TJ 44109, 18 juin 2026, RG 26/00386

N° RG 26/00386 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OO2F

Minute N° 2026/0521

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Juin 2026

---

[I], [Q], [J] [U]
[G], [A], [N], [Y] [O] épouse de Mr [U] [I]

C/

[V] [D]

---

copie exécutoire délivrée le 18/06/2026 à :

Me Olivier FOUCHER - 341
Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE - 125
copie certifiée conforme délivrée le 18/06/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

---

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

---

Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 04 Juin 2026

PRONONCÉ fixé au 18 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [I], [Q], [J] [U], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Madame [G], [A], [N], [Y] [O] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Olivier FOUCHER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

Représentés par Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART

N° RG 26/00386 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OO2F du 18 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 7 novembre 2019 par Me [Z] [K], notaire associé à [Localité 4], M. [I] [U] et Mme [G] [O] épouse [U] ont donné à bail commercial à la S.A.S. ABYA des locaux à usage mixte anciennement à usage de boulangerie-pâtisserie et le reste à usage d’habitation, situés [Adresse 6] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2019 avec faculté de résiliation triennale, à destination d’une activité d’entrepôts et ateliers de fabrique, moyennant un loyer annuel de 15 600,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 mai 2025, les époux [U] ont fait assigner en référé la S.E.L.A.R.L. [R] [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. ABYA, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025 afin de solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.S. ABYA représentée par son liquidateur judiciaire, Me [L] [R] de la SELARL [R] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier s’il y a lieu,
- la fixation du sort des objets mobiliers restant dans les lieux conformément aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la fixation d'une indemnité d’occupation d’un montant de 1 300 € TTC à compter de la date du commandement de payer et jusqu’à complète libération des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 31 875 € au titre des loyers échus jusqu’au commandement de payer, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation,
- le paiement d’une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer du 21 mai 2025.

La S.E.L.A.R.L. [R] [W], représentée par Me [L] [R] en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. ABYA, citée à une assistante, n’a pas comparu.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l'audience du 8 janvier 2026, à laquelle les demandeurs étaient invités à conclure sur la recevabilité de leur demande au regard de la clôture pour insuffisance d'actif prononcée à l'égard de la S.A.S. ABYA et du défaut de qualité de son liquidateur judiciaire pour la représenter. Par ordonnance du 8 janvier 2026, le désistement d'instance des demandeurs a été constaté.

Soutenant que le représentant légal de la S.A.S. ABYA est resté dans les lieux alors qu'il est sans droit ni titre, les époux [U] ont fait assigner en référé M. [V] [D] par acte de commissaire de justice du 3 avril 2026 afin de solliciter :
- le constat de l'occupation sans droit ni titre,
- l’expulsion du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier s’il y a lieu,
- la fixation du sort des objets mobiliers restant dans les lieux conformément aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-  a fixation d'une indemnité d’occupation d’un montant de 1 300 € TTC à compter de la date du commandement de payer et jusqu’à complète libération des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 31 875 € au titre des loyers échus jusqu’au commandement de payer, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation et de la somme de 1 000,00 € de provision à valoir sur leur préjudice financier,
- le paiement d’une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

M. [V] [D] conclut à l'incompétence du juge saisi et à l'irrecevabilité et au rejet des demandes avec condamnation des demandeurs à lui payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :
- l'article L 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire donne compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître des demandes d'expulsion concernant les personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre,
- l'action n'est pas engagée au titre du bail commercial, puisque la société ABYA n'est pas dans la cause et qu'il n'est pas cité comme représentant de cette société,
- les demandeurs ne justifient pas d'un titre de propriété et n'ont fait délivrer aucun commandement en application de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- le fondement visé au soutien de la demande de provision est erroné, étant donné qu'il n'est pas signataire d'un contrat et qu'il n'est pas tenu des dettes de la société liquidée, ce qui est constitutif d'une contestation sérieuse.

Les époux [U] maintiennent leurs prétentions initiales, en soutenant que :
- le juge est bien compétent, alors que le bail signé était un bail commercial et non un bail d'habitation et c'est bien le représentant légal de la société ABYA qui se trouve dans les lieux,
- la jurisprudence retient l'origine commerciale du droit d'occupation, la destination contractuelle des lieux et l'absence d'usage d'habitation principale pour déterminer la compétence,
- il est justifié de leur qualité de propriétaire par l'acte notarié et les taxes foncières,
- le commandement de quitter les lieux n'intervient qu'après la décision d'expulsion,
- ils s'en rapportent à justice sur la demande de provision, mais soutiennent que M. [D] ne peut échapper au paiement d'une indemnité d'occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort de l'acte notarié de bail, qui fait suffisamment la preuve de la qualité à agir des demandeurs et donc de la recevabilité de leur action, que les locaux litigieux ont été mis à disposition de la société ABYA dans le cadre d'un contrat qualifié expressément de bail commercial pour un usage mixte de boulangerie-pâtisserie et d'habitation et à destination d’une activité d’entrepôts et ateliers de fabrique.

M. [V] [D], qui était signataire du contrat en qualité de représentant légal de la locataire, a donc été introduit dans les lieux en vertu de ce titre.

Il en résulte que la demande d'expulsion formée contre lui relève bien de la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire et non de celle du juge des contentieux de la protection auxquels sont réservées les actions concernant les immeubles occupés à seule fin d'habitation.

Par ailleurs, M. [V] [D] a effectivement perdu tout titre pour occuper les lieux suite à la procédure de redressement puis de liquidation judiciaire et la clôture de cette dernière, qui a entraîné la résiliation du contrat et la perte de tout droit ou titre d'occupation des lieux.

La signification du commandement de quitter les lieux visé par le défendeur n'intervient qu'une fois le prononcé de la décision d'expulsion intervenu, de sorte que son absence ne peut faire obstacle à demande.

Il convient donc de faire droit à la demande d'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique.

Il n'est pas nécessaire de prévoir de dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles de l'exécution, sans qu'il soit nécessaire de le rappeler.

La fixation d'une indemnité d'occupation se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que le bail ne distingue pas le loyer de la partie habitation de celui de la partie commerciale, comme c'est parfois le cas et qu'il n'y a pas de motif de faire payer à M. [D] une indemnité d'occupation supérieure à ce qu'il occupe, puisque l'activité professionnelle n'est plus exercée.

De même, la demande de provision sur les loyers dus se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que c'était la société qui était débitrice et qu'il n'est pas fait état d'un cautionnement du représentant légal.

La demande de provision sur préjudice financier est sérieusement contestable, alors que les bailleurs se sont désintéressés de la situation pendant de nombreux mois et qu'ils n'ont commencé à tenter de réclamer les loyer et l'expulsion en faisant signifier un commandement visant la clause résolutoire, que lorsque la société était déjà radiée.

Etant condamné à l'expulsion, le défendeur doit être considéré comme la partie perdante et condamné aux dépens selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne peuvent comprendre un commandement signifié à tort à une société radiée.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l'indemnité qui sera due en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,