TJ 06088, 18 juin 2026, RG 25/02040

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/02040 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4FO
du 18 Juin 2026

affaire : S.A.R.L. J.M.J., exploitant sous l’enseigne L’OVALE.
c/ S.C.I. SCI SAINT JEROME, sise [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée à

Me Jocelyne-elda LE BRETTON
Me Philippe SOUSSE

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX HUIT JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.R.L. J.M.J., exploitant sous l’enseigne L’OVALE.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jocelyne-elda LE BRETTON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. SCI SAINT JEROME, sise [Adresse 1]
Représenté par la société CABINET GRIMAZ LE RUBENS
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Philippe SOUSSI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 2022,la SCI SAINT JEROME a donné à bail commercial la SARL J.M.J exerçant sous l’enseigne L’OVALE des locaux situés [Adresse 2] à Nice, à usage de restaurant moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21 600 euros, payable mensuellement hors taxes et charges.

Le 19 novembre 2025,la SCI SAINT JEROME a fait délivrer la SARL J.M.J un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SARL J.M.J a fait assigner la SCI SAINT JEROME devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’opposition commandement de payer et d’octroi de délais de paiement outre de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 7 mai 2026,la SARL J.M.J demande dans ses conclusions reprises à l’audience de:
- recevoir son opposition commandement de payer délivrer le 19 novembre 2025 par la SCI Saint Jérôme
- lui accorder des délais de paiement jusqu’au 31 décembre 2026 aux fins de règlement de l’arriéré locatif de 5020,88 € arrêté au 30 avril 2026 et suspendre en conséquence les effets la clause résolutoire
- constater dire que la société JMJ est à jour du règlement de ses loyers
- débouter la SCI SAINT JÉRÔME de sa demande de règlement au titre d’annuité procédure de sauvegarde 30 mai 2025 indiquée sur le commandement de payer à hauteur de 1684,13 € ainsi que celle de 21 434,31 € au titre de rappel ou impayés sur les quittances de loyer
- rejeter les demandes contraires
- la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance,

La SCI SAINT JEROME représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 19 décembre 2025 pour défaut de paiement des loyers
- ordonner l’expulsion de la société JMJ et de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe au besoin avec la force publique et l’assistance d’un serrurier
- la condamner par provision à lui payer la somme de 8026,91 € TTC au titre de l’arriéré de loyer de provision sur charges et taxes foncières arrêtées au 5 mai 2026
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente loyers fixée à 3006,03 euros jusqu’à la libération des lieux
- condamner la SARL J.M.J à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ce compris le coût du commandement de payer

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 2 décembre 2025.

En cours de délibéré conformément à la demande du juge, la société SAINT JÉRÔME a produit dans le respect du contradictoire un décompte actualisé et une note en délibéré confirmant la bonne réception du virement de 3006,03 euros effectué par la société JMJ le 5 mai 2026, soit deux jours avant l’audience et a indiqué que le montant de la dette postérieure au plan de sauvegarde était de 5020,88 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans le contrat de bail commercial, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société JMJ a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde suivant un jugement du tribunal de commerce de Nice du 30 mai 2018 avec mise en place d’un plan aux fins de règlement du passif sur une durée de neuf ans, en ce compris un arriéré locatif dû à la SCI SAINT JÉRÔME, avec prolongation d’une année par un jugement du 17 novembre 2021.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer en date du 19 novembre 2025 visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 14 691.44 a été signifiés à la requête la SCI SAINT JEROME à la SARL JMJ et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti au vu du décompte produit.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date 19 décembre 2025.

Toutefois, la SARL JMJ qui a formé opposition au commandement de payer, fait valoir qu’elle a subi des nuisances olfactives à compter du mois de mars 2025 jusqu’au mois de juillet 2025 consistant des émanations de fioul provenant des cuves de la copropriété qui ont eu des conséquences négatives sur l’exercice de son activité de restauration, qu’elle a délivré une assignation à l’encontre de son bailleur devant le tribunal judiciaire de Nice et qu’elle a finalement décidé de céder son fonds de commerce en précisant avoir trouvé un acquéreur.

Elle verse en ce sens un procès-verbal de constat dressé le 20 juin 2025 faisant état de l’existence des nuisances olfactives dans le restaurant et l’assignation qu’elle a faite délivrer à l’encontre de la SCI SAINT JÉRÔME devant le tribunal judiciaire de Nice le 10 novembre 2025 aux fins d’obtention de dommages-intérêts, qui est actuellement pendante.

En outre, elle justifie qu’un compromis de vente portant sur la cession du fonds de commerce a été régularisé le 23 février 2026 avec la société JIMMI portant sur la somme de 220 000 €, qu’un avenant a été conclu le 14 avril 2026 et qu’elle a déposé une requête devant le tribunal de commerce de Nice aux fins de mainlevée de l’inaliénabilité du fonds de commerce.

Elle démontre par ailleurs avoir réglé la somme de 5000 € le 30 avril 2026 ainsi que le loyer du mois de mai 2026 et que l’arriéré locatif s’élève à ce jour à la somme de 5020,88 €, ce que ne conteste pas la SCI SAINT JÉRÔME dans sa note en délibéré et le décompte actualisé produit en ce sens.

Dès lors, la mauvaise foi de la société JMJ n’étant pas démontrée par la SCI SAINT JÉRÔME, il convient au vu des versements effectués et du projet de cession du fonds de commerce, dont le prix permettra de solder l’intégralité de la dette, de faire droit à ses demandes de délais de paiement jusqu’au 31 décembre 2026 inclus et de suspendre la réalisation et des effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats et produits en cours de délibéré, que la SARL JMJ demeure redevable de la somme de 5020,88 € au titre des loyers et charges impayés, dus postérieurement au plan de sauvegarde, arrêtée au mois de mai 2026 inclus, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SCI SAINT JEROME sera condamnée au paiement de la somme de 5020.88 euros arrêtée au mois de mai 2026 inclus.

En l’absence d’une demande formée par la SCI SAINT JÉRÔME aux fins de règlement de la somme de 21 434,31 € “au titre de rappel d’impayés”, il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande de la SARL JMJ visant à voir débouter la SCI SAINT JÉRÔME, qui est sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de préciser qu’à défaut de respect des délais de paiement accordés et de règlement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la résiliation serait acquise au profit du bailleur, la SARL JMJ sera redevable d’une provision à valoir sur l'indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes, d’un montant de 3006.03 euros à compter de la résiliation, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande au vu de l’issue du litige, de rejeter les demandes respectives formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge de la société JMJ.

PAR CES MOTIFS