TJ 87085, 5 juin 2026, RG 26/00096

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00096 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTGW

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. LEAMAX

C/

[O] [L]

CCC le
CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 05 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 29 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Juin 2026 :

Entre :

S.C.I. LEAMAX
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [L]
né le 07 Octobre 1989 à [Localité 1] (BENIN)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 29 Avril 2026, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 05 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2024 pour une durée de trois ans, la SCI LEAMAX a donné à bail à M. [O] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 440 € outre une provision sur charges d'un montant de 15 € ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 440 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 16 janvier 2026, la SCI LEAMAX a fait assigner M. [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

- CONSTATER LA RESILIATION DE PLEIN DROIT du contrat de location par l'effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail.

- CONSTATER qu'il est sans droit, ni titre à compter de l'application de la clause résolutoire en vertu de l'article 24 2° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par voie de conséquence,
- ORDONNER L'EXPULSION des lieux loués de Monsieur [O] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
- CONDAMNER Monsieur [O] [L], à payer les sommes suivantes :
o 4 582,59 € à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1/12/2025, somme qui sera réévaluée au jour de l'audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation, outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la présente assignation.
o Une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu'à son départ effectif des lieux.
o 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER Monsieur [O] [L], aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 avril 2026.

A l'audience susdite, la SCI LEAMAX, représentée par son avocat, s'en est tenue au bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [L] n'est ni comparant ni représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 16 mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LEAMAX justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, la SCI LEAMAX a fait délivrer à M. [O] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 852,59 € terme de juin 2025 inclus, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [O] [L] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et qu'elle a cessé tout paiement depuis le mois d'octobre 2024.

Le bailleur sollicite la somme de 6 549,12 € selon décompte incluant le terme d'avril 2026.

Toutefois, il ressort de l'analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 146,53 €. S'agissant de frais prohibés en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l'arriéré locatif.

La créance n'étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [O] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 402,59 € (6 549,12 € - 146,53 €), incluant le terme d'avril 2026.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Par ailleurs, le locataire, absent à l'audience ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu'il ne démontre pas être dans la capacité d'apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l'expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de M. [O] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2025, M. [O] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 455 € (selon quittancement d'avril 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LEAMAX les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [O] [L] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS