TJ 91228, 18 juin 2026, RG 23/00800

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/00800 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PBOB

NAC : 72C

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Syndic de Copropriété ACCORD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 CAPITOL IMMOBILIER, Syndic de Copropriété, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

S.A.S. AA EVENT, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 834 694 739, domiciliée chez Monsieur [M] [B], [Adresse 4]

défaillante

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 4]

défaillant

SCI [A], Société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci [A] est propriétaire des lots n°10 et 11, respectivement définis dans le règlement de copropriété comme étant un local commercial et un local à usage de garage et réserve, au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] située [Adresse 6].

Le 01 mars 2018, la Sci [A] a donné à bail commercial ses locaux à usage de salon de thé à la société AA Event jusqu’à l’ordonnance rendue en référé par le président du tribunal grande instance d’Evry le 6 septembre 2019 constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion du preneur.

Il est constant que des travaux ont été effectués dans le local commercial n°11 avec le remplacement d’une porte de garage basculante par un mur en placo plâtre avec une porte simple et la création de bouches d’extracteur d’air.

Depuis le 15 août 2021, les locaux commerciaux sont exploités à usage de salon de thé par la société Le Opso qui y exerce également une activité de bar à chicha.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry la Sci [A] aux fins notamment d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, d’une part à restituer au local n°11 sa destination réglementaire de boxe ou de réserve et d’autre part à remettre en état les lieux du local n°11 avec suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2,2 mètres de haut sur 2,50 mètres de large, et la suppression des deux extracteurs d’air donnant sur les parties communes.
La procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/800.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la Sci [A] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry la Sas AA Event et M. [M] [B] aux fins de les voir solidairement condamner à la garantir et relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.
La procédure a été enregistrée sous le n° de RG 24/6023.

La jonction des deux procédures RG 23/800 et 24/6023 a été ordonnée sous le seul numéro de RG 23/800.

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En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par RPVA le 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande au tribunal de:

Vu l’article 9, 25 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’État descriptif de division du règlement de copropriété
Vu les articles 8,9 ,10 ,12 du règlement de copropriété

Il est demandé au Tribunal Judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,

-Condamner la SCI [A] à restituer au local, lot numéro 11 de l’État descriptif de division, sa destination réglementaire, de boxe ou de réserve.

-Condamner la SCI [A] à remettre en état des lieux le lot N°11, par suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2.2 m de haut sur 2m50 de large, et suppression des deux extractions d’air donnant sur les parties communes de l’immeuble.

-Assortir cette condamnation d’une astreinte comminatoire de 500 € par jour de retard,

-Dire que cette astreinte débutera un mois après notification du jugement à intervenir

-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
-CONDAMNER la SCI [A], à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais de constat d’huissier en date des17 juillet 2018 et 7 septembre
2022

Au soutien, le syndicat des copropriétaires expose que des travaux ont été effectués dans les locaux appartenant à la Sci [A] sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale alors que ces travaux modifient la destination de ces locaux, telle que définie dans le règlement de copropriété, et engendrent des nuisances avec une évacuation dans les parties communes des fumées du bar à chicha.

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En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 20 janvier 2025, la Sci [A] demande au tribunal de:

-Dire et juger la SCI [A] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Y faire droit,

-Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble sis [Adresse 8] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ; l’en débouter,

-Pour le cas où le tribunal ferait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires requérant, condamner alors solidairement la SAS AA EVENT et Monsieur [M] [G] à garantir et relever indemne la SCI [A] de toute condamnation qui serait mise à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires en principal, dommages et intérêts, astreinte, frais et dépens, ainsi que du coût desdits travaux de remise en état,

-En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble [Adresse 8] et subsidiairement la SAS AA EVENT et Monsieur [M] [G] solidairement entre eux deux à payer à la SCI [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

-Les voir condamner aux entiers dépens.

Au soutien, la Sci [A] expose que les travaux de transformation de la porte de garage basculante en une cloison de plâtre avec une porte d’entrée ont été expressément autorisés par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mai 1998.

S’agissant de la transformation du local initialement à usage de garage/réserve en local accueillant du public, elle estime que cette extension interne du commerce dans ses lots privatifs ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et que le demandeur ne rapporte pas la preuve des nuisances olfactives alléguées.

Subsidiairement, affirmant ne pas avoir effectué elle même les travaux ni avoir donné d’autorisation pour ce faire, elle se fonde sur un courrier du 9 janvier 2021 de M. [M] [B], gérant de sa précédente locataire, la Sas AA Event, pour demander leur condamnation solidaire à la garantir et relever de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

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Bien que régulièrement assignés, et alors que les dernières conclusions n°2 de la Sci [A] ne comportent pas de nouvelles demandes à leur encontre, la Sas AA Event et M. [M] [B] n’ont pas constitué avocat.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de restitution de la destination réglementaire de boxe ou réserve au local n°11

L’article 3 de l’état descriptif de division dispose que le lot n°10 est un local commercial situé au rez de chaussée du bâtiment A et que le local n°11 est un local à usage de garage et réserve situé au rez de chaussée du bâtiment A.

L’article 8 du règlement de copropriété dispose que l’immeuble est à usage d’habitation. Toutefois, le local principal du rez de chaussée est à usage de local commercial, le local annexe du rez de chaussée est à usage de box et de réserve, la cave portant le n°9, peut servir de réserve, et le local situé au 1er étage, portant le n°15, est à usage d’activité.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du même règlement de copropriété, chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

Enfin l’article 10 dispose que les activités ou commerce exploités dans les locaux du rez de chaussée et du 1er étage ne devront en aucun cas constituer un établissement dangereux ou insalubre, ni être de nature à incommoder les habitants de l’immeuble par le bruit ou les odeurs.

Le litige de l’espèce oppose le syndicat des copropriétaires qui soutient que la destination du local n°11, qui est exploité en bar à chicha, n’est plus conforme au règlement de copropriété et qu’elle engendre pour la copropriété des nuisances, notamment olfactives, à la Sci [A] qui soutient que l’extension interne du commerce dans ses lots privatifs ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et que les nuisances allégués ne sont pas établies.

Le tribunal relève qu’il est constant que le local n°11, défini dans l’état descriptif de division comme étant un local à usage de garage et de réserve, est exploité en bar à chicha.

Il ressort de l’audit technique pour l’amélioration d’un système d’extraction coin chicha (pièce n°23 de la défenderesse) que le système d’extraction installé entraîne “un rejet d’air à moins de 8 mètres des ouvrants” et que ce rejet depuis l’accès au parking arrière “engendre une remontée des odeurs produite par les chichas jusqu’au niveau des fenêtres des locataires”. Le technicien préconise ainsi la dépose du réseau de rejet en sortie de caisson existant et la mise en place d’un nouveau réseau de rejet cheminant en faux plafond de la zone chicha avec création d’un percement sur pignon et mise en place d’un réseau rectangulaire sur pignon et remontée en toiture.

Au vu de ces éléments, il est établi que la destination actuelle du local n°11, exploité en bar à chicha, n’est pas conforme à l’état descriptif de division et qu’elle engendre des nuisances olfactives pour la copropriété.

Dès lors, la demande présentée de restitution de la destination réglementaire de garage ou réserve au local n°11 apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Sur la demande de remise en état des lieux du lot n°11

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 12 du règlement de copropriété dispose que les portes d’entrée des locaux, les fenêtres et persiennes, même la peinture, et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative, sans autorisation du syndicat.
La pose des stores ou fermetures extérieures est autorisée, sous réserve de l’accord donné spécialement en fonction du mode de construction et de la conformité avec les couleurs et modèles adoptés par le syndicat.

Il est constant que des travaux ont été effectués sur le local n°11 avec le remplacement d’une porte de garage basculante par un mur en placo plâtre avec une porte simple et la création de bouches d’extracteur d’air.

Le litige de l’espèce oppose le syndicat des copropriétaires, qui soutient que ces travaux, qui nuisent à l’harmonie générale de l’immeuble, ont été effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale, à la Sci [A], qui soutient que ces travaux ont été autorisés par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mai 1998.

Il ressort de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mai 1998 (pièce 22 de la défenderesse): “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, propose à la Sci [A] de clore les locaux avec des carreaux de plâtre et un bloc porte sous le porche, la Sci [A] payant les matériaux et le conseil syndical fournissant la main d’oeuvre.
A défaut d’accord sur cette proposition, l’Assemblée demande au syndic de faire intervenir Mairie, [Etablissement 1], Sapeurs Pompiers, etc...afin de faire cesser les nuisances générées par la non fermeture des locaux commerciaux.
Cette résolution, mise aux voix, est adoptée à l’unanimité.”

Ainsi que justement relevé par le syndicat des copropriétaires, la formulation imprécise de la résolution n°6, qui consiste en une proposition de travaux généraux non suffisamment détaillés, ne peut pas constituer une autorisation de travaux délivrée par l’assemblée générale au sens des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des photographies versées aux débats (pièce 3 de la défenderesse sur l’état antérieur des lieux et constats de commissaire de justice versés en pièces 1 et 7 par le demandeur) - et il n’est par ailleurs pas contesté- que ces travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les travaux effectués sur le local n°11 portant atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier auraient du faire l’objet d’une autorisation préalable en assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 12 du règlement de copropriété.

Au vu de ces éléments, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lieux du lot n°11 par suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2,2m de haut sur 2m50 de large et par suppression des deux extracteurs d’air donnant sur les parties communes apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Sur la demande d’astreinte

Au regard de l’ancienneté des faits et des nuisances subies par la copropriété, il convient, afin d’assurer l’effectivité de la présente décision et ainsi que demandé par le syndicat des copropriétaires, d’assortir les restitution de destination d’origine et de remise en état du local n°11 d’une astreinte selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur l’appel en garantie

L’article 7.1 du contrat de bail commercial signé le 01 mars 2018 entre la Sci [A] et la Sas AA Event dispose que le preneur s’engage à n’effectuer aucun travail de transformation, de perçage des murs et des planchers ainsi que de changement dans la distribution des locaux loués, sans avoir au préalable sollicité et obtenu l’autorisation expresse du bailleur.

En l’espèce, la Sci [A] sollicite la garantie solidaire de la Sas AA Event et de son gérant à la relever de toute condamnation pouvant être mise à sa charge ainsi que du coût des travaux de remise en état en expliquant que les travaux sur le local n°11 ont été effectués par sa locataire, la Sas AA Event, alors qu’elle ne lui a jamais d’autorisation pour ce faire.

Il ressort de la pièce n°13 de la défenderesse intitulée “engagement de remise aux normes”, accompagnée d’une photocopie de la pièce d’identité de M. [M] [B], que ce dernier reconnaît “avoir effectuer des travaux sans autorisation de la copropriété ni du propriétaire M. [X] [D] du bien situé au [Adresse 9] à [Localité 3]. Ce document décharge M. [D] à devoir payé les frais d’une éventuelle remise aux normes des travaux effectuer par ma faute et atteste de mon engagement à effectuer la remise aux normes si elle est nécessaire et demander par la copropriété”.

Dès lors, à l’exclusion du coût de l’astreinte si elle était amenée à être mise à exécution, la demande d’appel solidaire en garantie pour le montant des travaux de remise en état des frais de procédure apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur les dépens, les frais irrépétibles, l’exécution provisoire

La Sci [A], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat d’huissier en date du 17 juillet 2018, seul un constat d’huissier apparaissant nécessaire dans le cadre de la présente procédure.

Il apparaît équitable de condamner la Sci [A] à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS