TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/02984

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me COHEN
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me COHEN

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02984 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7GF7

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Localité 2], SARL, agissants poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Q] née [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02984 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GF7

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique,assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 25 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [Q] (née [Y]) est propriétaire des lots de copropriété n°32 et 49 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par exploit d’huissier signifié le 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 20ème a fait assigner Mme [J] [Q] (née [Y]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de cet acte d’assignation, au visa des articles 10, 10-1, 14 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240, 1342-10 et 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en ses demandes, et les dires bien fondées, et en conséquence :

CONDAMNER Madame [Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

- 16.708,76 euros, au titre des charges nées entre le 20 mai 2020 au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,
- 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts,
- 3.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Les entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile,
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
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ORDONNER l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

RAPPELER que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [J] [Q] (née [Y]) n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
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*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la fiche d’immeuble et d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 30 juin 2017 que Mme [J] [Q] (née [Y]) est propriétaire des lots n°32 et 49 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à Paris 20ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2021, 2022, 2023, et 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;
- un décompte de créance actualisé au 13 février 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Mme [J] [Q] (née [Y]) présente un solde débiteur de 16 708,76 euros.

Mme [J] [Q] (née [Y]) ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 16 708,76 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 13 février 2025, appels de charges et de fonds de travaux du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [J] [Q] (née [Y]) de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Mme [J] [Q] (née [Y]) a d’ores et déjà été condamnée, par deux jugements respectivement rendus par le tribunal d’instance de Paris le 3 avril 2018 et par le tribunal judiciaire de Paris le 23 novembre 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de Mme [J] [Q] (née [Y]), malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de Mme [J] [Q] (née [Y]) sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [J] [Q] (née [Y]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [Q] (née [Y]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance,

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [J] [Q] (née [Y]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,