TJ 44109, 18 juin 2026, RG 26/00344

N° RG 26/00344 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOJ7

Minute N° 2026/0519

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Juin 2026

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S.D.C. [Adresse 1], [Adresse 2]

C/

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1]

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copie exécutoire délivrée le 18/06/2026 à :

la SELARL CDK AVOCATS - 136
la SELARL LRB - 110
copie certifiée conforme délivrée le 18/06/2026 à :

dossier
copie électronique délivrée le 18/06/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 04 Juin 2026

PRONONCÉ fixé au 18 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1], [Adresse 3] ET [Adresse 4], représenté par son syndic [Q] [F] (RCS [Localité 2] 347421562), domicilié : chez SARL [Q] [F], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Maître Anne LE BRETON de la SELARL CDK AVOCATS, avocate au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] (RCS [Localité 2] 392640090), dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 26/00344 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOJ7 du 18 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

La CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] est propriétaire de différents lots dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 2] acquis selon actes des 29 juin 2004 et 12 août 2004 pour lesquels la précédente propriétaire avait obtenu l'autorisation de la copropriété de démolir la verrière du bâtiment C pour la remplacer par une toiture en zinc.

Le 18 mars 2024, le cabinet [Y], mandataire de la CAISSE D'EPARGNE, a demandé au syndic, le cabinet [F], l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété d'une résolution en vue d'autoriser des travaux de rénovation. Une résolution a été votée à l'assemblée générale du 13 juin 2024. Les travaux ont été exécutés courant 2025 sur la base d'une déclaration de travaux du 24 avril 2024.

Se plaignant de l'exécution de travaux non autorisés sur la toiture en zinc modifiant son aspect visuel et de nuisances sonores générées par des extracteurs d'air ainsi que de l'appropriation de parties communes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER du [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Q] [F], a fait assigner en référé la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] selon acte de commissaire de justice du 17 mars 2026 afin de solliciter :
- au visa des article 835 et 809 alinéa 1er du code de procédure civile, 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, une injonction de la défenderesse à :
- retirer sur le versant sud de la toiture du bâtiment C les deux Velux de petites dimensions accolés, les trois sorties de toiture surmontées chacune d'un chapeau et qualifiées d'amenées d'air et les deux tourelles cylindriques d'extraction d'air sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- remettre en état la toiture en zinc sous le contrôle du syndic et de l'architecte de l'ensemble sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- au visa de l'article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise.

Dans ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER du [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 7] ajoute à ses prétentions initiales une demande de condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec rejet des demandes reconventionnelles et fait notamment valoir que :
- les travaux réalisés par la CAISSE D'EPARGNE en toiture de l'immeuble n'ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires en violation des dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, alors que la notice descriptive soumise à l'autorisation n'évoquait que des travaux en façade et que l'assemblée ne pouvait pas voter sur des travaux différents par une seule résolution,
- les toitures sont toutes mentionnées comme des parties communes et le caractère commun de la toiture a été réaffirmé dans l'additif au règlement de copropriété voté le 30 septembre 2020, sachant qu'en tout état de cause, même privative, elle devait faire l'objet d'une autorisation pour des travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble,
- la CAISSE D'EPARGNE fait l'aveu de l'ajout de deux tourelles d'extraction qui n'étaient pas mentionnées dans le dossier d'autorisation d'urbanisme, et en tout état de cause, les travaux n'ont pas été autorisés par la délibération votée,
- les installations en toiture sont à l'origine de troubles anormaux de voisinage et génèrent des nuisances sonores en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété, du code de la santé publique, objectivées par un rapport acoustique, les constatations d'un commissaire de justice et les attestations de copropriétaires,
- la comparaison des plans permet de constater que la configuration a été modifiée avec notamment la pose de pompes à chaleur devant les grilles d'aération de l'immeuble à l'entresol,
- le motif légitime de sa demande d'expertise est caractérisé pour le litige sur des lots de copropriété que s'est appropriés la CAISSE D'EPARGNE, sur des atteintes au parties communes dans le cadre des travaux par création d'une trémie d'escalier, intervention sur une colonne d'eaux usées, mise en œuvre de micro-pieux, installation d'une VMC double flux.

La CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] conclut au rejet de la demande d'injonction, estime que la demande d'expertise ne paraît pas devoir être favorablement accueillie et formule néanmoins toutes protestations et réserves, réclame en tout état de cause condamnation du demandeur au paiement des dépens et d'une somme de 10 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec dispense de participation aux dépenses communes de procédures conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en objectant notamment que :
- elle a été autorisée à effectuer ses travaux de rénovation après une présentation complète de son projet par une résolution du 13 juin 2024 adoptée à la quasi-unanimité des copropriétaires, seuls les époux [V] s'y étant opposés, et alors que la résolution figurant au procès-verbal a été modifiée par rapport à l'ordre du jour,
- à supposer que l'occupation de parties communes soit établie, elle n'a fait l'objet d'aucune objection depuis 2005, de sorte qu'elle bénéficie de l'usucapion et la multiplication des griefs formulés depuis le début des travaux interroge sur les réelles motivations du demandeur,
- contrairement à ce qui est allégué, la couverture en zinc est une partie privative et non une partie commune, dès lors que le sol de la cour en est une et que par le jeu de l'accession, la construction l'est également, ce qui est reconnu dans une résolution du 24 mars 2004 et dans un mail du 27/11/24 du syndic, si bien qu'elle pouvait procéder aux travaux sans autorisation de la copropriété,
- le projet de travaux soumis à l'autorisation de l'assemblée générale comportait les deux Velux et trois tourelles de sortie d'air, et les deux tourelles d'extraction d'air ont été rendues nécessaires par des dispositions réglementaires, de sorte qu'il n'y pas de trouble manifestement illicite,
- le trouble anormal de voisinage n'est pas allégué par les éléments produits, qui ne sont pas des preuves suffisantes alors qu'il existait déjà un système de ventilation auparavant,
- s'agissant de la demande d'expertise qu'elle avait proposée en juillet 2025, l'empiètement allégué est mal fondé au titre de l'usucapion et alors que l'acquisition de tous les lots emportait acquisition des droits d'accès indivis,
- la refonte du règlement de copropriété avait été envisagée en 2004 mais refusée par l'assemblée générale, ce dont elle n'est pas responsable et il n'y a pas lieu de faire un audit de ses travaux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de suppression de Velux, sorties et tourelles en toiture et de remise en état de la toiture en zinc :

Après avoir rectifié le fondement juridique des pouvoirs du juge des référés au titre du constat d'un trouble manifestement illicite, qui n'est plus l'article 809 alinéa 1er mais l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, il sera souligné que dans cette affaire, si le « trouble » ne fait aucun doute, son caractère « manifestement illicite » n'est pas évident.

En premier lieu, il ne peut être reproché à la CAISSE D'EPARGNE de s'être affranchie de toute autorisation de réaliser ses travaux ayant un impact sur l'aspect extérieur de l'immeuble, alors qu'elle a soumis loyalement son projet en totalité à l'examen de l'assemblée générale avec une présentation exhaustive de celui-ci, y compris dans l'aspect visuel de la toiture, de sorte que si le syndic de la copropriété a, par erreur, restreint l'autorisation expressément donnée au seul impact du projet sur la façade alors que la question de l'impact de la toiture a été également évoquée et aurait dû faire l'objet d'une résolution séparée, il n'est pas possible de constater en référé qu'un trouble manifestement illicite serait caractérisé.

Il est en revanche incontestable que l'aspect visuel des travaux exécutés n'est pas conforme au projet initial et notamment que deux tourelles ont été rajoutées.

Cependant, il est aussi évident que du seul point de vue visuel, qui est l'objet de l'autorisation, sans prendre en considération la fonction des ouvrages réalisés, l'aspect général est tout aussi similaire que dans le projet et ne présente rien de dysharmonieux.

La CAISSE D'EPARGNE fait état de contraintes réglementaires qui l'ont conduite à modifier son projet et nul ne peut ignorer que la plupart des projets architecturaux, notamment en ville et concernant des locaux d'activité, se voient imposer des modifications pour tenir compte d'exigences normatives, qui parfois se contredisent en raison de leur multiplicité, ce qui donne lieu à des autorisations d'urbanisme rectificatives, et dans le cadre de copropriété, lorsque les copropriétaires sont scrupuleux, à une modification de l'autorisation initiale.

Le caractère manifestement illicite des travaux réalisés sous l'angle de la protection de l'aspect visuel extérieur de l'immeuble n'est donc pas caractérisé.

S'agissant du trouble anormal de voisinage, qui, s'il est caractérisé est également de nature à autoriser le constat d'un trouble manifestement illicite à condition de justifier d'une tentative préalable de résolution amiable du litige dans le cadre de l'article 750-1 du code de procédure civile, la question est tout aussi complexe, dès lors que s'il ne fait aucun doute au vu des éléments de preuve réunis que des voisins se plaignent d'un accroissement du bruit généré par les installations de ventilation depuis les travaux de la CAISSE D'EPARGNE, et que des nuisances sonores ont été constatées par un commissaire de justice et un contrôle d'acousticien, les sources précises de ces nuisances ne sont pas clairement identifiées et en tout cas pas reliées de manière évidente aux sorties en toiture, alors qu'il est fait état de pompes à chaleur bruyantes au niveau de l'entresol, de sorte que la suppression d'ouvrage en toiture n'est pas nécessairement la mesure à prendre pour mettre fin aux troubles.

De plus, il est impossible en l'état de déterminer si les troubles existaient déjà ou s'ils ont été simplement déplacés dans leur localisation et le cas échéant s'ils ont été intensifiés compte tenu de l'absence de comparaison des dispositifs antérieurs avec ceux actuels. Enfin, les mesures ne peuvent caractériser de dépassement de normes que si elles ont été réalisées contradictoirement, ce qui n'est pas le cas.

Il n'y a donc pas en l'état de trouble anormal de voisinage avéré de nature à justifier un trouble manifestement illicite permettant de supprimer des ouvrages en toiture.

La demande d'exécution de travaux rectificatifs en toiture sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d'expertise :

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences de l'appropriation de lots, d'atteintes causées aux parties communes et de nuisances aux autres copropriétaires dont se plaint le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER du [Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 7] à l'égard de la CAISSE D'EPARGNE sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il ne saurait être reproché au demandeur de ne pas rapporter la preuve des doléances qu'il exprime alors que cette preuve est justement l'objet de l'expertise et que les éléments produits suffisent à établir leur plausibilité, étant observé que le juge des référés ne peut se prononcer sur l'usucapion de lots sans excéder ses pouvoirs et que la contestation de la matérialité de certains travaux justifie de manière effective de l'existence d'un litige imposant la vérification des éléments avancés.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les frais :

En l'état de la procédure, qui fait droit à la seule demande d'expertise dans l'intérêt du demandeur, il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens qui ont été exposés.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,