TJ 91228, 18 juin 2026, RG 23/05678

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/05678 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PUJN

NAC : 71F

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Madame [A] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2]” situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société [Q] & DAIGREMONT PARIS SUD, immatriculée au Registre de Commerce de NANTERRE sous le numéro 318 291 697, au capital de 3.000.000 Euros, dont le siège social est situé [Adresse 4] à BOULOGNE (92100)

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocate au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [X] est propriétaire des lots 120, 139 et 467, consistant en un appartement, une cave et un emplacement de stationnement au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] située [Adresse 6], [Adresse 7].

Mme [A] [X] est propriétaire de deux chats et a mis en place une sécurisation sur son balcon avec la pose de filets de protection.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 ont été adoptées les résolutions:
- n°26-1, relative à la demande de retrait du filet et des tubes métalliques installés sur le balcon de Mme [X],
- n°26-2, relative à l’enlèvement du filet et des barres métalliques aux frais de la copropriétaire concernée
-n°26-3, relative au pouvoir délégué au syndic assisté du conseil syndical à effet de choisir l’entreprise et la solution la mieux disante concernant l’enlèvement du filet et des barres métalliques si ceux-ci ne sont pas enlevés avant le 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, Mme [A] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Q] et Daigremont [Localité 3] Sud, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment de voir prononcer l’annulation des résolutions n°26-1, 26-2 et 26-3 de l’assemblée générale du 19 juin 2023, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

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La médiation ordonnée le 15 février 2024 entre les parties n’a pas abouti.

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En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 06 juin 2025, Mme [A] [X] demande au tribunal de:

-DECLARER Madame [A] [X] recevable en sa demande et bien fondée en ses prétentions, et en conséquence :

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Résidence "[Adresse 5]" sis à [Localité 4] - [Adresse 9] - [Adresse 10] - [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société [Q] ET DAIGREMONT [Localité 3] SUD, de l'intégralité de ses demandes ;

- PRONONCER la nullité des résolutions n°26.1, 26.2 et 26.3 de l’Assemblée Générale du 19 juin 2023 ;

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Résidence "[Adresse 5]" sis à [Localité 5][Adresse 12] - [Adresse 13], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société [Q] ET DAIGREMONT [Localité 3] SUD, à payer à Madame [A] [X] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Résidence "[Adresse 5]" sis à [Localité 4] - Z.A.C. [Adresse 14] - [Adresse 15], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société [Q] ET DAIGREMONT [Localité 3] SUD, au règlement des entiers dépens ;

- DIRE que Madame [A] [X] sera dispensée de participation à la dépense commune exposée depuis le 19 juin 2023 par le Syndicat des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Résidence "[Adresse 5]" sis à [Localité 6] ([Localité 7][Adresse 16] - [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société [Q] ET DAIGREMONT [Localité 3] SUD, s'étendant aux dépens, aux honoraires du Syndic et de l'avocat du Syndicat des copropriétaires et à la condamnation qui sera prononcée à son profit en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ORDONNER l’exécution provisoire sur les demandes de Madame [A] [X] ;

- ECARTER l’exécution provisoire de droit sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Résidence "[Adresse 5]" sis à [Localité 4] - [Adresse 17] ;

Au soutien, se fondant sur les articles 7 et 8, 8-1 du règlement de copropriété, Mme [A] [X] expose que la loggia constitue une partie privative et qu’elle a le droit d’en jouir et d’en disposer à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne pas compromettre la solidité de la construction ou de porter atteinte à sa destination. Elle relève également qu’il ressort du même règlement de copropriété en page 39 une interdiction pour les animaux d’errer dans les parties communes.

Se fondant sur une facture du 03/11/2022 de “Mon chat mon amour” , elle explique que la pose du filet de protection et des barres métalliques a été effectuée sans aucun percement s’agissant de filet mobile fixé par vérin de sorte qu’elle était dispensée de solliciter une quelconque autorisation préalable en assemblée générale.

Se fondant sur des photographies, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la pose du filet de protection porterait atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble puisque les barres de maintien en aluminium se confondent avec celles des encadrements des fenêtres et que le filet est quasiment imperceptible depuis la voie publique.

Elle affirme que d’autres loggias dans la résidence sont équipées de canisses ou sont fortement encombrées et en déduit que les résolutions querellées constituent un abus de majorité et une rupture de l’égalité de traitement entre copropriétaires. Elle relève en outre que, contrairement à ce qui est indiqué sur le procès verbal pour la résolution 26-1, le courrier allégué n’était pas joint à la convocation.

Elle critique les résolutions 26-2 et 26-3 en exposant que, sauf à être en possession d’une décision de justice, aucune entreprise n’est susceptible de pénétrer sur sa propriété.

Elle estime que les demandes reconventionnelles présentées à son encontre sont irrecevables, que le quantum de l’astreinte est exorbitant, qu’elle est âgée de 71 ans et que la sécurisation de son balcon lui a été imposée par la Spa lors de l’adoption de ses deux chats.

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En l’état de ses dernières conclusions en défense n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] demande au tribunal de:

A titre principal :

- DEBOUTER Madame [A] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

- CONDAMNER Madame [A] [X] à déposer le filet de protection et les barres métalliques installées sur son balcon, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir

En tout état de cause :
- CONDAMNER Madame [A] [X] à régler au Syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 18] » la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires se fonde sur la clause en page 38 du règlement de copropriété dont il ressort que toutes les parties privées qui contribuent à l’harmonie de la copropriété ne pourront être modifiées sans le consentement de l’assemblée générale. Il affirme qu’il est indéniable que la pose d’un filet et de 6 barres en aluminium disposées le long du balcon, sur toute la hauteur, porte atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble de sorte que la demanderesse devait obtenir une autorisation de l’assemblée générale préalablement à ses travaux.

Il réfute tout abus de majorité ou toute rupture d’égalité entre les copropriétaires en exposant que le vote des résolutions querellées a été pris dans l’intérêt collectif afin de préserver l’immeuble en empêchant la demanderesse de réaliser dans ses parties privatives des travaux portant atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble, conformément aux stipulations du règlement de copropriété. Il estime que l’absence d’annexe du courrier allégué à la résolution 26-1 est sans incidence sur l’information suffisante des copropriétaires qui avaient nécessairement connaissance des faits de l’espèce.

Compte tenu de la violation manifeste du règlement de copropriété et en l’absence de tout abus de majorité, le syndicat des copropriétaires s’estime bien fondé à demander reconventionnellement la condamnation de Mme [A] [X] à déposer le filet de protection et les barres métalliques posées sur son balcon.

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Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 avril 2026 et les parties ont été informées de la date à laquelle le jugement est rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 26-1, 26-2 et 26-3 de l’assemblée générale du 19 juin 2023

Il ressort du règlement de copropriété chapitre troisième, article VIII, que, “sous réserve, le cas échéant, des dispositions particulières contenues dans leur titre de propriété et inhérentes à des conditions de financement, chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, leurs annexes et accessoires, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la construction ou porter atteinte à sa destination. Il pourra exercer seul les actions concernant le propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le Syndic.”

Il ressort du chapitre troisième, article VIII, I- Modification des parties privées, B- Modifications des parties privées qui contribuent à l’harmonie générale du même règlement que “les portes d’entrée, les fenêtres, volets, balustrades, garde-corps et, d’une manière générale toutes les parties privées qui contribuent à l’harmonie de la copropriété, même leur peinture, ne pourront être modifiées, bien que constituant une propriété privée, sans le consentement de l’Assemblée des copropriétaires, à la majorité indiquée Article XVIII-§12".

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que des résolutions adoptées en assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité si elles ont été adoptées dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Le litige de l’espèce oppose Mme [A] [X], qui soutient que les résolutions 26-1, 26-2 et 26-3 constituent un abus de majorité puisque qu’elle peut jouir librement de son balcon, partie privative, en y installant, sans aucun percement ni ancrage un filet soutenu par des barres pour protéger ses chats au syndicat des copropriétaires qui réplique que ces installations portent atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble en violation des dispositions du règlement de copropriété.

Des seules photographies versées aux débats par la demanderesse (pièce 6-2) il n’apparaît pas suffisamment établi que la pose du filet et des barres, dont il n’est pas contesté qu’elle a été effectuée sans atteinte à la solidité de la construction, constituerait une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

En procédant uniquement par affirmations et en ne versant aucune photographie du balcon et de la résidence aux débats, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, comme soutenu, que les installations faites par Mme [A] [X] sur sa partie privative constitueraient une atteinte à l’harmonie générale.

Il apparaît ainsi établi que la résolution 26-1, par laquelle l’assemblée générale décide de déclarer les installations faites par la demanderesse sur son balcon non conformes au règlement de copropriété, constitue un abus de majorité.

Les résolutions 26-2 et 26-3, par lesquelles l’assemblée générale s’autorise et donne pouvoir au syndic de désigner une entreprise pour procéder à l’enlèvement du filet et des barres métalliques dans la partie privative de Mme [A] [X], constituent manifestement une violation du droit de propriété de la demanderesse.

Au vu de ces éléments, l’abus de majorité étant caractérisé, la demande d’annulation des résolutions n°26-1, 26-2 et 26-3 apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Sur la demande reconventionnelle de dépôt sous astreinte du filet de protection et des barres métalliques installées sur le balcon

Le syndicat des copropriétaires, qui a échoué à rapporter la preuve que le filet de protection et les barres métalliques installés sur le balcon de Mme [A] [X] portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble, ne peut qu’être débouté de sa demande reconventionnelle qui n’apparaît pas bien fondée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles, la dispense de participation aux frais de la procédure, l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux entiers dépens de la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de dire que Mme [A] [X] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il apparaît équitable de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] à payer une somme de 2 000 euros à Mme [A] [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 514 du même code, il est rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il n’y ait lieu d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS