TJ 17415, 19 mai 2026, RG 25/01975

MINUTE N° : 2026/126
NATURE DE L’AFFAIRE : 5BA
ORDONNANCE DU : 19 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01975 - N° Portalis DBXD-W-B7J-ESBS
AFFAIRE : SCPI Pierre Investissement 6 C/ S.A.S. [K] [V] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur HARS, Président

GREFFIER : Madame GAILLOU, Greffière

DEMANDERESSE

Société SCPI Pierre Investissement 6 inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 500 632 138, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, Me Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. [K] [V] [E] société inscrite au Registre du Commerce et des sociétés de SAINTES sous le numéro n° 922 512 538, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

Le 19 mai 2026
- 4 C
Me Curty-Robain 1ce+ 1ccc
SAS [K] [V] [E] 1ccc
Dossier 1ccc

Débats tenus à l'audience du : 17 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Avril 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 20 octobre 2018, la société SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 a consenti un bail commercial à la SAS CAUPONA portant sur un local d’une surface de 16.50m2 composé d’un local vide sans aménagement, situé au [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail a pris effet pour une durée de neuf années entières et consécutives, dont le loyer annuel en principal sans charges et hors taxes était évalué à 3.720 euros, soit un loyer mensuel de 310 euros, lequel a été réévalué à 467,10 euros TTC. Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 1.800 euros.
Par acte notarié en date du 13 janvier 2023, la société CAUPONA a cédé son fonds de commerce au profit de la SAS [K] [V] [E] et le bail lui a alors été transmis.
Le 11 juillet 2025, la SCPI a mis en demeure la société [K] [V] [E] de s’acquitter du paiement d’une somme de 15.367,78 euros au titre des loyers impayés, sans résultat.
Le 11 septembre 2025, la bailleresse a alors été contrainte de délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13.984,34 euros, au titre des loyers impayés depuis le mois de janvier 2023, dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire. La société locataire a alors procédé au virement de la somme de 916,34 et de 1.401,30 euros le 2 septembre 2025 et a proposé de régulariser sa situation en proposant de régler l’arriéré locatif par des versements mensuels de 500€ en plus du loyer courant. La proposition a été refusée par la bailleresse.
Au mois d’octobre 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 14.451,44 euros TTC.
C’est ainsi que, par acte extrajudiciaire en date du 31 octobre 2025, la société SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 a fait assigner la SAS [K] [V] [E] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 11 septembre 2025 ;Ordonner en conséquence l’expulsion de la société [K] [V] [E] ainsi que celle de tous occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ; Condamner la société [K] [V] [E] au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail dus à lui payer la somme de 14.451,44 € TTC; Condamner la société [K] [V] [E] à lui payer une somme de 934,20€ TTC à compter du 11 octobre 2025 à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre jusqu’à parfait délaissement et restitution des clés, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;Condamner la société [K] [V] [E] à lui payer les charges et taxes en sus, à compter du 11 octobre 2025 à date de la résiliation jusqu’à parfait délaissement ;Condamner la société [K] [V] [E] à lui payer la somme de 1.445,10€ correspondant à 10% des sommes dues en exécution du contrat de bail ; Condamner la société [K] [V] [E] aux intérêts au taux légal majoré de 3% à compter du 11 juillet 2025 ; Débouter la société [K] [V] [E] de toutes demandes de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses effets

Les dispositions de l’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce prévoient que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 2 mars 2021 entre les époux [O] et monsieur [T] stipule, dans la partie relative à la « Clause résolutoire », que « le bailleur peut résilier de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet ».

Les bailleurs ont fait délivrer le 25 juin 2025 un commandement de payer le montant des loyers impayés, d’une facture de consommation d’eau et de la taxe des ordures ménagères, visant la clause résolutoire, rappelant le délai d’un mois prévu au contrat. Ce commandement est resté sans effet à l’expiration du délai d’un mois du délai prévu, entraînant alors l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail commercial.

Le défendeur ne conteste nullement les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire ni ses effets.

En conséquence, en vertu de la mise en œuvre de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, monsieur [I] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2025, soit au lendemain de l’expiration du délai d’un mois et il sera donc ordonnée l’expulsion de monsieur [I] [T] du local commercial objet du bail.
La clause résolutoire est donc acquise en vertu des manquements contractuels, nonobstant la proposition du défendeur manifestée à l’audience de régulariser la situation dans un délai raisonnable, au regard de sa nouvelle situation professionnelle et personnelle.

Sur les demandes de provisions

En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, sur l'arriéré de loyers de 14 451,44 euros TTC, le relevé de compte arrêté au 12 février 2026 fait apparaître un solde débiteur de 14 451,44 euros TTC, résultant de l'accumulation des échéances impayées depuis janvier 2023, comprenant les loyers commerciaux, provisions sur charges locatives et TVA au taux de 20%, conformément aux stipulations du bail.

Les règlements intervenus (deux virements du 04/09/2025 pour les sommes de 916,34 € et 1401,30 €) puis les virements mensuels de 467,10 euros à compter d'octobre 2025, n'ont couvert que le loyer courant sans jamais apurer l'arriéré, de sorte que ce solde demeure entier.

Sur l'indemnité d'occupation sollicitée d’un montant 934,20€ TTC à compter du 11 octobre 2025, date de l'acquisition de la clause résolutoire, il convient de relever que les parties ont convenu, selon l’article 16 du contrat de bail qui stipule que: « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. Cette indemnité est due dès le jour suivant la fin de la location et ce jusqu'au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier. Les charges demeurent également dues jusqu'au jour où les lieux sont restitués au bailleur ». Ainsi, la société [K] [V] [E] étant occupante sans droit ni titre, elle est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation contractuellement stipulée, soit le double du montant du dernier loyer contractuel (2 X 467,10€ TTC mensuels), soit 934,20€ mensuels, montant indexé selon les modalités contractuelles jusqu'à parfait délaissement et restitution des clés. Les charges et taxes resteront dues en plus dans les mêmes conditions.

S’agissant de la clause pénale à hauteur de 1.445,10 euros, le bail stipule une clause pénale de 10% des sommes dues. Appliquée à l'arriéré de 14.451,44 euros, elle génère une pénalité de 1.445,10 euros. Compte tenu de la durée et de l'ampleur des manquements, son montant n'apparaît pas manifestement excessif et il n'y a pas lieu de la réduire d'office.

Les intérêts au taux légal majoré de 3 points, prévus à l'article L.313-3 du Code monétaire et financier, sont dus à compter du 11 juillet 2025, date d'expiration du délai suivant la mise en demeure initiale. Cette majoration est applicable aux créances commerciales demeurées impayées après mise en demeure.

En conséquence, l'ensemble de ces demandes provisionnelles repose sur des obligations dont l'existence n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile et il y a lieu d'y faire droit.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie en défense, partie défaillante, aux entiers dépens de l’instance qui incluront le coût du commandement de payer dont distraction au profit de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY.

PAR CES MOTIFS