TJ 17415, 19 mai 2026, RG 25/01871
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Texte de la décision
MINUTE N° : 2026/125
NATURE DE L’AFFAIRE : 54Z
ORDONNANCE DU : 19 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01871 - N° Portalis DBXD-W-B7J-ERO5
AFFAIRE : S.A.S. OVELIA 17 C/ SDC DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 1] », E.U.R.L. CITYA COTE DE BEAUTE, S.A.S.U. SCIB (SOCIETE DE COORDINATION D’INGENIERIE DU BATIMENT), S.A.S. SOGEA ATLANTIQUE BTP, S.C.E SOCIÉTÉ ZURICH INSURANCE EUROPE AG, S.A. SOCIÉTÉ SMA SA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur HARS, Président
GREFFIER : Madame GAILLOU, Greffière
DEMANDERESSE
S.A.S. OVELIA 17, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alice GREZILLIER, avocat au barreau de SAINTES, Me Aurélie MONTANE-MARIJON, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Etablissement 1] », dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Quentin VIGIE, avocat au barreau de SAINTES
E.U.R.L. CITYA COTE DE BEAUTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me François MIDY, avocat au barreau de SAINTES, Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S. SOGEA ATLANTIQUE BTP, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 501 383 251, dont le siège social est sis [Adresse 4]
S.A. SOCIÉTÉ SMA SA prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentées par Me Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS
S.C.E SOCIÉTÉ ZURICH INSURANCE EUROPE AG, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Denise BOUDET, avocat au barreau de CHARENTE, Me Thomas BRIDOUX, avocat au barreau de SAINTES
S.A.S.U. SCIB (SOCIETE DE COORDINATION D’INGENIERIE DU BATIMENT), dont le siège social est sis [Adresse 7]
non comparante
Le 19 mai 2026
- 9 ccc
Me Grezillier
Me Vigié
Me Midy
Me Bernardeau
Me Bridoux
[Localité 2] (3)
Dossier
Débats tenus à l'audience du : 17 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Avril 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026
FAITS ET PROCEDURE
Dans le cadre de son activité principale d’exploitation et de prise à bail directement et indirectement de résidences services pour seniors, la SAS OVELIA 17 exploite la Résidence [Adresse 1], située au [Adresse 8], aux termes d’un bail conclu avec une partie des copropriétaires.
La SAS OVELIA 17 est liée au syndicat des copropriétaires de cette résidence par un contrat de conciergerie et la mission de syndic est assurée par la SARL CITYA COTE DE BEAUTE.
La société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL a entrepris, en qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, la réalisation d’un ensemble immobilier comportant 148 logements à usage d’habitation, et 112 logements pour une résidence sénior, outre des parkings en sous-sol. La déclaration d’ouverture de chantier est datée du 14 avril 2014.
VINCI IMMOBILIER a souscrit une assurance Dommages-Ouvrage auprès de la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG, avec les intervenants suivants :
Maître d’œuvre : Société SCIB, Contractant général : Société SOGEA, assurée auprès de la SA SMA.
Postérieurement à la réception du chantier, plusieurs désordres ont été constatés, dont certains avaient déjà fait l’objet de déclarations de sinistre auprès de ZURICH IMMOBILIER et avaient été indemnisés.
Le 26 février 2025 une société a produit un devis d’audit de la Résidence en vue de la fin de la garantie décennale, sans que le conseil syndical, la SARL CITYA ou le syndicat des copropriétaires ne permissent la réalisation des travaux restants.
Malgré deux mises en demeure adressées à la SARL CITYA par la SAS OVELIA, en date des 24 novembre 2023 et 16 avril 2025, ainsi que de multiples sollicitations des résidents et plusieurs actes extrajudiciaires visant la SARL CITYA et le conseil syndical, les désordres sont restés sans résolution.
Malgré les démarches entreprises par le syndicat des copropriétaires, aucune résolution totale des désordres n'est à ce jour constatée.
C’est ainsi que, par actes extrajudiciaires en date des 10, 15 et 30 octobre 2025, la SAS OVELIA 17 a fait assigner la SA MSA, la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG, la SASU Société de Coordination d’Ingénierie du Bâtiment (SCIB), la SAS SOGEA ATLANTIQUE, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et le SARL CITYA COTE DE BEAUTE devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
Désigner un expert judiciaire avec mission de : Recueillir et consigner les explications des parties, Prendre connaissance des documents de la cause, Se faire remettre par les parties ou par les tiers tout document qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, Entendre tout sachant, à charge de reproduire leurs dires et leurs identités, S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, Se faire assister, si nécessaire, de tout sapiteur,
Etablir et communiquer aux parties ainsi qu’au magistrat chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion dans laquelle il indiquera notamment les pièces reçues et celles devant être communiquées et le calendrier prévisionnel des opérations d’expertise, Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble sis [Adresse 8], Constater et examiner les désordres affectant l’immeuble et en particulier ceux visés dans l’assignation et les pièces versées aux débats, Rechercher l’origine, l’étendue et les causes des désordres, Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux), Indiquer si ces désordres proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, ou aux règles de l’art, ou d’une exécution défectueuse, Dire si ces désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l'expiration d'un délai de dix ans après la réception de l'ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination, Dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l'ouvrage dans un de ses éléments d'équipement sans rendre l'immeuble impropre à sa destination, DIRE si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,Dans l'affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement, De façon générale, donner tous éléments d’ordre technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuelle saisie de déterminer, s’il y a lieu, les responsabilités encourues, Evaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; Indiquer les travaux susceptibles de remédier, de manière définitive, aux désordres constatés, En évaluer le coût après avoir invité les parties, si elles le souhaitent, à présenter leurs propres devis dans le délai qu’il fixera et, après avoir examiné et discuté de ceux-ci, Préciser la durée des travaux préconisés, et s’ils doivent être effectués en urgence, En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la requérante à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, qui dans ce cas déposera un pré-rapport qui précisera la nature, l’importance et le coût de ces travaux, ces travaux seront dirigés par le maître d’œuvre de la requérante et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,
Donner son avis sur les comptes présentés par les parties,S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport, lequel devra répondre à tous les différents points de sa mission et, le cas échéant, compléter ses investigations, Faire toutes observations utiles au règlement du litige, Dire qu’il y sera déféré en cas de difficulté ;Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;Dire que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles ;Statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.
Selon ses conclusions, signifiées le 16 février par RPVA, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande au juge des référés de :
Juger qu’il ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses réserves quant à sa responsabilité ; Juger qu’il s’associe à la demande d’expertise judiciaire aux fins d’interruption des délais de prescription et de forclusion à l’égard de l’ensemble des intervenants à l’acte de construction ; Condamner la SAS OVELIA 17 aux entiers dépens de l’instance.
Selon ses conclusions signifiées le 16 février 2026 par RPVA, la SARL CITYA demande au juge des référés de :
Prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise de la SAS OVELIA 17 ; Voir confier à l’expert judiciaire le chef de mission suivant : « Indiquer, le cas échéant, si les désordres proviennent d’un défaut d’entretien des parties communes et/ou des parties privatives » ;Réserver les dépens.
Selon ses conclusions signifiées le 16 février 2026 par RPVA, la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG demande au juge des référés de :
Déclarer qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves d’usage ;Déclarer que sa garantie ne pourra être mobilisée que dans les limites de ses garanties et ses franchises ;Déclarer que l’expert judiciaire susceptible d’être désigné devra limiter ses investigations aux seuls désordres invoqués par la SAS OVELIA 17 dans son assignation et qu’elle aura indiqué comme n’ayant pas été résolus dans le cadre des opérations d’expertise Dommages-ouvrages ;Réserver les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société ZURICH INSURANCE évoque que dans son assignation, la SAS OVELIA 17 dresserait une liste de multiples désordres sans pour autant distinguer ceux qui perdureraient de ceux qui seraient résolus.
Selon leurs conclusions signifiées le 16 février 2026 par RPVA, les sociétés SOGEA et SMA demandent au juge des référés de :
Prendre acte de leurs plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire formulée par la SAS OVELIA ; Limiter la mission de l’expert judiciaire aux griefs énoncés aux termes de l’assignation introductive d’instance, à l’exclusion de tout autre non dénoncé ; Donner acte à la société SOGEA ATLANTIQUE BTP et son assureur, la SA SMA, de ce qu'elles procèdent parallèlement à l'appel en cause des sociétés SELECT PISCINES, GAN ASSURANCES, assureur de la société UNAL CARRELAGE, ALLARD et son assureur de responsabilité, la société ALLIANZ IARD, ORONA et son assureur de responsabilité, la société AXA France Iard, AB CLOISON et son assureur de responsabilité, la société ALLIANZ IARD, LAPIERRE SARL et son assureur de responsabilité, la société MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, DEKRA ;Laisser à la SAS OVELIA 17 la charge des dépens ainsi que la provision à valoir sur les frais d’expertise.
Au soutien de leurs prétentions, elles évoquent que SOGEA ATLANTIQUE BTP serait intervenue en co-traitance avec plusieurs intervenants, et a parallèlement sous-traité une partie des travaux.
Régulièrement citée, la société SASU SCIB n’a pas comparu.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure pénale, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou référé.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment les différentes déclarations de sinistre Dommages-ouvrages, des lettres de mises en demeure adressées à CITYA et des sommations interpellatives l'existence de plusieurs désordres affectant la [Adresse 9] exploitée par la SAS OVELIA 17.
Les désordres affectant la résidence caractérisent l’existence d’un litige susceptible d’opposer les parties, et constituent pour la SAS OVELIA 17 un motif légitime au sens de l’article 145 précité justifiant que soit ordonnée une expertise avant tout procès.
Ainsi il sera fait droit à la demande.
La demande de la société ZURICH INSURANCE tendant à voir déclarer que sa garantie ne pourrait être mobilisée que dans les limites de ses garanties et franchises, excède l'office du juge des référés. De plus, elle est prématurée, dès lors qu'il appartient précisément à l'expert de déterminer l'étendue et la nature des désordres constatés, les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices, préalablement à toute discussion sur l'étendue des garanties.
Elle sera en conséquence rejetée.
Il sera relevé que la SAS SOGEA ATLANTIQUE BTP et son assureur la SA SMA indiquent avoir procédé à l'appel en cause des sociétés SELECT PISCINES, GAN ASSURANCES, UNAL CARRELAGE, ALLARD et son assureur ALLIANZ IARD, ORONA et son assureur AXA FRANCE IARD, AB CLOISON et son assureur ALLIANZ IARD, LAPIERRE SARL et son assureur MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, ainsi que la société DEKRA, cette instance étant appelée à l'audience du 5 mai 2026 et n'ayant pas encore été examinée.
En l'état de la procédure, les dépens seront réservés.
Au regard de l’absence d’opposition des parties sur ce point, chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
ORDONNE une expertise judiciaire ;
DESIGNE, pour y procéder monsieur [U] [A] (E-mail : [Courriel 1] ; Adresse : [Adresse 10] ; Tél. portable : [XXXXXXXX01] ; Tél. fixe : 0251211165) avec pour mission de :
Recueillir et consigner les explications des parties, Prendre connaissance des documents de la cause, Se faire remettre par les parties ou par les tiers tout document qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, Entendre tout sachant, à charge de reproduire leurs dires et leurs identités, S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, Etablir et communiquer aux parties ainsi qu’au magistrat chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion dans laquelle il indiquera notamment les pièces reçues et celles devant être communiquées et le calendrier prévisionnel des opérations d’expertise, Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble sis [Adresse 8], Constater et examiner les désordres affectant l’immeuble et en particulier ceux visés dans l’assignation et les pièces versées aux débats, Rechercher l’origine, l’étendue et les causes des désordres, Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux), Indiquer si ces désordres proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, ou aux règles de l’art, ou d’une exécution défectueuse, Indiquer, le cas échéant, si les désordres proviennent d'un défaut d'entretien des parties communes et/ou des parties privatives,Dire si ces désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l'expiration d'un délai de dix ans après la réception de l'ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination, Dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l'ouvrage dans un de ses éléments d'équipement sans rendre l'immeuble impropre à sa destination, DIRE si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,Dans l'affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement, De façon générale, donner tous éléments d’ordre technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuelle saisie de déterminer, s’il y a lieu, les responsabilités encourues, Evaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; Indiquer les travaux susceptibles de remédier, de manière définitive, aux désordres constatés, En évaluer le coût après avoir invité les parties, si elles le souhaitent, à présenter leurs propres devis dans le délai qu’il fixera et, après avoir examiné et discuté de ceux-ci, Préciser la durée des travaux préconisés, et s’ils doivent être effectués en urgence, En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la requérante à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, qui dans ce cas déposera un pré-rapport qui précisera la nature, l’importance et le coût de ces travaux, ces travaux seront dirigées par le maître d’œuvre de la requérante et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,Donner son avis sur les comptes présentés par les parties,S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport, lequel devra répondre à tous les différents points de sa mission et, le cas échéant, compléter ses investigations, Faire toutes observations utiles au règlement du litige,
DIT que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;
DIT que l’expert devra personnellement remplir la mission qui lui est confiée et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne ;
DIT que l’expert pourra établir tous plans, croquis, schémas ou photographies utiles à la compréhension des faits ;
DIT que l’expert pourra procéder à des constatations au cours des travaux, si nécessaire, et en tout état de cause, au terme de ces travaux,
DIT que l’expert devra dès la première réunion des parties dresser un rapport de ses investigations à transmettre aux parties pour qu’elles puissent faire valoir leurs observations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et ses débours en fonction des éléments dont il dispose alors ;
DIT que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous formes de pré-rapport le résultat de ses constations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu et recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser, sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;
DIT que l'expert déposera son rapport en deux originaux au greffe de la juridiction, auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint, dans le délai de six mois à compter de son acceptation de la mission, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises et en délivrera copie à chaque partie dans la cause et le mentionnera à son rapport ;
DIT que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;
DIT que le juge chargé du contrôle des expertises suivra le déroulement des opérations et qu’en cas d’empêchement de l’expert, il procédera à son remplacement, par ordonnance rendue sur requête ;
FIXE la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 3.500 euros que la SAS OVELIA 17 devra consigner entre les mains du régisseur de la juridiction dans le délai de 2 mois à compter de la remise de la copie de la présente décision à leur avocat à peine de caducité de la désignation de l'expert ;
DIT que la consignation devra être versée entre les mains du régissseur du tribunal judiciaire de Saintes, préférentiellement par virement bancaire en indiquant directement dans l’intitulé du virement le numéro de dossier (RG 25/1871), le service ordonnateur (juge des référés) ainsi que l’identité de la personne pour laquelle le versement est réalisé si différente de l’émetteur du virement, ou par l’envoi d’un avis de virement à [Courriel 2] ;
REJETTE toute autre demande ;
DIT que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles ;
RESERVE les dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
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