TJ 06088, 18 juin 2026, RG 21/00402

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [S] [G] veuve [I]
MINUTE N° 2026/361
Du 18 Juin 2026
2ème Chambre civile
N° RG 21/00402 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NINB

Grosse délivrée à

Me Philippe AONZO - 069
Me Krystel MALLET - 492
Me Olivier TAFANELLI - 327

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 18 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “LE CANTEGRIL”
sis [Adresse 2],
représenté par son syndic la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, exerçant sous l’enseigne FORIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [S] [G] veuve [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.S. FONCIERE ATM,
[Adresse 5]
représentée par Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO a fait assigner Mme [S] [G] épouse [I] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par ordonnance du 8 décembre 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d'assister à une séance d'information sur la médiation. Le litige n'ayant pu faire l'objet d'une résolution amiable, la procédure a repris son cours.

Par conclusions d'incident de la mise en état notifiées par RPVA le 5 mars 2025, la SAS FONCIERE ATM a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action.

Par mention au dossier du 6 mars 2025, le juge de la mise en état a joint l'incident au fond compte tenu de l'état d'avancement de la procédure, conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, demande au Tribunal, au visa de la loi du 11 juillet 1965, notamment les articles 25 et 26, 42, du décret du 17 mars 1967, du code civil et notamment des articles 2227, 2234, 2240 et suivants, 2261 et 2272, de :
- débouter Madame [I] [S], née [G] et la société dénommée « FONCIERE ATM » de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;
juger que l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’[Localité 4] le 11 mars 2021 a définitivement rejeté le moyen soulevé par Mme [I] [S], née [G] reposant sur une prétendue prescription des irrégularités non autorisées qu’elle avait clandestinement commises ;
- juger que l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’[Localité 4] le 11 mars 2021 qui avait retenu l’irrégularité des travaux dissimulés au syndicat des copropriétaires et non préalablement autorisés en Assemblée générale bénéficie de l’autorité de la chose jugée ;
condamner in solidum Madame [I] [S], née [G], et la société Foncière ATM, à supporter le coût des remises en état d’origine des parties communes irrégulièrement appropriées qui permettront également de restituer aux lots n° 24 et n° 23 leur destination d’origine et de procéder à la réintégration du ballon d’eau chaude dans le lot n° 23 ;
- condamner pour ce faire in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM qui a bénéficié en cours de procédure des lots considérés, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la remise en état d’origine des parties communes ;
- condamner in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 3] la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour occupation illégale et non autorisée de ses parties communes ;
- condamner in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] toutes les sommes qu’il sera amené à exposer en réparation des préjudices subis et en ce compris les frais d’architecte et les frais remises en état des parties communes irrégulièrement appropriées ;
- condamner in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes que celui-ci a exposé au titre de l’expertise judiciaire d’un montant de 4000,00 euros ;
- condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à la remise en état complète des lieux des lots privatifs n° 24 et n° 23 conformément à leur destination d’origine ;
- condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à produire tous les devis justifiant des travaux remise en état des parties privatives sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la demande qui leur en sera faite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;
- condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à libérer les parties communes irrégulièrement appropriées après les avoir remises dans leur état d’origine ;
- condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à prendre en charge et à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] le coût des travaux permettant la restitution à ce dernier de la totalité des parties communes irrégulièrement appropriées, leurs remises en leur état d’origine ;
- condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à réaliser dans les parties privatives tous les travaux nécessaires auxdites remises en état sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
- condamner la société dénommée « FONCIERE ATM », à procéder à la réintégration du ballon d’eau chaude dans son appartement (lot n° 23) ;
assortir lesdits travaux de réintégration d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
- dire et juger que les travaux de la société dénommée « FONCIERE ATM » seront exécutés sous le contrôle du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et de son architecte, qui auront été préalablement destinataires d’un devis détaillé ainsi que de leur programmation, et que leur bon achèvement fera l’objet d’un constat contradictoire de conformité avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- condamner in solidum Madame [I] [S], née [G], et la société dénommée « FONCIERE ATM » au paiement chacune de la somme de 5000 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens (en ce compris le PV d’huissier du 20.12.2023 dressé par Me [D]) distraits au profit de Maître Philippe AONZO, Avocat, aux offres et affirmations de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [S] [G] épouse [I] demande au Tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] de ses demandes de - condamnation de remise en état ainsi que de sa demande en octroi de dommages et intérêts ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] à payer la somme de 3.000,00 € à Madame [S] [I] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS FONCIERE ATM, intervenante volontaire, demande au Tribunal, au visa des articles 325, 328 et suivants du code de procédure civile, de :
recevoir la SAS FONCIERE ATM en son intervention volontaire ;
la déclarer bien fondée ;
En conséquence, à titre principal, au visa des articles 2024 du code civil, 122 du code de procédure civile, de :
prononcer l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, celle-ci étant atteinte par la prescription ;
A titre subsidiaire :
débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes, parmi lesquelles sa demande de condamnation à la remise en état des lots n°23 et 24 ;
En tout état de cause :
condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » au paiement d’une somme de 6 500 € au profit de la SAS FONCIERE ATM en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance, incluant les coûts :
du constat Huissier de Justice chez Cabinet FORIMMO 20 novembre 2023 ;
du constat Huissier de Justice appartement 23 octobre 2023 ;
du constat Huissier de Justice croquis partie commune [Localité 3] 23 octobre 2023 ;
du rapport Géomètre Expert du 23 octobre 2023 ;
du rapport Ingénieur [L] [O] du 16 octobre 2023 ;
et du rapport dressé par le cabinet [Localité 5]-CASTELLI le 15.04.202.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 février 2026 par ordonnance du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription soulevée par la SAS FONCIERE ATM

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil dispose par ailleurs que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [I] était propriétaire des lots n° 23 et 24 au sein de la copropriété. Il est reproché à cette dernière d'avoir modifié la destination du lot n° 24, transformant une cave en salle-de-bains et d'avoir par ailleurs joint les deux lots n° 23 et 24 après s'être approprié le terre-plein, partie commune, qui séparait ces deux lots pour n'en faire qu'un seul d'une plus grande superficie.

Les parties indiquent que Mme [I] a par la suite vendu les lots à la SAS FONCIERE ATM le 6 juin 2023, qui intervient volontairement dans le cadre de la présente procédure.

Dans le cadre de l'incident soulevé devant le juge de la mise en état, et joint au fond par ce dernier, la SAS FONCIERE ATM soutient que l'action du syndicat des copropriétaires est irrecevable au motif qu'il avait connaissance de la situation des lieux et des modifications intérieures depuis a minima le 10 mars 1972, de sorte que l'action serait prescrite.

La SAS FONCIERE ATM se fonde sur un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 20 novembre 2023, qui atteste après consultation de documents, que le cabinet d'architectes DPLG DIETRICH-LASSABLIERE, le 21 avril 1972, apposait une mention manuscrite au plan de l'appartement litigieux, à savoir : « Plans certifié conforme, sauf modifications intérieures, par l'architecte soussigné au permis de construire délivré par Monsieur le Maire de [Localité 6], le 3 juin 1970 sous le numéro 06.5.042.157. [Localité 6] le 21 avril 1972 ».

Il est également relevé la mention manuscrite « [E] à la minute d'un acte reçu par Maître [Y] [P], Notaire à [Localité 7] soussigné le 24 avril 1972 ».

La SAS FONCIERE ATM fait en outre valoir que sur un courrier daté du 10 mars 1972, l'architecte indiquait au notaire « Nous vous faisons remettre sous ce pli, une série de 8 plans, certifiés conformes par nos soins et concernant l'immeuble [Localité 3] devant être édifié par la S.C.I. [Localité 3] à [Localité 8]. Nous vous précisons que ces 8 plans sont conformes à ceux se trouvant joints au permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 6], en date du 3 Juin 1970 sous le numéro 042 157 [ou 042 137, chiffre difficilement lisible], à l'exception de la composition intérieure. Ces modifications intérieures respectent la réglementation actuelle sur le permis de construire et ne changent en rien l'implantation et le volume de l'immeuble. Par ailleurs, l'assainissement de l'immeuble peut supporter sans inconvénient la surcharge pouvant provenir de ces modifications. Nous vous précisons également que ces modifications ne feront absolument pas obstacle à la délivrance du certificat de conformité à la terminaison de l'immeuble ».

La SAS FONCIERE ATM conclut que ces mentions démontreraient la connaissance par le syndicat des copropriétaires de la situation des lieux dès 1972. Or, ces documents ne font état d'aucun travaux précis. Sont mentionnées des « modifications intérieures » sans aucune précision.

Dès lors, aucune pièce ne permet de démontrer que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la situation avant le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. [R], le 18 février 2016.

L'assignation ayant été délivrée à Mme [I] le 14 janvier 2021, aucune prescription de l'action n'est démontrée.

Ainsi, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action sera rejetée.

Sur les demandes tendant à la remise en état des lieux

Aux termes de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, ou encore l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l'espèce, le titre de propriété de Mme [I], daté du 30 avril 1985, décrit le lot n° 23 comme étant « Une chambre individuelle située au premier rez-de-jardin, avec cabinet de toilette, water-closet incorporé, entrée, réserve, d'environ vingt huit mètres carrés vingt décimètres carrés, et terrasse d'environ vingt mètres carrés cinquante décimètres carrés, portant le chiffre 18 au plan du premier rez-de-jardin annexé au cahier des charges ».
Le lot n° 24 est par ailleurs décrit comme étant « Une cave située au premier rez-de-jardin, d'environ cinq mètres carrés soixante décimètres carrés, portant le chiffre 19 au plan sus-visé ».
Ces descriptions correspondent en outre à la description des lots présente dans l'état descriptif de division.

Une expertise judiciaire avait été diligentée dans le cadre d'une autre procédure, suite à des infiltrations subies dans le bien immobilier de Mme [I]. A l'occasion de cette expertise, l'expert relevait la différence entre la description des lots et la réalité.

En effet, aux termes de son rapport déposé le 18 février 2016, l'expert judiciaire mettait en exergue le fait que la salle de bain actuelle du lot n°24 correspond en réalité à la cave mentionnée sur l'acte de vente. L'expert indique ainsi que « Après avoir demandé et obtenu le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division ainsi que le titre de propriété de Mme [I]. Nous avons découvert les termes de l'assignation et l'ordonnance afférente ne sont pas conformes à la réalité. En effet, le lieu du litige ayant subi des infiltrations était une cave qui a été transformée sans autorisation ou accord de la copropriété ».

Le certificat de superficie daté du 4 avril 2016 comporte un plan de l'appartement, démontrant d'une part que la cave a été aménagée en salle de bain et d'autre part que les deux lots ont été réunis en un seul appartement.

Il ressort en outre de l'acte de vente du 6 juin 2023, aux termes duquel Mme [I] a vendu les lots lui appartenant à la SAS FONCIERE ATM, que le vendeur déclare : « Qu'il a créé de la superficie habitable et ce, en portant atteinte à la destination de l'immeuble en affectant une partie des parties communes à son usage personnel (cf. paragraphe procédure) (…)
Qu'il a effectué dans lesdits biens :
Des travaux en infraction aux dispositions du règlement de copropriété notamment par une utilisation irrégulière privative des parties communes par l'apposition d'un ballon d'eau chaude [souligné dans le texte] dans le volume de partie commune extérieure au lot 23.
De travaux qui auraient nécessité la souscription d'une police d'assurance dommage-ouvrages et/ou l'obtention d'une autorisation préalable de l'assemblée-générale des copropriétaires et/ou l'obtention d'une autorisation administrative tels que permis de construire ou déclarations de travaux.
Le VENDEUR déclare avoir reçu une injonction de la part du syndicat des copropriétaires de remettre l'appartement en l'état d'origine et ce, depuis la procédure qui a été diligentée par la VENDERESSE suite à une ordonnance de référé du 22 juillet 2014 (dont il est fait état ci-après) et d'une ordonnance en date du 8 décembre 2022 d'injonction d'assister à une séance d'informations sur la médiation, transmise le jour du compromis de vente à l'acquéreur qui le reconnaît (…)
Il résulte, pour partie du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de 2021 que la VENDERESSE aurait transformé la cave pour y accueillir une salle de bain qui résulterait pour partie d'une emprise sur les parties communes et pour partie d'un changement de destination (sans autorisation du syndicat des copropriétaires) selon les modalités suivantes : un premier mur (entre le lot 23 et un volume partie commune) a été supprimé, aboutissant à l'annexion de cette partie commune contiguë et un second mur situé entre le terre plain et la cave [I] a été également supprimée, permettant la réunion de ces deux surfaces.
L'ACQUEREUR déclare être parfaitement informé de la situation et des procédures du syndicat des copropriétaires en cours contre la VENDERESSE dont le détail est demeuré ci-dessous au paragraphe PROCEDURE, et déclare vouloir acheter le bien en connaissance de cause, sans recours contre le VENDEUR. L'ACQUEREUR s'engage également à déplacer le ballon d'eau chaude présent dans les parties communes afin de le réintégrer aux parties privatives, et à remettre en l'état d'origine les lots à première demande du syndicat des copropriétaires [souligné dans le texte] ».

Il est ainsi démontré que les lots n° 23 et 24 ont été modifiés, notamment en annexant un « terre-plein », partie commune, qui s'est trouvé intégré à l'appartement, sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Il convient en conséquence, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, de condamner la SAS FONCIERE ATM, désormais propriétaire des lots n° 23 et 24, à procéder :
- à la remise en état des lots n° 23 et 24 conformément à leur destination d'origine, telle que décrite dans l'état descriptif de division et dans le titre de propriété de Mme [I] ;
- à la libération complète des parties communes qui se sont trouvées annexées aux lots n° 23 et 24 sans autorisation ;
- à la suppression du ballon d’eau chaude installé dans les parties communes.

A défaut de complète exécution passé le délai de quatre mois après la signification du présent jugement, la SAS FONCIERE ATM sera redevable envers le syndicat des copropriétaires d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, qui courra durant six mois.

La SAS FONCIERE ATM et Mme [I] seront condamnées in solidum à supporter l'intégralité des coûts liés à la remise en état des parties communes et travaux susmentionnés.

Il sera précisé que l'acte de vente intervenu entre la SAS FONCIERE ATM et Mme [I] comporte une clause relative à la prise en charge éventuelle de ces coûts, toutefois le syndicat des copropriétaires n'est pas lié par cette clause et sollicite une condamnation in solidum des deux défenderesses, à laquelle il convient de faire droit.

Par ailleurs, dans le corps de ses écritures, Mme [I] mentionne l'existence d'une prescription acquisitive. Le dispositif des conclusions ne reprend pas cette demande, de sorte que le Tribunal n'en est pas saisi. En tout état de cause, cette demande avait d'ores-et-déjà été tranchée dans le cadre d'une précédente procédure judiciaire.

Sur les demandes formulées à titre de dommages et intérêts

- Sur le retard dans la remise en état des parties communes

Tout d'abord, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Mme [I] et de la SAS FONCIERE ATM à lui verser la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts, pour le retard pris dans la remise en état d'origine des parties communes.

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires indique que cette somme est sollicitée en vue de permettre ultérieurement les remises en état des parties communes irrégulièrement appropriées. Toutefois, Mme [I] et la SAS FONCIERE ATM sont déjà condamnées à prendre en charge ces frais.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

- Sur l'occupation illégale des parties communes

Ensuite, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Mme [I] et de la SAS FONCIERE ATM à verser la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts pour occupation illégale et non autorisée des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément permettant de justifier cette somme. Toutefois, il est démontré qu'un terre-plein, constituant des parties communes, a été annexé aux lots n° 23 et 24 et s'est ainsi trouvé privatisé sans aucune autorisation.

Mme [I] et la SAS FONCIERE ATM seront en conséquence condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

- Sur les frais de remise en état

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Mme [I] et de la SAS FONCIERE ATM à lui rembourser toutes les sommes qu'il sera amené à exposer en réparation des préjudices subis.

La SAS FONCIERE ATM est condamnée à remettre en état les lots n° 23 et 24 conformément à leur destination d'origine, ce qui entraînera la restitution au syndicat des copropriétaires du terre plein constitutif d'une partie commune. Toutefois, les travaux de remise en état de cette partie, une fois restituée au demandeur, relèvera de ce dernier puisqu'il en est seul propriétaire.

Le coût de ces travaux sera néanmoins mis in solidum à la charge de Mme [I] et de la SAS FONCIERE ATM, qui seront ainsi condamnées à rembourser les sommes exposées en vue de cette remise en état, sur présentation de factures acquittées mentionnant les travaux réalisés afin qu'il ne puisse s'élever aucune contestation sur la nature desdits travaux.

- Sur le coût de l'expertise judiciaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Mme [I] et de la SAS FONCIERE ATM à lui rembourser les sommes exposées au titre de l'expertise judiciaire, à hauteur de 4 000 €.

Ces sommes font toutefois partie des dépens et seront ainsi prises en compte au titre des dépens.

- Sur l'exécution des travaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SAS FONCIERE ATM à produire tous les devis justifiant des travaux de remise en état des parties privatives, sous astreinte.

Toutefois, la production de devis à elle seule ne suffit pas à démontrer l'exécution de travaux. Il appartiendra en outre à la SAS FONCIERE ATM de démontrer l'exécution desdits travaux si nécessaire, notamment par la production de factures acquittées ou d'un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, dans la mesure où elle est redevable d'une astreinte en cas d'inexécution et que pèsera ainsi sur elle la charge de la preuve de cette exécution.

En conséquence, il n'apparaît pas opportun de condamner la SAS FONCIERE ATM à produire des devis sous astreinte.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite également que les travaux réalisés par la SAS FONCIERE ATM soient exécutés sous le contrôle du syndicat des copropriétaires et de son architecte, après transmission des devis détaillés, de la programmation des travaux et que leur achèvement fasse l’objet d’un constat contradictoire de conformité avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Les travaux relatifs aux parties communes seront en tout état de cause réalisés sous le contrôle du syndicat des copropriétaires lui-même en sa qualité de propriétaire. S'agissant des parties privatives, comme il l'a été précédemment indiqué, il appartiendra à la SAS FONCIERE ATM de démontrer une exécution complète des travaux qu'elle est condamnée à mettre en œuvre, étant redevable d'une astreinte en cas d'inexécution ou d'exécution incomplète.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, Mme [I] et la SAS FONCIERE ATM, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. Ces dépens pourront être directement recouvrés par Maître Philippe AONZO, Avocat, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre que le procès-verbal de constat d’huissier établi le 20 décembre 2023 par Maître [D] soit compris dans les dépens. Toutefois, les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Mme [I] et la SAS FONCIERE ATM seront condamnées à verser la somme de 3 500 € chacune au syndicat des copropriétaires.

Les demandes formulées par Mme [I] et par la SAS FONCIERE ATM au titre de l'article 700 seront par ailleurs rejetées.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas compatible avec la nature de l'affaire, s'agissant de l'exécution de travaux. Elle sera dès lors écartée.

PAR CES MOTIFS