TJ 91228, 18 juin 2026, RG 23/02624

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/02624 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PHHO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est situé, [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [M] [A] [Q], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sylvie GRELAT, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [Q] est propriétaire des lots 17 et 117 au sein de la résidence en copropriété [Localité 3] située [Adresse 5] [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Sas Foncia Sénart-Gâtinais, a fait assigner Mme [M] [Q] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

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En l’état de ses dernières conclusions en réplique 2, notifiées par Rpva le 05 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal de:

-Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

-Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.

-Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de:

- 8278,56 € au titre des charges impayées arrêtées au 28 novembre 2024 (Appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et rejet prélèvement du 27/10/2024 inclus), en application des dispositions des articles l0 et 19 de la Loi du l0 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du l7 mars 1967
- 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-l du code civil.
- 1.688,30 € au titre de l’article l0-l de la Loi du l0 juillet 1965.
- 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343 -2
du code civil à compter du 6 septembre 2022, date de la sommation de payer.

-Prononcer lesdites condamnations en deniers et quittances

-Rejeter toute demande de délais.

-Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

-Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

-Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

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En l’état de ses dernières conclusions 2, notifiées par Rpva le 23 octobre 2024, Mme [M] [Q] demande au tribunal de:

-DIRE Madame [M] [Q] recevable et bien fondée en ses conclusions.
-DIRE que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'exigibilité de sa dette.
-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE

-DIRE que le syndicat des copropriétaires ne peut poursuivre le recouvrement de sa dette en raison de l'adoption du plan de surendettement en application de l'article R722-5 du Code de la consommation.
-DIRE que la dette à l'égard du syndicat des copropriétaires sera apurée conformément aux dispositions du plan de surendettement.
-DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation à hauteur de 3.000 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.034,8 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du montant de 2.000 € sur le fondement de l'article 700.
-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens en application des articles 695 et suivants du CPC.

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Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance rendue le 12 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé à titre liminaire qu’il n’appartient pas au tribunal de rappeler dans le dispositif du jugement les règles de droit relatives à l’articulation de la présente instance et de la procédure de surendettement, cette demande ne constituant pas une prétention juridique.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il est constant que l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots 17 et 117 dans la copropriété,
-les appels de fonds et relevés individuels de charges sur la période considérée
-les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 04/01/2022, 23/05/2022, 03/05/2023, 12/09/2023, 02/05/2024, 27/06/2024, ainsi que les attestations de non recours,
-un décompte actualisé des charges réclamées arrêté au 28 novembre 2024, sur la période du 31/12/2021 au 04/11/2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et rejet prélèvement du 27/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8.278,56 euros.

Le litige de l’espèce oppose le syndicat des copropriétaires qui soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible à Mme [M] [Q] qui soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut poursuivre le recouvrement de sa dette en raison de l’adoption du plan de surendettement et que le décompte du syndic ne prend pas en compte des règlements qu’elle a effectués de sorte qu’elle estime, suivant décompte par elle versé en pièce 11, qu’elle ne reste devoir qu’une somme de 2.090,69 euros de charges arrêtée au 20 décembre 2024.

Si l'article L.722-2 du code de la consommation, dispose que la recevabilité de la demande de traitement d'une situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution, une telle demande, ne fait cependant pas obstacle à la possibilité offerte pour le créancier de solliciter la délivrance d'un titre exécutoire à l'encontre de son débiteur.

Mme [M] [Q] n’apparaît ainsi pas bien fondée à soutenir que la cérance ne serait pas liquide et exigible au motif de l’existence d’un plan de surendettement.

La mauvaise qualité de la pièce n°11 de la défenderesse, qui a manifestement diminué la taille de police des chiffres figurant dans un tableau, ne permet pas au tribunal une bonne appréhension et compréhension des montants qu’elle soutient avoir versés et qui n’auraientt pas été comptabilisés par le syndic. Mme [M] [Q] ne démontre ainsi pas le bien fondé de sa demande tendant à ce que sa dette soit fixée à la somme de 2.090,69 euros.

L’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] s’élève à la somme de 8.278,56 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 28 novembre 2024, pour la période du 31/12/2021 au 04/11/2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et rejet prélèvement du 27/10/2024 inclus.

Conformément à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires, la condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de ce chef une somme de 1.688,30 euros tandis que la défenderesse conclut au rejet de la demande.

Il convient de déduire du montant de la créance réclamée:

-23/08/202: la somme de 440 euros de constitution dr Huissier qui n’a pas été justifiée
-28/02/2023: la somme de 390 euros de constitution dr Avoc qui ne constitue pas des frais de recouvrement
-14/09/2023 et 08/12/2023: la somme de 140 euros facturée à deux reprises pour des frais de suivi dossier transmis à l’avocat dès lors que le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre de ses missions classiques
-13/07/2023: la somme de 374,22 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque qui n’ont pas été justifiés

Il a été justifié du principe des frais de mise en demeure du 04/05/2022 dont le montant sera ramené à la somme de 47 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.
La demande au titre des frais de la sommation de payer pour un montant de 147,08 euros dont il a été justifié apparaît également bien fondée.

En conséquence, Mme [M] [Q] sera condamnée à payer une somme de 194,08 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [M] [Q], laquelle ne se présume pas au surplus dans un contexte où la défenderesse, en surendettement, a effectué des versements pour tenter de contenir sa dette.

En tout état de cause, le demandeur ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

Sur les dépens, les frais irrépeitibles, l’exécution provisoire

Mme [M] [Q], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Elle est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS