mars 2019.

Par ordonnance du 5 septembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise afin de déterminer, notamment, le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er avril 2019.

M. [O], expert judiciaire, a déposé son rapport le 2 novembre 2020, aux termes duquel il estime le montant de l’indemnité d’éviction à la somme annuelle de 75 000 euros hors taxes hors charges et celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2019 à la somme annuelle de 11 700 euros hors charges.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2022, Mme [Z] [D], Mme [F] [D], Mme [W] [D] et M. [E] [D] (ci-après les consorts [D]) ont fait assigner M. [H] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation.

A l’audience de mise en état du 23 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée au 27 février 2024 pour que les parties justifient des suites données au dernier bulletin leur faisant injonction de rencontrer un médiateur, les parties étant avisées qu'à défaut l'affaire était susceptible d'être radiée. Les parties ne s’étant pas manifestées, la radiation de l’affaire a été prononcée le 27 février 2024, puis rétablie à la demandes des consorts [D] notifiée le 19 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, les consorts [D] demandent au tribunal de :
- constater que le refus de renouvellement délivré le 28 septembre 2018 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction a mis fin, à compter du 31 mars 2019, au bail liant les parties et portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;
- dire que ce congé a ouvert droit au profit de M. [M] au paiement d’une indemnité d’éviction et que celui-ci est redevable d’une indemnité d’occupation du 1er avril 2019 jusqu’à son départ effectif des locaux ;
- fixer l’indemnité d’éviction due à M. [M] par eux-mêmes à la somme de 75 000 euros ;
- fixer l’indemnité d’occupation qui leur est due par M. [M] à la somme de 11 700 euros par an hors charges à compter du 1er avril 2019 ;
- juger que M. [M] est débiteur à leur égard de la somme de 65 900 euros, à parfaire;
- ordonner que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opèrera de plein droit ;
- ordonner le partage des dépens par moitié en ce compris les honoraires de l’expert.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 juin 2023, M. [M] demande au tribunal de :
- constater qu’il est d’accord avec les demandes présentées ;
- fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 75 000 euros ;
- fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1 avril 2019 à la somme de 11 700 euros/an ;
- ordonner la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et l’indemnité d’occupation;
- dire qu’aucune indemnité d’occupation ne sera due à compter du 1 janvier 2024 date pour laquelle les locaux seront restitués
- statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, l’expert a conclu à une indemnité d’éviction principale de 70 000 euros équivalente à la valeur du droit au bail et à des indemnités accessoires d’un montant global de 5 000 euros.

Les parties s’accordent sur ces montants de sorte que l’indemnité d’éviction due par les consorts [D] à M. [M] sera fixée à la somme totale de 75 000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.

En l’espèce, l’expert a conclu à une indemnité d’occupation de base de 13 000 euros/an/HT/HC, montant sur lequel il a appliqué un coefficient de précarité de 10 %, soit un montant d’indemnité d’occupation de 11700 euros/an/HT/HC.

Les parties s’accordent sur ce montant de sorte que l’indemnité d’occupation due par M. [M] aux consorts [D] sera fixée à cette somme de 11700 euros/an/HT/HC.

Aux termes de ses conclusions, M. [M] demande au tribunal de “dire qu’aucune indemnité d’occupation ne sera due à compter du 1er janvier 2024 date pour laquelle les locaux seront restitués.”

Les consorts [D] répliquent que M. [M] n’a pas libéré les locaux de sorte que l’indemnité d’occupation continue à courir.

A défaut pour M. [M] de justifier avoir effectivement rendu les clés aux bailleurs et restitué les locaux libres de tout mobilier et de tout occupant de son chef, il reste redevable de l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée jusqu’à son départ effectif caractérisé par la remise des clés aux consorts [D].

Sur la compensation et la demande des consorts [D] visant à voir “juger que M. [M] est débiteur de la somme de 69 500 euros à parfaire”

Les parties étant réciproquement créancières et débitrices l'une de l'autre, il y a lieu de constater que le paiement de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation a vocation à s’opérer de plein droit par compensation.

Au regard du décompte versé aux débats par les bailleurs, non autrement contesté par M. [M], celui ci reste redevable au titre des indemnités d’occupation de la somme de 2925 euros par trimestre depuis le 1er avril 2019, soit en tenant compte des versements effectués par M. [M] jusqu’au 31 décembre 2020, de la somme globale de 71 750 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2026, indemnité d’occupation du 1er trimestre 2026 (trimestre échu précédant l’audience) inclus [(28 trimestres x 2925) - (1 450 euros x 7)]

Sous déduction du montant de l’indemnité d’éviction due à M. [M] par les consorts [D], ces derniers restaient devoir au preneur évincé la somme de 3 250 euros au 31 mars 2026, sans préjudice des indemnités d’occupation échues et dues par M. [M] depuis le 1er avril 2026.

Sous le bénéfice de ces observations, il ne sera pas droit à la demande des consorts [D] visant à voir “juger que M. [M] est débiteur à l’égard de l’indivision [D] de la somme de 69500 euros à parfaire” sans autre précision sur la date du décompte.
Etant rappelé qu’il appartiendra aux parties de faire les comptes définitifs à la date de libération effective des lieux, eu égard aux éléments rappelés ci dessus et à la compensation devant s’opérer entre les créances réciproques.

Sur les autres demandes

L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par les consorts [D] du congé refusant le renouvellement. Il appartient à ces derniers en conséquence d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

PAR CES MOTIFS