TJ 91228, 18 juin 2026, RG 26/00987

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 26/00987 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RMKR

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR, situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice le cabinet KALLIA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital social de 10 000,00 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 3], immatriculée au RCS d’Evry-Courcouronnes sous le numéro 893 667 659

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [A], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 11 Février 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mai 2026 et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [A] est propriétaire des lots numéros 25,141 et 215 au sein de la résidence en copropriété LE BILLOIR sise [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR, représenté par son syndic en exercice, le cabinet KALLIA IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [I] [A] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir :

- Condamner M. [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR la somme de 10 572,23 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus,

- Condamner M. [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 1 288,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

- Condamner M. [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

- Condamner M. [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR la somme de 2200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- Condamner M. [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR des intérêts au taux légal à compter du 03/04/2025, date de la mise en demeure,

- Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- Condamner M. [I] [A] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de M. [I] [A] est débiteur depuis plusieurs années et les quelques versements effectués sont insuffisants pour solder l’arriéré.
Il ajoute qu’à aucun moment M. [I] [A] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.
Enfin, il rappelle que les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 21 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR a comparu par avocat et a actualisé à la baisse sa demande au titre des arriérés à savoir la somme de 9 672,23 euros et a accepté la demande de délais de paiement mais sur 12 mois, sollicitée par le défendeur.

M.[A], a expliqué avoir effectué récemment un virement de 900 euros, et avoir envoyé des mails au syndic restés sans réponse. Il reconnait la dette mais s’oppose aux frais de recouvrement ainsi qu’aux dommages et intérets. Il demande des délais de paiement de 24 mois. Il explique avoir des revenus de 2200 euros par mois, avoir un enfant à charge. Il indique rembourser un prêt immobilier à hauteur de 1000 euros par mois et un prêt à la consommation avec des échéances de 300 euros mensuelles.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 avril 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [I] [A], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BILLOIR produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

- les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales des 6 avril 2022, 4 avril 2023, 3 juillet 2024, 10 avril 2025;
- un décompte arrêté au 1er janvier 2026, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels charges courantes et fonds de travaux ALUR 1er trimestre 2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 572,23 euros,
- les appels de fonds sur la période,
- le contrat de syndic du cabinet KALLIA IMMOBILIER,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le parties s’accordent que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [U] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels charges courantes et fonds travaux 01/01/2026 inclus, s’élève à la somme de 9 672,23 euros.

M. [I] [A] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires [U] la somme de 9 672,23 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 7 216,49 euros à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 11 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [I] [A], laquelle ne se présume pas d’autant plus que le défendeur fait état d’emails adressés au syndic en proposant un échéancier, emails restés sans réponse.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [U] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [U] réclame une somme de 1 288 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

les frais intitulés “de contentieux mise en place de la procédure”, sont des dépens mais également peuvent être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’artile 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et seront donc rejetés.

Les frais de relance du 5/09/2023 ne sont pas justifiés, celle-ci n’étant pas produite.De même pour celle du 29/11/2023.

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 25/11/2024 de 30,00 euros et de mise en demeure loi Elan du 02/04/2025 mais ramenés à la somme de 30,00 euros également, conformément au contrat de syndic.

En conséquence, M. [I] [A] sera condamné au paiement de la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [A] sollicite un délai de paiement sur une période de 24 mois, en sus des charges courantes.
Il justifie sa demande en indiquant avoir des revenus mensuels de 2200 euros, avoir un enfant à charge. Il souligne régler également son crédit immobilier à hauteur de 1000 euros par mois ainsi qu’un prêt à la consommation de 400 euros. Il ajoute être tombé au chomage ce qui a entrainé ses difficultés financières.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence a confirmé son accord sur un délai de paiement de 12 mois.

M. BAYONNE BOUYOU BOURGES ne justifie pas ses revenus ni ses charges par aucune pièce.
En conséquence, il sera accordé à celui-ci un simple délai de 12 mois conformément à l’accord pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [I] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [U], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS