TJ 06088, 18 juin 2026, RG 26/00082

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00082 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6EM
du 18 Juin 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]
c/ [C] [B]

Copie exécutoire délivrée à

Me Aurélie FRANCESCONI
Me Alexandra MASSON BETTATI

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX HUIT JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice la SAS RI SYNDIC
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Aurélie FRANCESCONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [C] [B]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Alexandra MASSON BETTATI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [C] [B].

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande :
à titre principal,
- de juger que Monsieur [U] et Madame [Q], locataires de Madame [B], causent de très graves nuisances à l’immeuble, à sa tranquillité et à sa sécurité,
- juger que la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite est rapportée de sorte qu’il y a lieu de prescrire en référé toutes les mesures conservatoires et de remise en état qui s'imposent aux fins de faire cesser ce trouble,
à titre subsidiaire,
- juger que la [Adresse 1] constitue désormais l’objet et le lieu d’activités illicites et notamment relatives aux stupéfiants,
- juger que les allers et venues inhérentes à ces activités illicites caractérisent un danger pour la sécurité du syndicat des copropriétaires,
- juger que les relations du syndicat des copropriétaires avec les locataires de Madame [C] [B] ont dégénérées jusqu’à récemment, l’agression physique d’une copropriétaire, juger que la sécurité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble se trouve en danger,
En conséquence,
- juger que l’urgence est manifestement caractérisée, de sorte qu’il y a lieu de prescrire en référé toutes mesures utiles,
En tout état de cause
- juger que la responsabilité de Madame [C] [B], en sa qualité de bailleresse copropriétaire, est engagée pour violation par ses locataires du règlement de copropriété de l’immeuble,
- juger que la responsabilité de Madame [C] [B], en sa qualité de bailleresse copropriétaire, est engagée pour troubles anormaux de voisinage,
- juger que les locataires de Madame [C] [B] causent un grave trouble de jouissance au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],
- juger que par le fait des locataires de Madame [C] [B], le syndicat des copropriétaires subit notamment l’insécurité de l’immeuble, les dégradations en parties commune, la perte de valeur générale de l’immeuble compte tenu des diverses nuisances et activités illicites,
- juger que Madame [C] [B] ne répond à aucune sollicitation, ni du syndic, ni de l’ensemble des copropriétaires, et que sa mauvaise volonté est manifeste,
En conséquence,
- débouter Madame [C] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame [C] [B] à assigner ses locataires Madame [Q] et Monsieur [P] [U] devant le Tribunal compétent en expulsion locative, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner Madame [C] [B] à payer lui payer la somme provisionnelle de 1.000 € par mois à compter de la mise en demeure du 16 juin 2025, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, jusqu’à l’expulsion effective de Madame [Q] et Monsieur [P] [U],
- condamner Madame [C] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
- condamner Madame [C] [B] à lui verser la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance,

Mme [C] [B], dans ses conclusions déposées à l’audience demande :
A titre principal,
- juger que les troubles dénoncés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas objectivement avérés;
- juger que les troubles dénoncés ne sont pas objectivement imputables à Madame [B] ni à ses locataires ;
- juger que Madame [B] n’est pas demeurée inactive ;
- juger qu’aucune faute ni carence ne peut lui être reprochée et qu’ainsi sa responsabilité ne serait être engagée ;
En conséquence,
- juger que le juge des référés n’est pas compétent ;
- juger que le juge des référés ne peut prescrire à son encontre aucune mesure conservatoire et de remise en état au visa de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
- juger qu’il n’y a pas d’urgence manifestement caractérisée,
- juger qu’il existe des contestations sérieuses,
En conséquence,
- juger que le juge des référés n’est pas compétent ;
- juger que le juge des référés ne peut prescrire aucunes mesures utiles ;
En toutes hypothèses,
- juger que Madame [B] n’est pas responsable des reproches effectués à l’encontre de ses locataires;
- juger qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], de toutes ses demandes, fins et prétentions;
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- juger que Madame [B] sera déchargée, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ;

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de condamnation Madame [C] [B] à assigner ses locataires Madame [Q] et Monsieur [P] [U] devant le Tribunal compétent en expulsion locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est de principe que les troubles de jouissance causés par le preneur aux autres copropriétaires engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur. Ce dernier a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété : à défaut, il engage sa responsabilité à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété .

Le syndicat des copropriétaires peut agir contre le copropriétaire, notamment du fait des troubles causés à la copropriété par ses locataires spécialement si le règlement de copropriété stipule que les copropriétaires sont responsables des nuisances causées par ces derniers. Il a également en cas de carence du copropriétaire- bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], est une petite copropriété composée de cinq copropriétaires, Madame [C] [B], Madame [J] [O], Monsieur [Z] [W], l’Étude foncière BELLECOUR, représentée par Monsieur [D] [V] et la SCI ORB, représentée par Monsieur [D] [V].

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit jamais troublée par leur fait, celui de leur famille, de leurs hôtes, locataires, visiteurs, ou des gens de leur service .

Madame [C] [B] est propriétaire non occupante de deux appartements situés au 2ème étage, respectivement donnés à bail à Madame [Q] et Monsieur [P] [U], seul le bail de M.[U] étant versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires expose que ses deux locataires, par divers comportements, causent de graves troubles à l’immeuble, à sa tranquillité et sa sécurité, que les premières difficultés sont apparues en fin d’année 2024, et plus précisément dans la nuit du 28 au 29 décembre lors de laquelle la porte d’entrée vitrée de l’immeuble et sa poignée, parties communes, ont été cassées.

Il ajoute que la situation s’est dégradée, jusqu’à l’agression physique de l’une des copropriétaires en la personne de Madame [O].

Par courrier en date du 30 avril 2025, le syndic a alerté Madame [B] des troubles anormaux de voisinage du fait de “son locataire” :
- Aboiements intempestifs et fréquent d’un chien à toute heure du jour et de la nuit,
- Présomptions sérieuses de trafic de stupéfiants,
- Occupation des parties communes par des individus extérieurs au bâtiment
- Interventions répétées des forces de l’ordre pour donner suite à plusieurs signalements,
- Saisie de la mairie en raison de la dégradation du cadre de vie,

Il produit plusieurs courriels des occupants de l’immeuble se plaignant de faits de trafic de stupéfiants, de prostitution et de diverses nuisances sonores de la part de “son locataire”, sans précision sur son identité mais faisant référence à un locataire de sexe masculin, en indiquant “qu’il hurle le nom de la voisine brésilienne en prétendant qu’il s’agit d’une prostituée”.

Dans un nouveau mail du 21 juillet 2025, Mme [O] a sollicité qu’une plainte soit déposée contre Mme [B] en raison des troubles causés par ses locataires, ayant nécessité à plusieurs reprises l’intervention des services de police.

Une plainte a été déposée par Monsieur Monsieur [V], à l’encontre de Madame [Q] en date 7 août 2025 pour des faits de troubles à la tranquillité d’autrui par agression sonore. Il indique que cette dernière est addicte aux stupéfiants et a des problèmes psychologiques.

Une nouvelle plainte a été déposée pour des faits de violences le 21 août 2025, par Madame [O] à l’encontre de Madame [Q] et M.[U], dans laquelle elle expose être importunée par ces derniers, locataires du deuxième étage. Il précise que Monsieur [U] fait beaucoup de bruit, qu’il a des problèmes d’alcool et de drogue, qu’il a cassé la porte d’entrée de la résidence en faisant état d’un trafic de stupéfiants liés à des allées et venues fréquentes dans la cage d’escalier et que Madame [Q] trouble la tranquillité de l’immeuble, qu’elle crie énormément, met la musique de jour comme de nuit et se livre à la prostitution en précisant que cette situation est devenue insupportable et qu’elle ne se sent plus en sécurité dans l’immeuble. Elle ajoute avoir pris contact avec Madame [B], qui se dédouane des problèmes causés par ses locataires.

Dans des messages adressés en septembre et octobre 2025 à Mme [B], M.[V] et une autre copropriétaire, l’alertent des nuisances subies, de la nécessite de mettre fin aux baux de ses deux locataires, que Mme [N] [Q] est la nourrice de dealers qui ont élus domicile en bas de l’immeuble, devenu un point de vente et qu’elle met la musique “ à fond” dès 7h30 du matin .

Le syndicat des copropriétaires qui argue d’une aggravation de la situation et d’une violente agression physique de Madame [O] copropriétaire de l’immeuble par Madame [Q], verse une plainte en date du 10 décembre 2025 portant sur des faits d’agression physique consistant en plusieurs coups à la tête et au visage, des griffures et des coûts au niveau du buste et du corps, déposée à l’encontre de Madame [F] [T].

Interrogée sur ce point en cours de délibéré, le syndicat des copropriétaires a indiqué dans une note adressée dans le respect du contradictoire, qu’une confusion avait été commise, que la plainte n’avait pas été déposée à l’encontre de Mme [Q] mais de Mme [F], qui est la compagne de M.[U].

L’issue de ces plaintes n’est en l’état pas justifiée.

Il est établi que lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2025, les copropriétaires ont donné mandat au syndic d’agir contre Mme [B] en raison des nuisances intempestives et répétées causées par ses deux locataires, à savoir prise d’alcool et de stupéfiants dans les parties communes, allers et venues, déchets laissés au sol, insultes, tapage nocture et détérioration de la porte d’entrée.

Bien que Madame [B] soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne justifie pas d’une autorisation du syndic d’ester en justice, force est de relever que lors de l’assemblée générale de copropriété du 25 novembre 2025, la résolution n° 7 visant à donner autorisation au syndic d’ester en justice à son encontre en raison des nuisances intempestives répétées, causées par ses deux locataires a été votée, qu’elle ne justifie pas avoir formé un recours à son encontre et qu’en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

De plus, bien que Madame [B] expose ne pas avoir été régulièrement informée des troubles causés par ses locataires, il est cependant établi qu’une mise en demeure lui a été adressée le 30 avril 2025 puis le 17 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires et qu’il ressort de ses propres correspondances adressées à ses locataires qu’elle reconnait être régulièrement informée de troubles de voisinage subis par les autres occupants de l’immeuble du fait de leur comportement.

Or, il est de principe que le propriétaire est responsable des troubles causés par son locataire aux autres copropriétaires et occupants de l’immeuble et qu’il répond des infractions commises au règlement par son locataire ainsi que des troubles anormaux du voisinage commis.

Toutefois, bien que le syndicat des copropriétaires sollicite que Madame [B] en sa qualité de copropriétaire bailleresse, responsable des troubles occasionnés par ses locataires, soit condamnée à diligenter une procédure en expulsion à l’encontre de M.[U] devant le tribunal compétent, force est de relever que cette dernière justifie lui avoir fait signifier le 19 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, qu’elle a écrit au commissaire de justice le 27 janvier 2026 afin qu’il lui fasse signifier une assignation en vue d’une expulsion en l’absence de paiement et en raison des nuisances importantes causées dans l’immeuble et que ce dernier lui a répondu qu’une procédure aux fins d’expulsion avait bien été initiée devant le tribunal de proximité de Menton, la première audience étant fixée le 16 juin 2026.

Dès lors, en l’état de l’existence d’une procédure aux fins d’expulsion déjà en cours, engagée à l’encontre de Monsieur [U], la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de condamnation de cette dernière à engager une procédure d’expulsion à son encontre, apparait sans objet et sera en conséquence rejetée.

S’agissant cependant de la demande concernant Madame [Q], Mme [B] expose que les éléments versés sont insuffisants pour caractériser l’existence de troubles du voisinage qui lui seraient imputables.

Toutefois, il ressort des éléments susvisés que deux plaintes ont été déposées en août 2025 à l’encontre de Mme [Q], que le voisinage se plaint de nombreux troubles causés par cette dernière, notamment des nuisances sonores, cris, consommation de stupéfiants et faits de prostitution et que l’assemblée générale a voté une résolution le 25 novembre 2025 aux fins d’ester en justice à l’encontre de Mme [B] du fait des nuisances intempestives et répétées causées par ses deux locataires, à savoir la prise d’alcool et de stupéfiants dans les parties communes, allers et venues, déchets laissés au sol, insultes, tapage nocture et détérioration de la porte d’entrée afin d’y mettre un terme.

Mme [B] expose dans ses écritures qu’elle envisage à ce titre d’engager une action en résiliation du bail contre sa locataire, Mme [Q], sans cependant justifier des démarches entreprises pour mettre un terme aux nuisances engendrées par son comportement, à l’exception du courrier qu’elle lui a adressé.

Dès lors, force est de relever au vu des éléments susvisés, que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaire est caractérisé et qu’il convient d’y mettre un terme en condamnant Mme [B] à prendre les mesures nécessaires à l’encontre de sa locataire Mme [Q] afin de faire cesser les nuisances occasionnées dans l’immeuble en ce compris la mise en eouvre d’une action aux fins d’expulsion devant la juridiction compétente et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, qui courra passé le délai de 90 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835 du code de procédure civile Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des éléments susvisés qu’il n’est pas sérieusement contestable que les locataires de Madame [B] causent d’importantes nuisances au sein de l’immeuble.

Toutefois, il convient de tenir compte des diligences entreprises par cette dernière qui démontre avoir adressé des mises en demeure à ses locataires le 4 juin 2025 d’avoir à respecter la tranquillité du voisinage et qui a engagé une procédure aux fins de résiliation du bail et l’expulsion à l’encontre de Monsieur [U], qui est en cours.

En outre, ainsi que l’indique Mme [B], elle ne peut être tenue responsable des délais inhérents aux procédures procéduraux, de leur déroulement et de leur issue, qui ne relèvent pas de sa maitrise, de sorte qu’aucune provision ne saurait allouée au syndicat des copropriétaires jusqu’à l’expulsion “effective” de ses locataires.

Dès lors, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, les demandes de provisions seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande au vu de l’issue et de la nature du litige, de condamner Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS :