TJ 87085, 5 juin 2026, RG 26/00038

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00038 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSYH

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM

C/

[T] [Z]

CCC le
CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 05 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 29 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Juin 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT - OPHLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [T] [Z]
né le 09 Septembre 1998 en GUINÉE
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 29 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 05 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021, à effet au 29 octobre 2021, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné à bail à M. [T] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 262,49 € outre une provision sur charges, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 262,49 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 12 janvier 2026, l'Office Public de l'Habitat de Limoges Métropole (LIMOGES HABITAT) a fait assigner M. [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

- constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

- ordonner l'expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 232,44 € arrêtée au 21 octobre 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

- le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

- le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 avril 2026.

A l'audience susdite, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4 084,45 €. Il a précisé que le locataire a fourni son assurance couvrant les risques locatifs à jour, et a fait connaître son accord quant à l'éventuel octroi de délais à hauteur de 50 € en sus du loyer courant.

M. [T] [Z], comparant en personne, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais à hauteur de 40 € par mois en sus du loyer courant, dont il a repris le paiement. Il précise être intérimaire et avoir déposé un dossier de surendettement en avril 2026, la recevabilité ayant été reçue deux jours avant l'audience.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 15 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a fait délivrer à M. [T] [Z] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 585,86 € arrêté au 21 octobre 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La situation du défaut d'assurance locative a été régularisée, cependant le locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 janvier 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [T] [Z] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 4 084,45 € selon décompte arrêté au 22 avril 2026. Cette somme comprend des frais de dossiers " SLS OPS " d'un montant total de 15,24 €.

Aucun justificatif d'envoi de courrier de mise en demeure a ulocataire n'est versé au débat par le bailleur alors que l'envoi d'une mise en demeure constitue une formalité requise par les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l'enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n'étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [T] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 069,21 € ( 4 084,45 € - 15,24 €), arrêtée au 22 avril 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [T] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience et qu'il a commencé à apurer la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l'audience que M. [T] [Z] travaille en tant qu'intérimaire.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l'audience, des règlements d'ores et déjà effectués, de la capacité financière du locataire à apurer le solde de la dette locative, et de l'accord du bailleur à l'octroi de délais de paiement, il convient d'accorder des délais de paiement et d'autoriser M. [T] [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 36 mensualités de 40 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [T] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M. [T] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- M. [T] [Z] sera tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 419,99 € (selon dernier avis d'échéance du mois de mars 2026) ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires :

M. [T] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [T] [Z] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS