TJ 92050, 18 juin 2026, RG 24/01924

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
18 Juin 2026

N° RG 24/01924 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZD34

N° Minute :

AFFAIRE

SDC de la Résidence ELISA sise [Adresse 1] er et [Adresse 2]

C/

Société SCCV ANANDA

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC de la Résidence ELISA sise [Adresse 1] er et [Adresse 2] représenté par son syndic
Cabinet LOISELET & DAIGREMONT
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

Société SCCV ANANDA
[Adresse 4]
[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 779 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience et a été jugée devant :

Juline LAVELOT, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente
Aurélie GREZES, Vice-Présidente
Juline LAVELOT, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV ANANDA est propriétaire d’une parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 3], cadastrée AC n°[Cadastre 1].

Suivant arrêté en date du 9 novembre 2015 valant permis de construire et démolir, la SCCV ANANDA a été autorisée à entreprendre des travaux de démolition des existants et de construction de deux bâtiments d’habitation sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 1].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « ELISA » sis l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée AC n°[Cadastre 2].

Par exploit d’huissier en date du 2 juillet 2018, la SCCV ANANDA a sollicité la désignation d’un expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif.

Par ordonnance de référé en date du 3 octobre 2018, le juge des référés a désigné M. [C] [W] en qualité d’expert judiciaire.

Pendant les opérations d’expertise, un protocole d’accord a été conclu entre la SCCV ANANDA et le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA, signé respectivement le 8 janvier et le 21 janvier 2019, permettant à la SCCV ANANDA d’occuper temporairement une portion du terrain appartenant à la copropriété de la résidence ELISA afin qu’elle puisse y installer le bureau de vente du programme immobilier sous réserve du respect d’engagements de remise en état des lieux. L’occupation était tolérée pour une durée limitée de 18 à 24 mois à compter du 1er janvier 2019.

Le 22 novembre 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Se plaignant de désordres liés au chantier de construction et l’inexécution du protocole transactionnel, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, à engager une action à l’encontre de la SCCV ANANDA à l’occasion de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 janvier 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA a mis en demeure la SCCV ANANDA de lui verser des sommes de 7.000 euros, 12.000 euros en réparation du préjudice lié à la dégradation du terrain du syndicat et le préjudice de jouissance en découlant, et 45.935,95 euros au titre des devis retenus par l’expert.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner la SCCV ANANDA devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA a missionné un commissaire de justice aux fins de faire constater les désordres dénoncés qui a réalisé un procès-verbal de constat en date du 8 février 2024.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1240, 1241, 1242, et suivants du code civil, et de l’article L.124-3 du code des assurances, de voir :
Juger le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet Loiselet & Daigremont recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; Juger que la SCCV ANANDA est responsable des désordres constatés par l’expert sur le fonds du syndicat des copropriétaires ; Condamner la SCCV ANANDA au titre du préjudice subi décomposé comme suit :

Aux termes du rapport d’expertise, les sommes de :
13.123,00 euros TTC au titre des travaux de redressement du mur de clôture ;24.200,00 euros TTC au titre de la reconstruction de la clôture du parking sur rue ;5.644,65 euros TTC au titre de la réfection de l’éclairage extérieur du parking ; 2.099,45 euros TTC au titre du remplacement du cèdre ; 194,40 euros TTC pour l’enlèvement des branches ;2.203,20 euros TTC au titre de l’abatage du premier cèdre. Aux termes du protocole d’accord, les sommes de :
2.842,25 euros TTC au titre de la plantation d’un arbre sur le parking côté [Adresse 6] ;3.606,46 euros TTC au titre du réaménagement du triangle ; 88.935,48 euros TTC au titre des travaux de réfection du parking ; 26.000 euros au titre de l’indemnité prévue par le protocole d’accord ;
Condamner la SCCV ANANDA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet Loiselet & Daigremont la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi ;Condamner la SCCV ANANDA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet Loiselet & Daigremont la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin JAMI, Avocat aux offres de droits, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. *
La SCCV ANANDA, régulièrement assignée selon un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025.
L’affaire a été jugée selon la procédure sans audience, et le délibéré fixé au 28 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. 
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la SCCV ANANDA, partie défaillanteA titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, verse aux débats le procès-verbal de signification de ses dernières conclusions à la SCCV ANANDA.
Dans ces conditions, le tribunal constate que les dernières demandes formées par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, sont recevables.
Sur la responsabilité de la SCCV ANANDAAux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit.
Il ressort de la combinaison des articles précités que la transaction, parce qu’elle est un contrat, tient lieu de loi à ceux qui l’ont faite : elle est dotée d’un effet obligatoire.
Aux termes de l’articles 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires recherche, d’une part, la responsabilité délictuelle de la SCCV ANANDA s’agissant des désordres établis par l’expert et, d’autre part, sa responsabilité contractuelle, en raison de l’inexécution du protocole d’accord.
S’agissant de l’action fondée sur la responsabilité délictuelle, le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil, que la SCCV ANANDA, en tant que tiers, est responsable des désordres suivants :
- Occupation illégale du terrain ;
- Arrache de branches de cèdres ;
- Retrait de haie en fond de terrain ;
- Chute d’un grillage de clôture ;
- Retrait de la clôture du parking (sur rue);
- Suppression de l’éclairage du parking ;
- Suppression de la palissade entre le syndicat et le fond de la SCCV ;
- Absence de reprise de la clôture
- Absence de réalisation de l’enrobé du parking ;
- Dégradation d’un cèdre ;
- Non remplacement de la grille de parking (sur rue) ;
- Obligation d’arracher un cèdre, trop abimé ;
- Parking laissé dans un état déplorable ;
- Mur de séparation créé par la SCCV ANANDA dans un état désastreux.

Or, il ressort du protocole transactionnel du 8 et 21 janvier 2019 versé aux débats que la SCCV ANANDA s’est engagée à occuper temporairement une portion du terrain du syndicat des copropriétaires sous respect des engagements suivants :
« En contrepartie, il est prévu entre les parties que la SCCV ANANDA, à l’issue du chantier :
Restituera la bande latérale propre et que les grilles côté parking Elisa seront ôtées ;N’abattra pas les trois cèdres, le noisetier et les arbres qui appartiennent à la résidence ;Procédera à la réfection de l’enrobée du parking jusqu’au portillon ;Retirera les bambous en fond de terrain mais que tous les autres arbustes ne devront pas être abattus,Remettra au propre la parcelle en triangle au fond du terrain,Posera la palissade de la construction sur la largeur du rectangle qui appartient à ANANDAIl est également prévu entre les parties que la SCCV ANANDA s’engage sans délai à :
Procéder à la cicatrisation propre des arrachages des grosses branches des deux cèdres de la copropriété Résidence ElisaRefaire la haie située en fond de terrain en procédant à l’implantation d’arbustes de clôture ».Il est constant que lorsque le dommage est causé par l'inexécution d'une obligation contractuelle, le débiteur peut obtenir réparation du préjudice subi en application des articles 1231 et suivants du code civil, tandis que lorsqu'aucun lien juridique préalable n'existe entre le responsable et la victime, celle-ci peut voir réparer son préjudice sur le seul fondement des articles 1240 et suivants du même code.

Si le principe du non-cumul des responsabilités civiles délictuelle et contractuelle ne fait pas obstacle à une éventuelle demande en réparation sur le fondement délictuel, c'est à la condition que soit démontrée l'existence d'un dommage se trouvant sans lien avec le contrat, car en ce cas, la victime n'a pas l'option du fondement de son action.

Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation des mêmes préjudices sur le fondement des responsabilités délictuelle et contractuelle, à savoir des désordres consécutifs à la construction voisine et au prêt d’une partie de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2], dont il rend responsable le promoteur.

En raison de la conclusion de ce protocole conclu entre les parties au présent litige, l’action en inexécution des obligations issues dudit protocole et en indemnisation des préjudices subséquents est nécessairement de nature contractuelle.

Il convient donc d’examiner les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCCV ANANDA.

Sur les manquements contractuels imputés à la SCCV ANANDA :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence verse au soutien de ses prétentions le protocole d’accord valant transaction conclu avec la SCCV ANANDA, signé le 8 janvier 2019 et le 21 janvier 2019 ainsi que le rapport d’expertise judiciaire du 22 novembre 2022 et le procès-verbal de constat non-contradictoire dressé le 8 février 2024 établissant la matérialité des désordres et dégradations commises sur sa parcelle au cours de l’opération de construction.
En l’espèce, à l’issue de son rapport, l’expert a relevé que « pour les arbres dont plusieurs branches ont été cassées par les engins de chantier, dont deux sujets ont été enlevés, l’expert prendra en compte les factures existantes. Le cèdre restant sera conservé ».
Ainsi, il ressort des conclusions de l’expert que deux cèdres sur trois ont été abattus, alors qu’aux termes du protocole d’accord, la SCCV ANANDA s’était engagée à maintenir les trois cèdres, en contrepartie de l’occupation temporaire d’une portion du terrain du syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA.
L’expert a également relevé qu’« un éclairage extérieur a été détruit lors du chantier et devra être remplacé et remis en fonctionnement par l’entreprise ou le promoteur ».
S’agissant du mur de clôture séparant les deux parcelles voisines, l’expert a constaté la matérialité de son endommagement et conclut à la nécessité de le « redresser » et d’uniformiser la largeur des couvertines existantes, estimant qu’il est constitutif d’un danger pour les riverains.
De surcroit, il ressort du procès-verbal de constat non-contradictoire du 8 février 2024, que le commissaire de justice a dressé les constats suivants :
A l’extrémité droite de la parcelle en triangle mitoyenne avant le mur mitoyen avec la copropriété voisine, un arbre est couché,Le long du mur mitoyen avec la résidence voisine, un amas de branchages et feuillages est présent, Au niveau du sol, la mise en herbe n’est pas réalisée et la surface est jonchée de mauvaises herbes ;Après le portail d’accès menant au parking, le long du mur à droite séparatif avec la copropriété récente, il est constaté la présence d’un mur surmonté d’un couronnement, dont la surface présente des irrégularités horizontales et verticales et dont la structure est très largement incomplète, et ce en plusieurs points. Le commissaire de justice note que la surface du mur est creusée et que les fers sont apparents,La surface du mur séparatif s’affaisse côté copropriété récente,Au niveau de l’allée menant au parking, de part et d’autre de l’allée, l’un des deux plots lumineux est cassé, l’autre est complètement déposé, et à droite, aucun plot lumineux n’est présent, Au niveau de l’allée menant au parking, l’enrobé est usagé et il est notamment relevé des plaques de mousse, la surface de l’enrobé est creusé à hauteur de l’arbre, présente des amorces de racines et, dans le prolongement de part et d’autre, des bordures. Au niveau de la zone végétalisée, là où le syndicat des copropriétaires déclare que s’élevaient trois cèdres avant les travaux de construction de la copropriété voisine, le commissaire de justice n’en relève qu’un seul.Par conséquent, il ressort du rapport d’expertise judiciaire et du procès-verbal de constat du 8 février 2024 que la SCCV ANANDA a manqué aux obligations suivantes issues du protocole transactionnel du 8 et 21 janvier 2019 :
La restitution d’une bande latérale propre,L’enlèvement des grilles du mur séparatif côté parking, L’absence d’abattage des trois cèdres, le noisetier et les arbres qui appartiennent à la résidence, La réfection de l’enrobée du parking jusqu’au portillon, La remise en état au propre de la parcelle en triangle en fond de terrain, Procéder à la cicatrisation propre des arrachages des grosses branches des 2 cèdres de la copropriété de la résidence Elisa, La réfection de la haie située en fond de terrain en procédant à l’implantation d’arbustes de clôture, La prise de précautions d’usage, pendant toute la durée du chantier, pour la protection du terrain d’emprise et des végétaux existants. Par conséquent, la responsabilité contractuelle de la SCCV ANANDA est engagée dès lors qu’elle a violé l’ensemble des obligations de faire et de ne pas faire découlant du protocole d’accord.
Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires Les manquements du promoteur à ses obligations découlant du protocole d’accord ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qu’il convient d’indemniser.
Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes à titre d’indemnisation :
13.123,00 euros TTC au titre des travaux de redressement du mur de clôture ;24.200,00 euros TTC au titre de la reconstruction de la clôture du parking sur rue ;5.644,65 euros TTC au titre de la réfection de l’éclairage extérieur du parking ; 2.099,45 euros TTC au titre du remplacement du cèdre ; 194,40 euros TTC pour l’enlèvement des branches ;2.203,20 euros TTC au titre de l’abatage du premier cèdre ; 2.842,25 euros ttc au titre de la plantation d’un arbre sur le parking côté [Adresse 6] ; 3.606,46 euros au titre du réaménagement du triangle ; 88.935,48 euros ttc au titre des travaux de réfection du parking.Au soutien de sa demande d’indemnisation, le syndicat des copropriétaires a communiqué les devis suivants à l’expert judiciaire :
Un devis de la société LCB en date du 19 juillet 2022, chiffrant les travaux de redressement du mur de clôture à la somme de 12.056 euros TTC, actualisé au montant de 13.123,00 euros selon devis n° 022/2024 de la société LCB du 17 janvier 2024, Un devis de la société LCB en date du 19 juillet 2022, chiffrant les travaux de reconstruction de la clôture du parking sur rue à 22.418 euros TTC, actualisé au montant de 24.200,00 euros selon devis n° 021/2024 de la société LCB du 17 janvier 2024,Un devis de la société HAYET en date du 27 juillet 2022, chiffrant les travaux de réfection de l’éclairage extérieur du parking à la somme de 3.363,80 euros ;Un devis de la société DESJONQUERES PAYSAGES en date du 27 juin 2022 chiffrant le remplacement du cèdre abattu à la somme de 2.099,45 euros ;Une facture de la société DESJONQUERES PAYSAGES en date du 31 janvier 2022 pour l’enlèvement des branches cassées d’un montant de 194,40 euros ;Une facture de la société VITEA en date du 24 septembre 2021 pour l’abattage du premier cèdre d’un montant de 2.203,20 euros.Ces devis et factures ont été retenus par l’expert dans son rapport en date du 22 novembre 2022.
La SCCV ANANDA, non comparante, ne produit aucun autre devis susceptible de contredire ceux produits par le syndicat des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires verse les devis « actualisés » suivants :
Devis n°D2308-4549 de la société DESJONQUERE PAYSAGE pour des travaux de plantation d’un arbre sur le parking côté [Adresse 6] d’un montant de 2.842,25 euros,Devis n°D2308-4560 de la société DESJONQUERE PAYSAGE pour le réaménagement du triangle en fond de terrain d’un montant de 3.606,46 euros TTC, Devis n°BGE 23 03 25 de la société Les paveurs de Montrouge pour la réfection du parking d’un montant de 88.935,48 euros TTC.En premier lieu, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires se contente de produire les devis précités en indiquant qu’il s’agit de « devis actualisés » alors qu’il s’agit de devis chiffrant des postes différents de ceux qui ont déjà été examinés ci-dessus qui n’ont pas été communiqués à l’expert.
En second lieu, il sera relevé que les désordres relatifs au « triangle en fond de terrain » et à la « réfection du parking » n’ont pas été constatés par l’expert mais seulement par le commissaire de justice selon procès-verbal non contradictoire du 8 février 2024. S’agissant du « triangle au fond de terrain », l’expert a seulement relevé que cet espace, « en fond de parcelle, bordé en continu par des thuyas formant un écran avec l’opération où ils doivent réaliser des places de parking » mais ne s’est pas prononcé sur la matérialité de ce désordre puisqu’il a rendu son rapport alors que l’opération de construction n’était pas achevée.
Les demandes d’indemnisation formées à ce titre seront donc rejetées.
En conséquence, il convient de condamner la SCCV ANADA au versement de la somme de 47.464,70 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA à titre d’indemnisation des manquements contractuels commis par le promoteur.
Sur la demande formée au titre de l’indemnité d’occupation temporaire : Le syndicat des copropriétaires sollicite également que la SCCV ANADA soit condamnée à lui verser la somme de 26.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation prévue au protocole d’accord transactionnel.
En effet, il ressort de l’article 3 relatif à la durée de l’occupation temporaire que « la présente autorisation est consentie pour la durée du chantier soit une durée de 18 à 24 mois à compter du 1er janvier 2019. En cas d’éventuelle occupation effective excédant ce délai de 24 mois, une indemnité de 1.000 euros par semaine d’occupation supplémentaire serait due à la copropriété Résidence Elisa ».
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’attestation d’achèvement du maître d’œuvre d’exécution de l’opération « la Construction de 11 logements – [Adresse 5] » pour le compte de la SCCV ANANDA datée du 19 juillet 2021.
Cette attestation est corroborée par le rapport d’expertise judiciaire, déposé le 22 novembre 2022, aux termes duquel M. [W] indique que « le chantier n’est pas terminé ».
Dès lors, compte tenu du non-respect du délai fixé jusqu’au 1er janvier 2021 pour l’occupation temporaire de la parcelle du syndicat des copropriétaires qui a persisté jusqu’au 19 juillet 2021, la SCCV ANANDA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 26.000 euros (26 semaines x 1000), conformément à ses demandes.
Sur la demande formée au titre du préjudice immatérielLe syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi au motif qu’il a été contraint de subir un chantier qui lui a occasionné de nombreux désordres en dépit de la régularisation d’un protocole d’accord avec le promoteur.
Il est constant qu’une personne morale, tel un syndicat des copropriétaires, a le droit d’agir en réparation du préjudice moral qu’elle subit.
Néanmoins, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’un préjudice moral ou de jouissance a été subi par l’ensemble des copropriétaires de manière indistincte, de sorte que sa demande de réparation sera rejetée.
Sur les demandes accessoiresLa SCCV ANANDA succombant au principal sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Benjamin JAMI, Avocat aux offres de droits, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles exposés par lui dans la présente instance, il convient de condamner la SCCV ANANDA à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de engagés dans le cadre de la procédure d’expertise judiciaire dont les justificatifs sont produits à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS