TJ 06088, 18 juin 2026, RG 24/01251

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. AUSTRALE c/ S.D.C. [Adresse 1]
MINUTE N° 2026/362
Du 18 Juin 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/01251 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PS2R

Grosse délivrée à

Me CHRESTIA - 058
Me Vivian THOMAS - 200

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame ISETTA

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 18 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

S.C.I. AUSTRALE
[Adresse 2]
représentée par Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1]
sis [Adresse 3]
représenté par son syndic, le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILILER, dont le siège social est sis “[Adresse 4], pris en son représentant légal
représentée par Maître Philippe CHRESTIA de la SELARL ASSO - CHRESTIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 26 mars 2024, la SCI AUSTRALE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI AUSTRALE demande au Tribunal, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1242 du code civil, de :
- juger que la responsabilité d’un Syndicat des copropriétaires se trouve engagée dès lors que le dommage trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble ;
- juger que tout Syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices divers causés par les choses qu’il a sous sa garde à savoir parties communes ou éléments d’équipement communs ;
- juger que la responsabilité d’un Syndicat des copropriétaires est engagée pour vice de construction, alors même que les travaux ont été réalisés conformément aux règlementations techniques en vigueur ;
- juger que la construction de l’immeuble PALAIS AFRICAIN s’avère défaillante et qu’il existe, en outre, des vices de construction (matériaux et étanchéité) ;
- juger que l’ensemble des désordres constatés et relevés par l’expert, subis par la SCI AUSTRALE, trouvent leurs origines dans les parties communes de l’immeuble ;
en conséquence, juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN se trouve de plein droit responsable de l’ensemble des désordres subis par la SCI AUSTRALE, copropriétaire de l’immeuble ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à procéder aux travaux de nature à remédier aux problèmes de ventilation des colonnes, tels que décrits par Monsieur [G] ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN à verser à la SCI AUSTRALE les sommes suivantes :
8.000 € au titre du préjudice matériel subi, correspondant au coût de rénovation des peintures et papiers peints des deux chambres, du salon et de la salle d'eau, somme qui sera révisée sur la base de l’indice du coût de la construction à compter de la décision à intervenir ;5.868 € au titre du préjudice financier subi, correspondant aux frais avancés par la SCI AUSTRALE pour les besoins de l’expertise ;5.700 € au titre du préjudice de jouissance relatif à l’odeur de fioul ;35.055 € au titre du préjudice de jouissance relatif aux problématiques de ventilation et d’humidité dans l’appartement, somme qui sera actualisée à la date de la décision à intervenir ;10.000 € au titre du préjudice moral subi ;- dispenser purement et simplement la SCI AUSTRALE de participation à la dépense commune relatives aux frais de procédure, à savoir les frais irrépétibles et les dépens ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN à verser à la SCI AUSTRALE la somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [G], distraits au profit de Me Vivian THOMAS, avocat aux offres de droit ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL OLIVIER BRUN IMMOBILIER, demande au Tribunal, au visa des articles 1242 et 1792 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
A titre principal :
- rejeter l’ensemble des prétentions de la SCI ASUTRALE ;
A titre subsidiaire :
- ramener à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires de la SCI AUSTRALE portant sur le préjudice de jouissance et rejeter le surplus ;
En tout état de cause :
- condamner la SCI AUSTRALE au paiement d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de Me Philippe CHRESTIA sur le fondement de l’article 699 du même code.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 16 février 2026 par ordonnance du 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il s'agit d'une responsabilité de plein droit, de sorte que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité si le dommage trouve son origine dans les parties communes, sans qu'il ne soit nécessaire de démontrer une faute de celui-ci.

En l'espèce, la SCI AUSTRALE expose être propriétaire de deux lots (une cave et un appartement) au sein de l'immeuble PALAIS AFRICAIN à Nice. Après avoir constaté des désordres au sein de son appartement, la SCI AUSTRALE a sollicité la désignation d'un expert judiciaire auprès du juge des référés. C'est ainsi que M. [G], expert désigné par ordonnance du 16 décembre 2014, a rendu son rapport le 24 novembre 2023.

Sur la base de ce rapport d'expertise judiciaire, la SCI AUSTRALE sollicite l'indemnisation des préjudices qu'elle indique avoir subis.

Le syndicat des copropriétaires relève que l'article 14 précité n'est entré en vigueur qu'en 2020, soit postérieurement aux faits qui concernent le présent litige. Toutefois, dans sa version antérieure, l'article 14 permettait également de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

La SCI AUSTRALE vise principalement trois désordres :
- des odeurs de fioul dans l'appartement,
- la présence d'humidité dans l'appartement,
- un défaut de ventilation des colonnes de l'immeuble.

S'agissant des odeurs de fioul dans l'appartement, l'expert judiciaire indique ne pas avoir constaté le désordre d'étanchéité de la colonne au niveau de la salle de stockage du fioul située au sous-sol. Il ajoute cependant que ce désordre, non contesté par les parties, est attesté par les documents historiques.

L'expert mentionne notamment un courrier de Mme [Y] du 10 mars 2014 relatif à des odeurs de mazout en WC et salle de bain, via les conduits naturels d'aération.

Une facture d'intervention pour des tests d'investigation au niveau des gaines de ventilation fait par ailleurs état d'une remontée des odeurs de la chaufferie et de la gaine de ventilation basse, le 30 septembre 2014.

L'expert confirme ainsi l'existence de ce désordre, qui selon lui provient d'une prise d'air. Il est précisé que le mauvais fonctionnement des gaines de ventilation provient à la fois du système constructif adopté et des rétrécissements.

Il est ainsi démontré qu'il s'agit d'un vice de construction au sens de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, de sorte que ce désordre engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

S'agissant de la présence d'humidité dans l'appartement, l'expert indique avoir constaté au plafond des chambres des petits écaillements de peinture et dans le salon des petits décollements de tapisserie en bordure de lé. Il retient que l'aspect mineur de ces désordres démontre qu'ils sont liés à l'ancienneté des matériaux. L'expert ajoute par ailleurs que l'obturation volontaire des ventilations de l'appartement comme en atteste Mme [Y] dans son courrier du 12 octobre 2013, a pu contribuer à cette humidité sans toutefois en être une cause à retenir. L'expert conclut que ce désordre est uniquement d'ordre esthétique et qu'il n'est pas en lien avec les désordres des installations de la copropriété.

En conséquence, il n'est pas démontré que ce désordre serait issu d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La SCI AUSTRALE conteste cette conclusion, citant notamment l'expert qui indique que « l'obturation volontaire des ventilations (...) a pu contribuer à cette humidité sans toutefois être une cause à retenir ». L'expert ajoute cependant « car, selon la conception de l'immeuble, l'apparition de l'humidité devait être compensée par l'ouverture volontaire des ouvrants ». Or, l'expert conclut, page 149 du rapport : « Je ne relie pas ces désordres à ceux de ventilation de la copropriété, mais au mode d'habitation de ces pièces par les occupants et notamment à l'usage insuffisant des ouvrants ».

Il ressort de ces éléments que l'obturation des ventilations aurait dû être compensée par l'ouverture des ouvrants, ce que les occupants de l'appartement n'utilisaient pas suffisamment. En outre, l'expert rappelle également qu'il ne s'agit pas d'une erreur de conception, mais uniquement de normes de construction différentes à l'époque de la construction de l'immeuble.

Dès lors, aucun vice de construction n'est démontré en l'espèce. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée et les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

S'agissant du défaut de ventilation des colonnes de l'immeuble, l'expert a pu constater à plusieurs reprises des flux d'air non continus et parfois inversés entre les gaines de ventilation et la pièce en WC, salle d'eau, et cuisine. Il précise que ce flux d'air était visualisé par un fil ou une feuille de carton placé au niveau de la bouche d'extraction. Il confirme que ce désordre est avéré.

L'expert ajoute que ces défauts de ventilation contribuent à un mauvais renouvellement de l'air de l'appartement. Il conclut que ce défaut de ventilation est consécutif au mode de construction de l'immeuble, notamment un rétrécissement excessif et anormal du conduit au dernier étage de l'immeuble, qui est manifestement une erreur de conception que l'expert qualifie de « probablement délibérée » lors de la construction de l'immeuble pour un meilleur agencement de l'appartement du dernier étage.

S'agissant d'un vice de construction, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue s'agissant des odeurs de fioul dans l'appartement et du défaut de ventilation des colonnes de l'immeuble.

En revanche, la responsabilité du défendeur n'est pas démontrée s'agissant de la présence d'humidité dans l'appartement.

Sur les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres

Les travaux ayant d'ores-et-déjà été réalisés s'agissant des odeurs de fioul, aucune demande n'est formulée à ce titre.

La SCI AUSTRALE sollicite en revanche la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux permettant de remédier aux problèmes de ventilation des colonnes, tels que décrits par l'expert et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision.

L'expert indique, page 98 de son rapport, que les travaux consisteront à placer deux extracteurs en tête des colonnes et à remplacer les bouches d'extraction de tous les appartements concernés par ces deux colonnes.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à procéder aux travaux préconisés par l'expert pour mettre fin aux désordres relatifs au défaut de ventilation des colonnes.

A défaut de complète exécution passé le délai de quatre mois après la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires sera redevable envers la SCI AUSTRALE d'une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, qui courra durant six mois.

Sur l'indemnisation des préjudices

- Sur le préjudice matériel

La SCI AUSTRALE sollicite la somme de 8 000 € au titre du préjudice matériel, correspondant au coût de rénovation des peintures et papiers peints des deux chambres, du salon et de la salle d'eau, somme qui sera révisée sur la base de l’indice du coût de la construction à compter de la décision à intervenir.

Cette demande correspond au désordre relatif à la présence d'humidité dans l'appartement, désordre pour lequel la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

- Sur le préjudice financier

La SCI AUSTRALE sollicite la somme de 5 868 € au titre du préjudice financier, correspondant aux frais avancés pour les besoins de l’expertise.

Elle mentionne ainsi une somme de 2 868 € relative à l'audit technique de la SAS ACCEO et une somme de 3 000 € relative à l'audit de faisabilité de la SAM INGETEC.

Les factures établies par la SAS ACCEO versées aux débats démontrent une somme de 2 839,20 € et non 2 868 €. Il sera relevé à ce titre que l'expert indique en page 104 retenir la somme de 2 868 €, précisant néanmoins ne pas être en possession de la facture. Il convient en conséquence de retenir le montant dont il est justifié.

Il est également justifié d'une facture de la SAM INGETEC pour une somme de 3 000 €.

Le syndicat des copropriétaires estime que la preuve du paiement effectif de ces factures n'est pas rapportée. Toutefois, d'une part la facture de la SAM INGETEC comporte la mention « Facture acquittée : chèque n°8553955 », qui n'est pas une mention manuscrite et d'autre part, la SCI AUSTRALE verse également une attestation de paiement. En outre, ces prestations ont bien été réalisées dans le cadre de l'expertise judiciaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 5 839,20 € au titre du préjudice financier.

- Sur le préjudice de jouissance relatif à l'odeur de fioul

La SCI AUSTRALE sollicite la somme de 5 700 € au titre du préjudice de jouissance relatif à l'odeur de fioul.

Il est versé aux débats un avis de valeur locative daté du 1er décembre 2021, selon lequel le bien est estimé à 950 € par mois. La SCI AUSTRALE estime son préjudice de jouissance lié à l'odeur de fioul à hauteur de 50% de cette valeur durant 12 mois.

Le premier document attestant de ce désordre est un courrier du 10 mars 2014. Il n'est en outre pas contesté que ce désordre a pris fin en décembre 2014. Il sera ainsi retenu une période de 10 mois. En outre, l'expert a également relevé que ce désordre provenait des WC et de la salle de bain, pièces pouvant être fermées, de sorte que comme le précise l'expert, ce désordre pouvait être circonscrit.

Il sera en conséquence retenu un préjudice à hauteur de 25% sur une période de 10 mois, soit la somme de 2 375 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI AUSTRALE.

- Sur le préjudice de jouissance relatif à la ventilation et à l'humidité

La SCI AUSTRALE sollicite la somme de 35 055 € au titre du préjudice de jouissance relatif aux problématiques de ventilation et d’humidité dans l’appartement, somme à actualiser à la date de la décision à intervenir.

Il sera rappelé que le désordre lié à l'humidité dans l'appartement n'a pas été retenu au titre des désordres relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, l'expert précise en page 71 de son rapport que, s'agissant du problème de ventilation des colonnes, cela n'a pas entraîné de dommage aux matériaux constitutifs de l'appartement. Il précise qu'il y a eu des désagréments pour le confort de vivre des occupants, notamment en raison de l'odeur de fioul ou, d'intensité moindre, d'odeurs provenant des autres appartements (cuisine, WC). Or, le désordre relatif à l'odeur de fioul a d'ores-et-déjà fait l'objet d'une indemnisation ci-avant.

Il sera retenu que les désordres ont démarré en mars 2014, en l'absence de pièce antérieure. Les travaux n'ont pas encore été réalisés, de sorte que la période retenue est de 148 mois. L'expert retient que ces défauts de ventilation contribuent à un mauvais renouvellement de l'air. Il n'y a pas eu de dommage aux matériaux mais ce désordre a pu entraîner des désagréments. Il sera retenu un préjudice à hauteur de 10%, soit 14 060 €.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser la somme de 14 060 € à ce titre.

- Sur le préjudice moral

La SCI AUSTRALE sollicite la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral. La demande est néanmoins formulée au nom de M. et Mme [Y].

La SCI AUSTRALE ne démontre pas avoir subi un préjudice moral, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la dispense des frais

Il convient de préciser qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La SCI AUSTRALE sera ainsi dispensée de toute participation à la dépense commune de ces frais.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. Les dépens pourront en outre être directement recouvrés par Maître Vivian THOMAS, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI AUSTRALE une somme qu’il est équitable de fixer à 6 000 €.

La demande formulée par le syndicat des copropriétaires à ce titre sera en revanche rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, l'exécution provisoire, incompatible avec la nature du litige s'agissant notamment de la réalisation de travaux, sera écartée.

PAR CES MOTIFS