TJ 83137, 18 juin 2026, RG 23/03924

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/03924 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MBPS

En date du : 18 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix huit juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 février 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Christelle COLLOMP, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026 prorogé au 18 juin 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [J], [X] [S], née le 06 Mars 1964 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-baptiste DURAND, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Q], né le 23 Novembre 1976 à [Localité 2] (84), de nationalité Française, Conseiller en assurance, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [Y] [R] épouse [Q], née le 08 Avril 1978 à [Localité 3] (19), de nationalité Française, Gérante en assurances, demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [V] [A], né le 31 Août 1967 à [Localité 4] (83), de nationalité Française, Ingénieur, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-baptiste DURAND - 1015
Me Michel MAS - 0167
Me Grégory NAILLOT - 1002

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 janvier 2022, M. [V] [A] et Mme [J] [S], divorcée de ce dernier suivant jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 10 février 2017, (les promettants) ont consenti à M. [P] [Q] et Mme [Y] [R] épouse [Q] (les bénéficiaires), avec faculté de substitution, une promesse de vente d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], à Toulon, cadastré AM n°[Cadastre 1], au prix de 483.000 euros, pour une durée expirant le 16 mai 2022 à 16 heures.

La promesse a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Les parties ont fixé l’indemnité d’immobilisation à la somme de 48.300 euros et dispensé les bénéficiaires du versement.

Par avenant du 31 mai 2022, le délai de réalisation de la promesse a été prorogé à la date “entre le 26 juillet et le 31 juillet 2022 au plus tard” et celui de réalisation de la condition suspensive “jusqu’à 20 jours avant la date butoir” en contrepartie du versement, par les acquéreurs, d’une somme de 1400 euros à Mme [S] et de la même somme à M. [A] en indemnisation de leurs frais de déménagement respectifs.

Par courrier du 19 juillet 2022, le notaire des promettants a mis en demeure les époux [Q] de justifier de l’obtention d’un prêt ou du refus de prêt conformément aux engagements pris.

Les époux [Q] ont transmis, par l’intermédiaire de leur notaire, le 26 juillet 2022, les attestations de refus de prêt établies par la SMC le 17 mai 2022 et par la Caisse d’Epargne le 7 juillet 2022.

Par courrier du 1er août 2022, Mme [S] a mis en demeure les époux [Q] de lui régler l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 2 août 2022, les époux [Q] se sont prévalus de refus de prêt intervenus avant la date butoir du 11 juillet 2022 et ont reproché aux vendeurs une dissimulation dolosive concernant la situation du mur de clôture.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique dans le délai prévu du 31 juillet 2022.

Par acte signifié le 19 avril et 7 juin 2023, Mme [S] a fait citer les époux [Q] et M. [A] devant le tribunal de ce siège en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages-intérêts.

Suivant ordonnance du 21 janvier 2025, la clôture de la procédure a été prononcée le 16 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 16 février suivant pour plaidoiries.

Aux termes de ses dernières conclusions du 25 septembre 2024, Mme [J] [S] demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, de :
-rejeter les demandes des époux [Q] comme étant irrecevables, infondées et injustifiées,
-condamner solidairement les époux [Q] à lui payer la somme de 48.300 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 31 janvier 2022, à charge pour elle d’en reverser la moitié à M. [A], qui s’associe à cette démarche,
-condamner solidairement les époux [Q] à lui payer la somme de 2.800 € au titre de l’indemnité prévue dans la prorogation de promesse de vente du 31 mai 2022, à charge pour elle d’en reverser la moitié à M. [A], qui s’associe à cette démarche,
-condamner solidairement les époux [Q] à lui payer la somme de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,
condamner solidairement les époux [Q] à lui payer la somme de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
condamner solidairement les époux [Q] à lui payer la somme de la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jean-Baptiste DURAND, Avocat, sur son affirmation de droit.

Par conclusions du 8 avril 2024, les époux [Q] demandent au tribunal, au visa des articles 1137 alinéa 2, 1231-1, 1304-3 et 1329 du Code Civil, de :
-déclarer irrecevable l’action engagée par Madame [S] à l’exclusion de Monsieur [A], propriétaire indivis du bien en litige,
Subsidiairement,
JUGER que la condition suspensive liée à l’obtention du financement prévu par la promesse de vente du 31 janvier 2022, n’a pas été réalisée
JUGER que la condition suspensive prorogée par l’avenant du 31 mai 2022 n’a pas été réalisée
JUGER qu’ils n’ont nullement empêché la réalisation de ces conditions
En conséquence,
DEBOUTER Madame [S] de sa demande de condamnation solidaire à leur encontre en paiement de la somme de 48.300 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,
-la débouter de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2.800 € au titre de l’indemnité contenue dans la prorogation de promesse de vente du 31 mai 2022
la débouter de sa demande de condamnation à leur encontre au paiement de la moitié desdites sommes,
-la débouter de toutes demandes de dommages et intérêts comme mal fondées,
Reconventionnellement
-juger que l’acompte sur l’indemnité d’immobilisation consignée en l’étude des notaires, sera restitué purement et simplement aux époux [Q] en l’état de la non réalisation de la vente résultant de la non-obtention du financement
Subsidiairement
-juger que les vendeurs ont manqué à leur obligation de loyauté par leur réticence dolosive au titre de leur obligation d’information
-prononcer la nullité de la promesse de vente du 31 janvier 2022 aux torts de Madame [S] et Monsieur [A]
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de ce manquement,
-les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] a constitué avocat, mais n’a pas remis de conclusions au Tribunal lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de qualité à agir de Mme [S]

Les époux [Q] soutiennent que l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation engagée exclusivement par Mme [S], sans le concours de son co-indivisaire et à son seul profit, est irrecevable. Ils soulignent que la position de défendeur de M. [A] atteste de sa désolidarisation de l’action menée par son ex-épouse et font valoir que les promettants étant propriétaires indivis du bien litigieux, l’action de Mme [S] est soumise aux dispositions des articles 815 et suivants du code civil.

Mme [S] oppose qu’elle a pris le soin d’attraire en la cause M. [A] dont elle est divorcée depuis le 10 février 2017, tel que cela est stipulé à la promesse de vente ; que ce dernier s’associe pleinement à l’action judiciaire qu’elle mène ainsi qu’à ses demandes ; qu’elle a agi dans l’intérêt de l’indivision ; qu’au-surplus l’irrecevabilité soulevée par les époux [Q] s’analyse en une fin de non recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et devait en tant que tel être soulevée, à peine d’irrecevabilité, devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile ; que le Tribunal ne pourra donc statuer sur le motif d’irrecevabilité soulevé, ou devra à tout le moins l’écarter comme étant non fondé.

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de l'article 122 du même code que le moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir constitue une fin de non recevoir.

En l’espèce, par conclusions du 8 avril 2024, les époux [Q] ont saisi le tribunal d’une demande tendant à faire déclarer l’action de Mme [S] irrecevable pour défaut de qualité à agir seule au nom de l’indivision.

Cette demande, qui relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état alors saisi de l’instruction du dossier, sera déclarée irrecevable.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente en date du 31 janvier 2022 contient une clause intitulée “indemnité d’immobilisation” aux termes de laquelle les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 48.300 euros et prévoient qu’elle sera “ purement et simplement restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées” et au contraire “versée au promettant” “faute par le bénéficiaire [...] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

Il est stipulé à la promesse une condition suspensive d’obtention de prêt “répondant aux caractéristiques suivantes :
1er PRET : PRET RELAIS
-Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE-SIXMILLE EUROS (266.000,00 EUR).
-Durée maximale de remboursement : 2ans.-Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30 % l'an (hors assurances).
2ème PRET : PRET CLASSIQUE-Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS (445.000,00 EUR).-Durée maximale de remboursement : 20ans.-Taux nominal d'intérêt maximal : 1,10% l'an (hors assurances).”
La clause mentionne en outre que “La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 mars 2022.
[...] La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En conséquence, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens deu premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.
[...]
Refus de prêt - justification :
Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.
En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

Ainsi, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par les époux [Q] s’ils démontrent que la condition tenant à l’obtention de prêt a défailli.

Pour ce faire les époux [Q] doivent justifier de deux demandes conformes aux stipulations contractuelles ayant été refusées.

Cette conformité est appréciée à l’aune des trois critères indiqués dans l’acte, à savoir le montant emprunté, le taux et la durée du prêt tel qu’expressément indiqué dans la clause précitée.

Le courrier daté du 17 mai 2022, établi par la Société Marseillaise de Crédit, est probant d’un refus de prêt aux conditions fixées par la promesse pour concerner une demande de prêt relais et prêt classique d’un montant inférieur au maximum stipulé par la promesse, d’une durée égale au maximum contractuellement convenu, et à un taux moins favorable à l’emprunteur que celui prévu par la promesse.

En revanche, les courriers datés du 7 juillet 2022, établis par la Caisse d’Epargne, faisant référence à des prêts d’une durée de 25 ans, soit supérieure au maximum convenu par les parties, ne permettent pas aux époux [Q] de justifier d’un deuxième refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuellement fixées.

S’il est par ailleurs justifié d’une demande de financement conforme aux caractéristiques requises ayant été faite le 14 février 2022 auprès de la BNP, les époux [Q] ne rapportent pas la preuve de la suite qui a été donnée à cette demande.

Un seul refus de prêt ne permet pas de justifier d’une condition défaillie.

La demande non conforme entraîne la réalisation fictive de la condition d’obtention de prêt. Les époux [Q] n’établissent pas qu’une condition suspensive de droit commun a défailli.

A défaut d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions fixées par la promesse et son avenant du 31 mai 2022, les époux [Q] sont redevables, envers les promettants, de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 48.300 euros prévue par la promesse de vente.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à verser à Mme [S] la somme forfaitaire de 48.300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, à charge pour elle d’en reverser la moitié à M. [A].

Sur le paiement de l’indemnité prévue à l’avenant du 31 mai 2022

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’avenant du 31 mai 2022, “les acquéreurs s’engagent à indemniser Mme [S] de la somme de 1400 euros concernant les deux déménagements qu’elle devra effectuer” et “M. [A] de la somme de 1400 euros concernant les frais de déménagement”.

Cette indemnité apparaît, de la commune intention des parties, comme la contrepartie de la prorogation accordée aux délais stipulés à la promesse de vente du 31 janvier 2022.

Les époux [Q] ne contestent pas la validité de cet avenant dont ils se prévalent des effets.

Eu égard à la formulation de l’acte, Mme [S] ne peut toutefois prétendre qu’à l’indemnité stipulée à son profit de 1400 euros, et non à celle bénéficiant nommément à M. [A].

Les époux [Q] sont condamnés solidairement à verser à Mme [S], conformément au contrat les liant, la somme de 1400 euros à titre d’indemnisation pour les frais de déménagements.

Mme [S] est déboutée de sa demande afférente à la part revenant à M. [S].

Sur la demande de dommages-intérêts préjudice matériel et moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [S] a, par avenant du 31 mai 2022, librement consenti une prorogation des délais prévus à la promesse de vente du 31 janvier 2022.

Elle ne peut donc reprocher aux bénéficiaires de la promesse de vente de l’avoir contrainte à immobiliser sa résidence principale sur cette période, et ce d’autant moins qu’une indemnité forfaitaire était stipulée pour la dédommager de ce fait jusqu’au 31 juillet 2022.

Pour la période postérieure, aucune faute contractuelle ne peut être imputée aux bénéficiaires de la promesse, laquelle était devenue caduque.

Concernant les contraintes liées à son déménagement, force est de constater que les parties s’étaient accordées sur les modalités d’indemnisation de ce préjudice lors de la ratification de l’avenant.

Mme [S] ne saurait reprocher aux époux [Q] d’avoir compromis son projet d’acquérir une maison à [Localité 5] le 15 juillet 2022 alors que, d’un commun accord, la durée de la promesse était postérieure à cette date.

Mme [S] sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation d’un préjudice matériel et moral pour manquements contractuels des époux [Q].

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Toutefois, le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, les époux [Q] soutiennent qu’ils auraient renoncé à leur projet d’acquisition du bien litigieux s’ils avaient été informés des anomalies concernant la situation du mur de clôture qui compromet leur projet d’extension ; que la réticence dolosive des vendeurs à ce sujet, au titre de leur obligation d’information, entraine “la nullité de la vente constatée par la promesse du 31 janvier 2022". Ils réclament une indemnité de 5000 euros en réparation du préjudice découlant de ce manquement.

Toutefois, les époux [Q] n’ont pas levé l’option, ni signé l’acte de vente.

Les promettants n’ont pas poursuivi l’exécution de la vente quant à eux.

Quand bien même le dol serait caractérisé, ce qui n’est pas le cas en l’absence de démonstration de tout caractère intentionnel du manquement invoqué, la preuve n’est pas rapportée d’un préjudice en découlant.

Les obstacles allégués concernant la mise en oeuvre de leur projet, au regard des règles d’urbanisme et du règlement de copropriété, ne sont nullement étayés par les pièces produites.

Ni les termes de la promesse, ni l’acte constitutif de servitude versé aux débats, ne permet de caractériser un manquement à “l’obligation d’information” des promettants.

La demande de nullité de la promesse de vente formée par les époux [Q] ne pourra prospérer, ni leur demande d’indemnisation corrélative.

Sur les frais du procès

Les époux [Q], qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Baptiste DURAND dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

L’équité commande d’allouer à Mme [S] la somme de 2000 euros au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS