TJ 87085, 5 juin 2026, RG 26/00057

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00057 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSGD

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[F] [N]

C/

[K] [O]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 05 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 29 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Juin 2026 :

Entre :

Monsieur [F] [N]
né le 23 Août 1957 à [Localité 1] (24)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [K] [O]
demeurant [Adresse 2]

assistée de Monsieur [W] [Q],

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 29 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 05 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2018 à effet le jour-même, M. [F] [N] a donné à bail à Mme [K] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 285 €, outre une provision sur charge et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à 19 janvier 2026, M. [F] [N] a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

- ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 487 € au titre des loyers et charges au 2 décembre 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

- la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,

- la condamner au paiement d'une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement et de saisien de la CCAPEX.

L'affaire a été appelée et retenue le 29 avril 2026.

Lors de l'audience susdite, M. [F] [N] a maintenu ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4 784 €. Il est opposé à tout délai de paiement.

Mme [K] [O], comparante en personne assistée de M. [W] [Q], reconnaît le montant de sa dette et explique être en attente, pour reprendre le paiement de ses loyers, des quittances de loyer à compter du mois de février 2022 dont le règlement a été fait pour partie en espèces. Elle explique avoir en outre adressé un courrier au bailleur le 15 avril pour un problème de fuite.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 20 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 29 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, M. [F] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

La situation d'assurance locative ayant été régularisée, cette demande doit donc être examinée sur le fondement du défaut de paiement des loyers.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux moi après un commandement de payer demeuré infructueux".

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, M. [F] [N] a fait délivrer à Mme [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1180 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde M. [F] [N] à se prévaloir de la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 29 avril 2026 remis lors de l'audience, que Mme [K] [O] n'a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.
La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 29 avril 2026 s'élève à 4784 €.

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [K] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 784 € arrêtée au 29 avril 2026, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 1180 € à compter du 24 avril 2025 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente ordonnance en application de l'article 1231-6 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, la locataire n'a pas repris le paiement de ses loyers courants et ne démontre pas être dans la capacité d'apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l'expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [K] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juin 2025, Mme [K] [O] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 295 € et de condamner Mme [K] [O] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [O] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [N] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [K] [O] à lui verser une somme de 350 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS