TJ 78646, 17 juin 2026, RG 25/01138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

17 JUIN 2026

N° RG 25/01138 - N° Portalis DB22-W-B7J-TCWZ
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA CHARTRES IMMOBILIER, société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [T] [G]
née le 19 Août 1943 à [Localité 1] (75),
demeurant [Adresse 4],

Non comparante, ni représentée ayant pour avocat Maître Stéphanie BRILLET, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Monsieur [L] [Y],
demeurant [Adresse 5],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 AVRIL 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, date à laquelle
le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Y] et Mme [T] [G] sont propriétaires indivis des lots n°6, 17, 18, 28 et 38 de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2].

Par jugement en date du 10 mars 2018, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment condamné solidairement M. [Y] et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :
- la somme de 14.768,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2014 sur la somme de 10.339,08 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- la somme de 414,23 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur,
- la somme de 253,50 euros au titre des honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation du lot n°24.
Il les a par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Faisant grief à M. [Y] et Mme [G] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé des courriers de mise en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société LP GESTION, a, par actes de commissaire de justice en dates des
4 juin 2025 et 2 juillet 2025 remis à personne s’agissant de Mme [G] et à étude s’agissant de M. [Y], fait assigner ces derniers devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 8.408,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mars 2025,

- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 1.851,54 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 2.967,08 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le
5 novembre 2025 et signifiées au défendeur non constitué par acte de commissaire de justice remis à étude le 8 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 9.231,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mars 2025,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 617,18 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 3.031,56 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le
10 octobre 2025, Mme [G] demande au président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, des articles 1343-5 et suivants du code civil et de l’article 1240 du code civil, de :
- la recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,
- condamner M. [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] les sommes dues au titre des charges de copropriété et qui seront fixées par le Tribunal de céans,
- condamner M. [Y] à payer à Mme [G] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Y] aux entiers dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au
12 janvier 2026.

L’affaire est venue à l’audience du 12 janvier 2026 et a été mise en délibéré au
12 mars 2026. Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée pour signification par Mme [G] de ses conclusions au défendeur non constitué et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 avril 2026.

A l’audience du 13 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Le conseil de Mme [G], non présent, avait indiqué au tribunal qu’il
serait absent et qu’il se référait à ses conclusions, lesquelles ont été signifiées
au défendeur non constitué par acte de commissaire de justice en date du
27 mars 2026.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions de ces parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à ses déclarations à l'audience.

M. [Y], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 2 juillet 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [Y] et Mme [G] pour les lots n°6, 17, 18, 28 et 38,
- le jugement du 20 mars 2018 susvisé,
- un commandement de payer valant saisie immobilière signifié à Mme [G] par acte d’huissier de justice en date du 29 juillet 2020,
- une mise en demeure en date du 20 avril 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.125,98 euros, dont 45,60 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure en date du 10 mai 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 779,58 euros, dont 33,60 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure en date du 1er avril 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 588,20 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er avril 2022 au 6 octobre 2025 pour un solde débiteur de 12.263,31 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au
31 décembre 2025,
- les régularisations des charges pour les exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
13 octobre 2021, 15 décembre 2021, 26 juillet 2022, 26 juillet 2023,
4 septembre 2024 et 8 juillet 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 20222/2023, 2023/2024 et 2024/2025, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027, et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [Y] et Mme [G], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du
1er avril 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuée
le 2 avril 2025 s’agissant de Mme [G], avisée le 3 avril 2025 et non réclamée s’agissant de M. [Y], d'avoir à payer sous trente jours la somme de
588,20 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [Y] et Mme [G] sont redevables de la somme de 9.231,75 euros au titre des charges de copropriété échues
au 6 octobre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus.

Mme [G] demande que seul M. [Y] soit condamné à régler les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 1343-5 du code civil. Elle expose que M. [Y] n’a jamais réglé la prestation compensatoire fixée par le juge aux affaires familiales de [Localité 4] en 2011 ainsi que les charges relatives à l’ancien domicile conjugal ; qu’elle ne bénéficie que d’une petite retraite alors que M. [Y] est propriétaire de nombreux biens immobiliers ; qu’elle a initié un processus de vente des lots, processus bloqué par M. [Y].

Il convient de relever que l’article 1343-5 du code civil ne permet pas au juge de dispenser un des débiteurs de toute contribution à la dette. M. [Y] et Mme [G] étant toujours propriétaires indivis des lots objets de la présente procédure, ils demeurent tous deux tenus au paiement des charges de copropriété, le tribunal de céans ne pouvant dispenser Mme [G] de tout paiement de celles-ci.

Mme [G] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir M. [Y]
seul condamné à régler les sommes dues au syndicat des copropriétaires,
et les défendeurs seront tous deux condamnés au paiement de la somme de 9.231,75 euros susvisée.

Sur la solidarité

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou
conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l'immeuble dont il résulte que “En cas d’indivision ou de démembrement de propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré” (Article 43).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement M. [Y] et Mme [G], propriétaires indivis, aux sommes dues au titre des charges.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 617,18 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025/2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par
M. [Y] et Mme [G] de la somme de 617,18 euros au titre de l’appel provisionnel de charges et des cotisations du fonds de travaux du 1er trimestre 2026 (soit le 4ème trimestre de l’exercice 2025/2026), devenus exigibles par anticipation.

M. [Y] et Mme [G] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.031,56 euros correspondant aux frais suivants :
- mise en demeure du 20 avril 2022 à hauteur de 45,60 euros,
- mise en demeure du 10 mai 2022 à hauteur de 33,60 euros,
- contentieux du 10 juin 2022 à hauteur de 480,00 euros,
- sommation de payer du 29 juillet 2022 à hauteur de 132,16 euros,
- frais huissier du 28 février 2024 à hauteur de 55,46 euros,
- frais huissier du 21 mars 2024 à hauteur de 78,65 euros,
- frais huissier du 31 mars 2024 à hauteur de 55,45 euros,
- assignation du 2 juin 2025 à hauteur de 64,48 euros,
- honoraires de transmission pour assignation du 21 juin 2023 à hauteur de
480 euros,
- note d’honoraires du syndic du 1er août 2023 à hauteur de 720 euros,
- note d’honoraires du syndic du 30 septembre 2024 à hauteur de 886,16 euros.

Comme rappelé ci-dessus, les frais d'huissier, contentieux et de transmission pour assignation et les notes d’honoraires du syndic ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais d’assignation relèvent pour leur part des dépens et ne sont pas davantage des frais nécessaires au sens de l’article précité.

S’agissant de la mise en demeure du 20 avril 2022, si cette dernière est bien versée aux débats par le syndicat des copropriétaires, l’accusé de réception permettant de s’assurer de son envoi effectif n’est pas produit. Dans ces conditions, seuls les frais de mise en demeure du 10 mai 2022 et de sommation de payer du 29 juillet 2022 seront retenus, à hauteur de 165,76 euros.

M. [Y] et Mme [G] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 165,76 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an, ce en dépit d’une précédente condamnation, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] et Mme [G], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Y] et Mme [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Il apparaît toutefois que, comme le soutient Mme [G], M. [Y] empêche la vente des lots objets de la présente procédure en dépit du souhait de Mme [G] de les vendre. Il résulte notamment du mandat de vente en date du 1er juin 2021 et du courriel adressé à Mme [G] et M. [Y] par un agent immobilier le 12 novembre 2021, produits aux débats par Mme [G], que le bien est occupé par une locataire ne disposant pas d’un contrat de bail signé par les deux propriétaires indivis, seul M. [Y] ayant donné le bien en location, de sorte que, faute de contrat de bail signé par l’ensemble des parties prenantes et faute de donner un congé pour vente à la locataire, il n’apparaît pas possible de vendre le bien.

Dans ces conditions, M. [Y] sera seul condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à Mme [G] la somme de 1.500 euros sur le même fondement.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS