TJ 24037, 18 juin 2026, RG 25/00234

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DOSSIER N° : N° RG 25/00234 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C6NO
CODE NAC :5AH

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier, en présence de [U] [Y], auditeur de justice,

Après débats à l'audience publique du 19 mai 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE:

Madame [S] [N], née le 31 octobre 1970 à [Localité 1] (54), de nationalité française, agent contractuel, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Fatima GAJJA-BENFEDDOUL de la SELARL AQUITALEX, avocat au barreau de BERGERAC, substituée par Maître Alexandre FIORENTINI, avocat au barreau de BERGERAC, à l’audience de pladoirie,

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O], né le 26 octobre 1961 à [Localité 2] (16), de nationalité française, ramoneur, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thierry LE GALL, avocat au barreau de BERGERAC

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2021, ayant pris effet le même jour, [P] [O] a donné à bail à [S] [N] une maison à usage d'habitation non meublée située [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 660 euros hors charges, outre le paiement de la somme de 660 euros au titre du dépôt de garantie.

[S] [N] a quitté le logement et a remis les clés le 20 décembre 2024.

Par lettres recommandées avec accusés de réception respectivement en date des 1er avril 2025 et 16 avril 2025, [S] [N] et la MAIF, en qualité d’assurance protection juridique de cette dernière, ont adressé une mise en demeure à [P] [O] de restituer le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, [S] [N] a fait assigner [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC aux fins de restitution du dépôt de garantie et en indemnisation.

Appelée à l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 19 mai 2026.

Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, [S] [N], représentée par son conseil, demande au tribunal judiciaire de :

Ordonner la restitution à madame [N] du dépôt de garantie de 660 euros,Condamner monsieur [O] à payer à madame [N] la pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, soit 66 euros par mois, à compter du 21 février 2025 et jusqu’au parfait paiement, le montant arrêté provisoirement au 10 octobre 2025 à la somme de 528 euros,Condamner monsieur [O] au remboursement des frais de mise en demeure à hauteur de 7,96 euros ainsi que les frais de déplacement de la requérante devant la Commission de conciliation de [Localité 4] (11,74 euros au titre des frais d’essence et de 23,20 euros au titre au titre des frais de péages ;Juger que les retenues invoquées au titre de prétendues dégradations sont irrecevables faute de preuve probante en l’absence d’état des lieux contradictoire, et qu’à défaut de recours à un commissaire de justice, aucun état des lieux unilatéral ne peut emporter preuve contre madame [N],Débouter monsieur [O] de sa demande reconventionnelle de condamnation de madame [N] à lui verser la somme de 3403,70 euros,Condamner monsieur [O] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les intérêts légaux selon les modalités jurisprudentielles propres à la majoration légale de 10%.
Au soutien de ses prétentions, elle explique qu’elle a remis les clés au bailleur le 20 décembre 2024 et que deux mois après, soit le 20 février 2025, le bailleur n’avait pas restitué le dépôt de garantie. Elle relève qu’une nouvelle locataire s’est installée dès le 29 décembre 2024 empêchant la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire. Elle note qu’aucun commissaire de justice n’a été requis pour réaliser un constat contradictoire, de sorte que les retenues pour dégradations opérées par le propriétaire sont dénuées de preuve probante. En réponse aux arguments adverses, elle objecte que le non-respect du délai de préavis de 3 mois résulte d’un accord des parties, le bailleur ayant souhaité un départ anticipé pour pouvoir relouer rapidement le logement à un loyer supérieur. Elle ajoute qu’elle a informé par message puis oralement son bailleur de son souhait de quitter les lieux, lequel lui a indiqué qu’il n’était pas nécessaire de lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception. Elle souligne que dès lors que le bailleur a lui-même organisé et accepté la reprise des lieux par un tiers dans un délai très bref, il ne peut prétendre cumuler d’une part l’avantage de la relocation rapide et, d’autre part, le bénéfice intégral de trois mois de loyers dus au titre d’un préavis qu’il n’a ni exigé ni respecté. Elle indique que la date et les modalités de remise des clés au bailleur ont été expressément convenues entre eux. Elle expose qu’en reprenant possession des lieux au plus tard le 21 décembre 2024 et en installant très rapidement une nouvelle locataire alors qu’un état des lieux de sortie avait été convenu au 31 décembre 2024, le bailleur a empêché l’établissement de l’état des lieux de sortie et a créé lui-même la situation qu’il invoque pour faire obstacle à la restitution du dépôt de garantie. Elle conteste la force probante des pièces produites unilatéralement par le bailleur et estime que le courrier qu’elle lui a adressé le 1er avril 2025 ne vaut pas reconnaissance des dégradations, tant sur le principe que sur les montants.

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Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, [P] [O], représenté par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de [S] [N] et sa condamnation, après compensation, à la somme de 3403,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du mail adressé à [P] [O] le 23 avril 2025 ainsi qu’à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir en défense que [S] [N] ne rapporte pas la preuve de son accord sur l’absence de préavis et rappelle qu’il s’est retrouvé devant le fait accompli de son départ. Il explique qu’il n’a pas eu de nouvelle de sa locataire après la remise des clés. Il indique qu’elle a, par courrier du 1er avril 2025, reconnu qu’il convenait de repeindre l’immeuble, de changer le robinet de la cuisine et de remplacer le volet roulant que son fils avait dégradé.

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A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes indemnitaires :
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Par ailleurs, conformément à l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux de sortie, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
En l’espèce, [P] [O] refuse de restituer le dépôt de garantie aux motifs qu’il a dû réaliser des travaux de remise en état par suite du départ de [S] [N].
Il produit une attestation de sa nouvelle locataire [I] [Q] (attestation qui ne respecte pas les exigences de l’article 202 du code de procédure civile), laquelle indique qu’elle a pris possession des lieux le 3 janvier 2025, qu’il restait le nettoyage et la peinture à faire et que le volet roulant devait être changé car il était « par terre cassé ». Il verse également une facture de la société AG SERVICES en date du 6 janvier 2025 d’un montant TTC de 876,70 euros ventilée sur trois postes : « chambre, reprise des trous dans une chambre et tache plafond dans une deuxième », « mise au propre en une couche de l’ensemble » et « salle à manger : remise au propre (tache) en une couche murs et plafond ».
Il communique aussi un devis non signé de la société ENTREPRISE ERIC BLOIS datée du 10 mars 2025 d’un montant de 1207 euros relatif à la dépose de l’ancien voulant roulant et la fourniture et pose d’un nouveau.
Il produit par ailleurs un courrier recommandé avec accusé de réception de [S] [N] rédigé en ses termes : « Le 21 décembre à 17h, je me rends à mon domicile vider les meubles mais pour lequel je devais repeindre, changer le robinet de la cuisine, faire le ménage et contacter une entreprise pour réaliser un devis pour le volant roulant quand bien même était-ce de mon fait ; vous étiez présent […] avec une femme de ménage et une équipe de peintres avait été missionné par vous-même pour le week-end. Vous nous avez tout simplement délogés et nous n’avons pas été en mesure d’assumer les tâches qui nous incombent ».
Il est constant qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, de sorte que le logement est réputé avoir été restitué en bon état par la locataire, à défaut de preuve contraire.
Il est également constant que [P] [O] n’a pas fait appel à un commissaire de justice pour établir un constat contradictoire.
Si [S] [N] admet n’avoir pas réalisé certaines retouches finales du fait, selon elle, de l’empressement de [P] [O] à relouer l’appartement, les éléments produits par ce dernier sont insuffisants à justifier la non restitution du dépôt de garantie dans les deux mois suivant la remise des clés, dont il est admis par les deux parties qu’elle a eu lieu le 20 décembre 2024 (seules les modalités de la remise étant discutées).
Par conséquent, il convient d’ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 660 euros à [S] [N]. Il convient également de condamner [P] [O] à payer à [S] [N] une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges au titre de la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, soit la somme de 66 euros par mois, à compter du 21 février 2025, et ce, jusqu'à complète restitution du dépôt de garantie. Cette majoration sera assortie des intérêts au taux légal.
[S] [N] ne justifie pas avoir engagé des frais de lettre recommandée avec avis de réception, d’essence et de péage et sera donc déboutée de cette demande.
Il résulte par ailleurs de ce qui précède que [S] [N] ne démontre pas avoir obtenu l’accord du bailleur pour être dispensée du respect du préavis de 3 mois qui lui était imparti. Toutefois, il est constant que le logement a été donné à bail par [P] [O] à une nouvelle locataire au plus tard le 3 janvier 2026 tel qu’elle en atteste elle-même, soit quelques jours après le départ de [S] [N]. Par conséquent, [P] [O] ne peut solliciter le paiement des trois mois de loyer correspondant au préavis non respecté alors même qu’il a instamment reloué son bien. Il sera donc débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de [S] [N] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [P] [O] à lui verser une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[P] [O] qui succombe, supportera les dépens.
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :