TJ 87085, 5 juin 2026, RG 26/00042

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00042 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSYV

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[D] [O]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 05 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 29 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Juin 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [O]
né le 05 Janvier 2004 à [Localité 2] (GUINÉE)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 29 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 05 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2022, à effet au 3 août 2022, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné à bail à M. [D] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 219,95 € outre une provision sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 219,95 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 12 janvier 2026, l’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole (LIMOGES HABITAT) a fait assigner M. [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 956,78 € arrêtée au 2 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2026.

A l'audience susdite, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 7 967,35 €. Il a précisé que M. [D] [O] se trouve en situation de défaut d’assurance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [D] [O] n’est ni comparant ni représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 12 mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 15 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a fait délivrer à M. [D] [O] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [D] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et qu’elle a cessé tout paiement complet du loyer depuis le mois de novembre 2025.

Le bailleur sollicite la somme de 7 967,35 € selon décompte arrêté au 22 avril 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme de 73,18 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

De plus, en application de l’article L441-9 du code de la code de la construction et de l’habitation, le bailleur social ne peut solliciter la liquidation provisoire du surloyer pénal que s’il justifie de l’envoi au locataire d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1231 du Code civil, il incombe à celui qui est débiteur d'une obligation de prouver son exécution.
Or, le bailleur social ne démontre pas avoir satisfait à l'obligation d'envoi à son locataire, de la lettre de mise en demeure prévue par l'article L441-9 du code de l'habitation et de la construction.

Ainsi, doivent être déduits de l’arriéré de loyer fourni par le bailleur les surloyers, représentant la somme de 1 996,74 € ainsi que les frais de procédure.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [D] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 897,43 € (7 967,35 € - 1 996,74 € – 73,18 €), arrêtée au 22 avril 2026.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, le locataire, absent à l’audience ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de M. [D] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 décembre 2025, M. [D] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 285,83 € (selon quittancement de mars 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [D] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [D] [O] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS