TJ 06088, 18 juin 2026, RG 26/00475

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 26/00475 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RCHW
Du 18 Juin 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ [C] [O]

Copie exécutoire délivrée à

Me Stéphane GIANQUINTO

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 18 Mars 2026, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2]
Représenté par son Syndic en exercice SAS [L] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [N] [V] [C] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6]
[Localité 4] ETATS UNIS
Non comparante ni représentée

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 07 Mai 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [V] [C] [O] est propriétaire des lots n° 441, 442, 1194 et 1217 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 3 mars 2026, fait assigner Mme [N] [V] [C] [O] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 16 146,90 euros au titre des charges et provisions échues au 4 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- 3 393,75 euros au titre des provisions de charges à échoir du 1er avril 2026 au 1er octobre 2026 ;
- 164,79 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à échoir du 1er avril 2026 au 1er octobre 2026 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux dépens.

À l'audience du 7 mai 2026, Mme [N] [V] [C] [O], régulièrement assignée par acte de transmission à autorité compétente étrangère en vertu des dispositions de l'article 684 du Code de procédure civile et de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, n'a pas constitué avocat, le retour de l'acte de l'entité étrangère étant produit et mentionnant que M. [S] [Z], qui s'est identifié comme le fils, présent au domicile, a accepté la remise de l'acte.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3o Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6” ;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l'espèce, il est justifié que Mme [N] [V] [C] [O] est propriétaire des lots n° 441, 442, 1194 et 1217 dépendant de l'immeuble [Adresse 1].

Il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale des 27 juin 2024 et 12 juin 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2023 et 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Mme [N] [V] [C] [O] pour la période considérée ainsi qu'une mise en demeure du 30 septembre 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 12 825,48 euros au titre des charges et provisions sur charges dues pour l'exercice en cours (courrier retiré) lui précisant qu'à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera également sollicité sa condamnation au paiement des charges à échoir dues au 1er octobre 2026, de 5656.25 euros ainsi que les appels de fonds de réserve et de travaux de 274.65 euros et 320.73 euros.

Il ressort du décompte versé en date du 4 février 2026, que Mme [N] [V] [C] [O] ne s'est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu'elle est redevable de la somme de 15 118,90 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er avril 2026 au 1er octobre 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Mme [N] [V] [C] [O] qui n'a pas comparu et qui n'a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 15 118,90 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2026 et de la somme de 3 558,54 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 15 118,90 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2025 sur la somme de 12 825,48 euros et sur le surplus à compter de l'assignation et de la somme de 3 558,54 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er avril 2026 au 1er octobre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l'article 10-1 de la loi de 1965 :

L'article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S'agissant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi, pour que l'imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l'espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 14 octobre 2025, mis en demeure Mme [N] [V] [C] [O] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 140 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance et de mise en demeure n'étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l'avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l'avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 379 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Mme [N] [V] [C] [O] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 140 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 14 octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Mme [N] [V] [C] [O] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s'abstenant de payer ses charges à leur date d'exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n'étant effectué depuis plus de deux ans, Mme [N] [V] [C] [O] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l'entretien de l'immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'issue du litige commande d'allouer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme [N] [V] [C] [O], qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS