TJ 77284, 16 juin 2026, RG 25/02155

- N° RG 25/02155 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3XB
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 13 Octobre 2025

Minute n°26/504

N° RG 25/02155 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3XB

le

CCC : dossier

FE :
Me [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA NOISY [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [O] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 21 Avril 2026,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE
M. [O] [T] est propriétaire des lots n° 148 et 519 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), soumis au statut de la copropriété.
Le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [O] [T], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de payer ses charges de copropriété arrêtées à la somme de 9 545,77 euros, en vain.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Vaires-sur-Marne (77), agissant par son syndic, a fait assigner M. [O] [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour le voir condamner à payer les charges échues impayées.
Aux termes de son assignations valant conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Vu l’article 44 du Code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant Ie statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 699 et 700 du CPC,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
RECEVOIR [Localité 5] DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NOISY [Localité 1], en son action ;
L’EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [O] [T], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NOISY [Localité 1], la somme totale de 10083,82 euros, correspondant à :
∙
9074,62 euros à titre principal, charges arrêtées au 28 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
∙ 1009,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [O] [T], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NOISY [Localité 1], la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [O] [T], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NOISY LE [Localité 6], la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [O] [T], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation. »
Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :
∙ que les sommes dues sont valablement justifiées par la production des avis trimestriels de charges impayées, du décompte général et du procès-verbal de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes et voté le budget ;
∙ que l’obligation de paiement de la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et tant que sa décision n’a pas été annulée à la suite d’un recours formée dans le délai légal ;
∙ sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ;
∙ qu’ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
∙ sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ;
∙ sur le fondement de l’article 9 du décret du 26 mars 2015 applicable aux copropriétaires défaillants dans le règlement de leurs charges, que le syndic peut adresser à ces derniers des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles, ce qui est le cas des diligences accomplies par le syndic lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires lorsqu’il mandate un auxiliaire de justice ;
∙ que si les frais à imputer au débiteur relatifs aux mesures de recouvrement engagées par le syndicat des copropriétaires étaient rejetés comme n’étant pas nécessaires, il est demandé au tribunal à les supporter au titre de l’article 1240 du code civil pour le préjudice certain subi par le syndicat des copropriétaires qui s’est trouvé dans la nécessité de l’assigner, faute pour lui de respecter ses obligations ;
∙ sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété, que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;
∙ que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriétaire dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété ;
∙ que les manquements répétés du copropriétaire indivis à son obligation essentielle de payer les charge sont constitutifs d’une faute dont il doit réparation au syndicat du fait d’un préjudice direct et certain, indépendant des intérêts moratoires.
Régulièrement assigné à l’étude, M. [O] [T] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de ses moyens.
Une ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 21 avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

Le 28 mai 2026, le tribunal a sollicité des parties la communication de la lettre de mise en demeure du 4 juin 2024, objet de la pièce n° 5 mentionnée par la partie demanderesse sur son bordereau de communication de pièces, en vain.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges de copropriété et les frais
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.
Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.
De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.
Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
En l’espèce,
* Sur les charges de copropriété
Le décompte des sommes réclamées arrêté au premier trimestre 2025 inclus (selon décompte arrêté au 1er avril 2025), une fois déduits les mouvements de charges et de crédits datés du 19 mai 2025 au 10 mars 2026 conformément à l’assignation du demandeur qui se place à la date du 28 avril 2025, fait apparaître un solde de charges de 14 085,76 euros, duquel il faut soustraire 588,04 euros mis au crédit de M. [O] [T], ainsi que les frais que le syndicat de copropriété a mentionnés dans le relevé, d’un montant total de 4 423,10 euros :
∙ 22 avril 2021 : 45,60 euros au titre des frais de mise en demeure ALUR du 22/04/2021 ;
∙ 12 mai 2021 : 33,60 euros au titre des frais de relance LRAR ALUR du 12/05/2021 ;
∙ 10 juin 2021 : 480 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610 ;
∙ 2 juin 2024 : 150 euros au titre du suivi de procédure [T] ;
∙ 31 octobre 2024 : 150 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610 ;
∙ 18 décembre 2024 : 150 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610 ;
∙ 14 janvier 2025 : 576 euros au titre de la constitution du dossier de Me [Q] ;
∙ 30 janvier 2025 : 186 euros au titre de l’ouverture du dossier de Me [Q] 08/08/24 ;
∙ 19 mai 2025 : 150 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610 ;
∙ 11 juillet 2025 : 198 euros au titre de la lettre comminatoire de Me [Q] ;
∙ 31 juillet 2025 : 576 euros au titre du suivi de dossier de Me [Q] 26/05/2025 ;
∙ 31 juillet 2025 : 414 euros au titre de l’ouverture du dossier de Me [Q] 29/04/2025 ;
∙ 5 août 2025 : 606 euros au titre de la prise d’hypothèque de Me [Q] ;
∙ 6 août 2025 : 200 euros au titre de la constitution d’hypothèque ;
∙ 28 août 2025 : 57,90 euros au titre de l’assignation ;
∙ 17 septembre 2025 : 150 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610 ;
∙ 6 novembre 2025 : 150 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610 ;
∙ 18 février 2026 : 150 euros au titre du contentieux 3103-0013-20210610.
À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
∙ Le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [O] [T] ;
∙ Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2020 à 2025) ;
∙ Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ;
∙ Un état récapitulatif de la créance actualisé à la date du 1er avril 2025 ;
∙ Le contrat du syndic.
Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2020 à 2024. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a arrêté les budgets prévisionnels des années 2025 et 2026.
Au vu de ces éléments, la somme de (14 085,76 − 588,04 − 4 423,10 =) 9 074,62  euros au titre des charges de copropriété impayées est justifiée.
M. [O] [T] est donc redevable, au titre des charges de copropriété, de la somme de 9 074,62 euros, montant arrêté au premier trimestre 2025 inclus, au paiement de laquelle il sera condamné en sa qualité de copropriétaire.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de la mise en demeure délivrée à M. [O] [T], la mise en demeure du 4 juin 2024 n’ayant pas été communiquée au tribunal malgré sa demande.
* Sur les frais
L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il intègre notamment les frais d’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [O] [T] à lui payer la somme de 1 009,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.
Les frais de relance du 12 mai  2021, d’un coût de 33,60 euros, sont justifiés par la production du courrier adressé le même jour à M. [O] [T] et du contrat de syndic.
En revanche, en l’absence de production de la lettre de mise en demeure du 22 avril 2021, la demande de condamnation de M. [O] [T] à payer 45,60 euros sera rejetée.
Ainsi, M. [O] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33,60 euros au titre des frais de relance.
Le syndicat des copropriétaires réclame en outre une somme de 480 euros constitués de frais de syndic présentés sous l’intitulé suivant : « CONTENTIEUX 3103-0013-20210610 », consistant en une transmission à un commissaire de justice datée du 10 juin 2021, ainsi qu’une somme de 450 euros constituée de frais de syndic présentés sous un intitulé identique, consistant en trois suivis de dossier datés des 2 juin, 31 octobre et 18 décembre 2024.
Cependant, ces frais ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. Ils relèvent des fonctions de base du syndic dans le recouvrement des charges, comprises dans le contrat, nonobstant les stipulations de celui-ci qui ne sont pas opposables à M. [O] [T].
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [O] [T] à lui payer 930 euros au titre de ces frais.
Sur les dommages et intérêts
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La responsabilité délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.
En l’espèce, en ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges de copropriété, M. [O] [T] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et s’est octroyé des délais de paiement, les autres copropriétaires ayant dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, de sorte qu’il y a lieu de le condamner à payer au syndicat une indemnité de 500 euros en réparation de ce préjudice.
Les frais de recouvrement de la créance non nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont le syndicat des copropriétaires sollicite subsidiairement la prise en charge au titre de l’article 1240 du code civil, sont compris dans l’indemnité qui lui a été accordée en réparation de son préjudice.
Sur la capitalisation des intérêts
En vertu de l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.
En l’espèce, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts.
Sur les demandes accessoires
* Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [O] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.
* Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, M. [O] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;
CONDAMNE M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], la somme de 9 074,62 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 ;
CONDAMNE M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], la somme de 33,60 euros au titre des frais de relance du 12 mai 2021 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], de sa demande de condamnation de M. [O] [T] à lui payer 45,60 euros au titre des frais de mise en demeure du 22 avril 2021 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], de sa demande de condamnation de M. [O] [T] à lui payer 930 euros au titre des frais de syndic présentés dans son relevé de compte sous l’intitulé « CONTENTIEUX 3103-0013-20210610 » et datés des 10 juin 2021, 2 juin 2024, 31 octobre 2024 et 18 décembre 2024 ;
CONDAMNE M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE M. [O] [T] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;
CONDAMNE M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] (77), agissant par son syndic, la société Citya [Localité 4], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE,
LE PRÉSIDENT,