TJ 91228, 18 juin 2026, RG 26/00264

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 26/00264 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RNZI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

---

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 70.756,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [Y] [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 08 Janvier 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mai 2026 et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [H] est propriétaire des lots numéros 4, 5 et 9 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 8 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Mme [Z] [H] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 27 464,98 euros selon arrêté de compte du 27 novembre 2025, appel provisions sur charges 01/10/2026 4/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2026 4/4 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure, de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, de la somme de 2 563,34 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 20 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demande au tribunal de :

- Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :
• 27 464,98 € selon arrêté de compte du 27 novembre 2025, appel provisions sur charges 01/10/2026 4/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2026 4/4 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,
• 2 563,34 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2025 sur une somme de 7 673,66 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.
- Débouter Mme [Z] [H] de sa demande de délais de paiement.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Au soutien, il rappelle que Mme [H] a déjà été condamnée suivant jugement du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 13 mars 2025 pour non paiement de ses charges de copropriété et qu’aucun appel n’a été interjeté contre cette décision.
Il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des lots de la défenderesse présente toujourd un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.
Il s’oppose à la demande de délais de la défenderesse.

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En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 14 avril 2026, Mme [Z] [H] demande au tribunal de :

A titre principal,

- Débouter le SDC [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

- Accorder des délais de paiement de 24 mois à Mme [C].

Au soutien il fait valoir que les appels de provisions sur charges 01/10/2026 4/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2026 4/4 inclus sollicités aux termes de l’assignation ne figurent sur aucune mise en demeure et se réfère à l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 15 janvier 2026 pour rappeler que le syndicat des copropriétaires ne peut pas demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise une demeure.
Il sollicite les plus larges délais de paiement dans l’hypothèse où le tribunal ne ferait pas droit à sa demande principale.

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A l’audience du 21 mai 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a comparu par avocat et a soutenu ses écritures.
Il s’oppose aux délais de paiement et précise que Mme [H] n’a pas soldé les causes du jugement antérieur, ce qui porte la créance du syndicat des copropriétaires à environ 50 000,00 euros et qu’il s’agit de la dernière étape avant la vente sur saisie immobilière.

Mme [H] a comparu à l’audience par avocat et a soutenu ses écritures.
Elle maintient sa demande de délai et s’oppose au règlement des appels de provisions sur charges et cotisation fonds travaux non visés par la mise en demeure.
Elle conteste la somme réclamée au titre des frais de recouvrement en ce qu’elle comprend des frais irrepétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

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Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [Z] [M] [C], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires met en demeure la défenderesse de régler dans le délai de trente jours la somme de 7 673,66 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 1er juillet 2025" et rappelle que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 5] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 27 novembre 2025, sur la période du 1er juin 2023 au 1er octobre 2025, appels provisions sur charges 01/10/2025 4/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 22 536,30 euros,

- un décompte des sommes à échoir sur l’exercice 2026, duquel il ressort un solde débiteur de 4 928,68 euros,
- l’appel exceptionnel défaut de trésorerie du 1er juin 2023,
- les appels de fonds du 3ème et 4ème trimestre 2023 et des années 2024 et 2025,
- les bilans annuels de charges des années 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 19 octobre 2022, 12 mai 2023, 21 juin 2024, 20 mai 2025 et 9 mars 2026,
- une lettre de mise en demeure du syndic du 20 mars 2025,
- un commandement de payer en date du 15 avril 2025,
- le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le 13 mars 2025,
- et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Mme [Z] [H] fait valoir que seules les charges issues de l’assemblée générale du 19 octobre 2022 peuvent être réclamées au motif que seul le procès-verbal de cette assemblée est communiqué.

Or il ressort de l’examen des pièces produites que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont justifiées par le versement aux débats des procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 19 octobre 2022, 12 mai 2023, 21 juin 2024, 20 mai 2025 et 9 mars 2026, aux cours desquelles :
- ont été votés :
. les avances de trésorerie exceptionnelles pour couvrir les impayés (résolution n°7 du PV de l’assemblée générale du 12 mai 2023) dont les appels de fonds ont eu lieu les 1er juin, 1er juillet et 1er août 2023,
. les avances exceptionnelles de trésorerie (résolution n°13 du PV de l’assemblée générale du 20 mai 2025) dont les appels de fonds ont eu lieu les 10 juin et 10 août 2025,
. et les budgets prévisionnels et les cotisations annuelles du fonds de travaux loi Alur des exercices 2023, 2024 et 2025,
- et ont été approuvés les comptes des exercices 2023, 2024 et 2025;

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er juin 2023 au 1er octobre 2025, appels provisions sur charges 01/10/2025 4/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 22 536,30 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 7 673,66 euros à compter du 23 octobre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 8 janvier 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR à échoir :

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 15 janvier 2026 aux termes duquel elle précise que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sollicite le paiement de la somme de 4 928,68 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi Alur pour les 4 trimestres 2026.
Au vu de l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 23 octobre 2025 ne visant que les appels de provisions et appels de fonds travaux ALUR des 1er au 4ème trimestres 2025.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en paiement des charges provisionnelles des 4 trimestres de l’exercice 2026 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [Z] [H] a déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes pour le non paiement de ses charges de copropriété sur la période du 1er avril 2015 au 1er avril 2023 inclus.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de ses charges de copropriété, la défenderesse cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque sa carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété, laquelle, ne pouvant plus payer les fournisseurs, s’est trouvée dans l’obligation de voter lors des assemblées générales des 12 mai 2023 et 20 mai 2025 des avances exceptionnelles pour faire face aux impayés.

Par conséquent, Mme [Z] [H] sera condamnée à payer une somme de 2 500,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] réclame une somme de 2 563,34 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Suivi contentieux” et “RLSS- Suivi du dossier transmis à l’avocat” de 140,00 euros, “Constitution du dossier transmis à l’huissier” et “Constitution du dossier transmis à l’avocat” de 390,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Les frais de mise en demeure du 20 mars 2025 de 42,00 euros, bien que l’accusé de réception ne soit pas produit, apparaissent fondés dans la mesure où la défenderesse fait référence à ce courrier dans sa demande de délais de paiement.

Les frais du commandement de payer du 15 avril 2025 d’un montant de 197,34 euros sont justifiés ainsi que les frais de la lettre de mise en demeure loi [Localité 4], mais il convient de réduire ceux-ci à la somme de 57,00 euros conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

En conséquence, Mme [Z] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 296,34 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [Z] [H] sollicite un délai de paiement de 24 mois et justifie sa demande en arguant de ce qu’elle s’est déjà acquittée en un an de la moitié des sommes qui lui étaient réclamées dans la mise en demeure du 20 mars 2025.

Compte tenu du non paiement récurrent de ses charges de copropriété et des conséquences de cette carence sur la trésorerie de la copropriété, obligée de voter des avances de trésorerie pour pallier aux manquements de la défenderesse, de l’absence de toutes pièces financières justificatives au soutien, la demande de délai de paiement à Mme [Z] [H] sera rejetée.

En conséquence, Mme [Z] [H] sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [Z] [H], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS