TJ 91228, 18 juin 2026, RG 23/06591

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/06591 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVTO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 1] dont les références cadastrales sont section AK n° [Cadastre 1], section AL n° [Cadastre 2] et AL n° [Cadastre 3], représenté par la SELARL [T] [Z] - ALIREZAÏ, Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Philippe PETIT, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [D] est propriétaire des lots numéros 338 et 369 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par la SELARL [T] [Z] - Alirezai, administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a fait assigner M. [K] [D] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins d’obtenir la condamnation de M. [K] [D] au paiement de la somme en principal de 15 372,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 267,07 euros à compter de la mise en demeure du 25/05/2023 et pour le surplus à compter de l’assignation, au paiement de la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réplique n°1, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par la SELARL [T] [Z] - Alirezai, administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, demande au tribunal de :

- Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

- Rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [D] [K] ;

- Rejeter la demande de délais de paiement formulée par M. [D] [K] ;

- Condamner M. [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] la somme en principal de 17 699,97 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024 au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

- Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [D] [K] d’une condamnation au paiement de l’intérêt légal à compter :
- de la mise en demeure notifiée par l’étude de Maître [T] [Z], administrateur judiciaire, en date du 25/05/2023 d’avoir à payer la somme de 14 267,07 euros ;
- de la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 15 372,57 euros:
• des présentes conclusions pour le surplus ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

- Condamner M. [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

- Condamner M. [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] une indemnité de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°III, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 11 mars 2025, M. [D] [S] demande au tribunal de :

- A titre principal : reporter le paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété dans un délai de 2 ans, délai devant permettre la vente amiable du bien immobilier ;

- A titre subsidiaire : accorder à M. [D] [K] des délais pour apurer sa dette au titre des charges de copropriété par règlement mensuel de 250 euros sur 23 mois, et le solde dans son intégralité le 24ème mois,

En tout état de cause

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] de ses autres demandes,

- Ecarter l’exécution provisoire d’office de la décision à intervenir compte tenu de la nature de l’affaire.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 9 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- l’ordonnance du tribunal de grande instance d’Evry en date du 13 juillet 2018 désignant Maître [T] [Z] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et les ordonnances du tribunal judiciaire d’Evry prolongeant sa mission des 22 juillet 2019, 25 juin 2020, 11 mai 2021, 8 juillet 2022, 20 juillet 2023 et 3 juillet 2024,
- un historique du compte de M. [K] [D] arrêté au 1er octobre 2023,
- un historique du compte de M. [K] [D] arrêté au 22 octobre 2024,
- les appels de provision et fonds travaux des exercices 2018, 2019,2020,2021, 2022, 2023 et 2024,
- les répartitions individuelles de charges des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,
- les 3ème, 6ème bis, 7ème, 8ème, 8ème bis, 10ème, 13ème, 14ème, 15ème, 16ème, 18ème, 20ème, 22ème, 23ème 29ème, 43ème, 53ème et 59ème procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire,
- la mise en demeure du 25 mai 2023,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

M. [K] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette réclamée.

Il convient donc de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er janvier 2018 au 22 octobre 2024, appels provisionnel et fonds travaux Alur du 01/10/2024 et remise en état espaces verts du 09/10/2024 et règlement du 22/10/2024 de 350,00 euros inclus, s’élève à la somme de 17 699,97 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 14 267,07 euros à compter de la mise en demeure du 25 mai 2023, sur la somme de 15 372,57 euros à compter du 15 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance et sur le surplus à compter du 3 décembre 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [K] [D], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où M. [K] [D] a effectué des règlements réguliers pour tenter de contenir sa dette et a demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de report et de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.
En l’espèce, M. [K] [D] sollicite du tribunal, à titre principal, de reporter le paiement des sommes dues dans un délai de 2 ans qui devrait permettre la vente amiable des biens objet de la présente procédure et, à titre subsidiaire, de lui permettre d’apurer sa dette par règlements mensuels de 250,00 euros par mois sur 23 mois, le solde dans son intégralité le 24ème mois.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] s’oppose à cette demande.

Au soutien de ses demandes, M. [K] [D] fait état de la situation de la copropriété et explique qu’il a également rencontré des difficultés financières, ayant été licencié de son emploi d’agent de sécurité en 2021 et la société par actions simplifiée de transport de moins de 3,5 tonnes qu’il a créée par la suite ayant périclité.
Il expose que, depuis septembre 2023, il exerce la profession de VTC dans le cadre d’une société à laquelle il loue son véhicule moyennant un loyer mensuel de 1 500,00 euros.
Il précise que son épouse exerce la profession d’assistante maternelle en crèche et perçoit un revenu net mensuel entre 1 300,00 et 1 400,00 euros, qu’ils ont quatre enfants à charge et perçoivent les allocations familiales.
Il fait valoir qu’il a déjà commencé à apurer la dette en versant 350,00 euros par mois à partir du mois d’août 2024 et qu’ayant contacté l’EPFIF pour vendre les biens objet de la procédure il attend une proposition d’achat de ce dernier qui permettrait de régler intégralement sa dette.

En ce qui concerne la demande de report des paiements pendant deux années pour permettre la vente du bien, M. [K] [D] ne produit ni proproposition d’achat de l’EPFIF ni document permettant d’envisager que le bien sera vendu dans ce délai et surtout que le prix de vente permettra de régler l’arriéré de charges, compte tenu de l’état des créances au 2 janvier 2025 joint à la lettre de la Commission de surendettement des particuliers de l’Essonne du même jour qu’il verse au débat.

Quant à sa demande de délai de paiement de sa dette sur 24 mois par 23 échéances mensuelles de 250,00 euros, soit un total de 5 750,00 euros, auxquelles s’ajouteront les charges courantes, celle-ci ne peut être déclarée bien fondée compte tenu de l’arriéré de charges de 17 699,97 euros.

Ses demandes de report de paiement, à titre principal, et de délai de paiement, à titre subsidiaire, n’apparaissent pas bien fondées.

M. [K] [D] sera par conséquent débouté de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

M. [K] [D], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS