TJ 87085, 5 juin 2026, RG 26/00049

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00049 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GS2Q

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[D] [L] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 05 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 29 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Juin 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [L] [S]
né le 28 Juillet 1984
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 29 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 05 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2021 à effet du jour-même, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] Habitat a donné à bail à M. [D] [L] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 357,50 €, outre une provision sur charge et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 14 janvier 2026, l'OPH Limoges Habitat a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

- ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 721,04 € au titre des loyers et charges sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

- le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,

- le condamner au paiement d'une indemnité de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de l'assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée et retenue le 29 avril 2026.

Lors de l'audience susdite, l'OPH [Localité 1] HABITAT a exposé avoir reçu le justificatif d'assurance. Il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement par mensualités de 50 € conformément à l'accord trouvé avec sa locataire.

M. [D] [L] [S] n'es pas comparant.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 15 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l'audience du 29 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

La situation d'assurance locative ayant été régularisée, cette demande doit donc être examinée sur le fondement du défaut de paiement des loyers.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, l'OPH [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à M. [D] [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 522,69 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde l'OPH [Localité 1] HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 22 avril 2026 remis lors de l'audience du 29 avril 2026, que M. [D] [L] [S] n'a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.
La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 22 avril 2026 s'élève à 4 447,16 €.

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [D] [L] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 447,16 € arrêtée au 22 avril 2026, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 22 avril 2026 que M. [D] [L] [S] a repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, le bailleur indique à l'audience être d'accord pour l'octroi de délais de paiement par mensualités de 50 €.

Compte tenu de ces éléments, il convient d'autoriser M. [D] [L] [S] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [D] [L] [S] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M. [D] [L] [S] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- M. [D] [L] [S] sera tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 626,26 € (selon dernier quittancement du mois de mars 2026) ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] [L] [S] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH [Localité 1] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [D] [L] [S] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS