TJ 69264, 27 mai 2026, RG 23/00831

N° RG 23/00831 - N° Portalis DB2I-W-B7H-CUMZ N° Minute :
POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR [Localité 1]

JUGEMENT DU 27 MAI 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES
Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le
à :

- Me Ségolène PINET (postulant)
- Me Roxane DIMIER
- Me Laurent DUZELET

DEMANDEURS :

Madame [K] [U], née le 24 Juin 1955 à OULLINS (69), demeurant [Adresse 1], représentée par Me Ségolène PINET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, Me Serge MORELL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 766, substitué par Me AMBROSINO

Monsieur [E] [U], né le 20 Avril 1951 à GRANDRIS (69), demeurant [Adresse 1], représenté par Me Ségolène PINET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, Me Serge MORELL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 766, substitué par Me AMBROSINO

Monsieur [Y] [M], né le 13 Août 1973 à TASSIN LA DEMI LUNE (69), demeurant [Adresse 2], représenté par Me Ségolène PINET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, Me Serge MORELL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 766, substitué par Me AMBROSINO

DÉFENDEURS :

DEMANDEUR A L’INTERVENTION FORCEE ET DEFENDEUR AU PRINCIPAL

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “L’ATRIUM” sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA [A] [B], immatriculée au RCS de LYON sous n° 961.503.844 et ayant son siège social sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me MORTIMORE

S.A.S. COGERIM MONTAGNE & LIATOUT, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE - TARARE sous n° 325 518 009, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - Toque 1037

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré
Emeline LAMBERT, Juge, régulièrement désignée en qualité de Juge Unique conformément aux dispositions des articles L.212.1, L.212-2 et R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire.

GREFFIERS: Lors des débats : Dorothée PERRIN
Lors du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Février 2026, tenue à Juge Unique, en l’absence d’opposition des avocats régulièrement avisés.

PRONONCÉ :
Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 27 mai 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT :
Prononcé le vingt sept Mai deux mil vingt- six par mise à disposition au Greffe par Emeline LAMBERT, Juge, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 12 décembre 2013, Monsieur [Y] [M] a acquis auprès de la société civile ATRIUM-THIZY le lot n°109 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié en date du 04 juillet 2014, Monsieur [E] [U] et Madame [K] [V] épouse [U] ont acquis auprès de la société ATRIUM-THIZY les lots n°55, 192 et 203 au sein du même ensemble immobilier.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ATRIUM", représenté par son syndic alors en exercice, la société par actions simplifiée unipersonnelle COGERIM MONTAGNE ET LIATOUT, a tenu une assemblée générale ordinaire de copropriétaires le 27 juin 2023. Au cours de cette assemblée, les copropriétaires ont notamment désigné la SAS CITYA [A] [B] en qualité de nouveau syndic.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne morale en date du 13 septembre 2023, Monsieur [Y] [M], Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ATRIUM", représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA [A] [B], devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE aux fins de voir déclarées nulles l’assemblée générale du 27 juin 2023 et ses résolutions n°23 à 30 et n°39.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience d’orientation du 14 novembre 2023, puis régulièrement renvoyée devant le juge de la mise en état pour permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

Par acte de commissaire de justice remis à personne morale en date du 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ATRIUM", représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA [A] [B], a appelé en la cause la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT en qualité de syndic en exercice lors de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale du 27 juin 2023. L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/00356, a été jointe à l’affaire principale suivant avis du juge de la mise en état en date du 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à personne morale en date du 06 septembre 2024, Monsieur [Y] [M], Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ATRIUM", représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA [A] [B], devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône aux fins de voir déclarées nulles l’assemblée générale du 26 juin 2024 et sa résolution n°13. L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/00828, a été jointe à l’affaire principale suivant avis du juge de la mise en état en date du 07 novembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025, Monsieur [Y] [M], Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U] demandent au tribunal de :

JUGER nulle et de nul effet l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 2] qui s’est tenue en date du 27 juin 2023 pour non-respect du délai de convocation de l’article 9 alinéa 2 du Décret du 17 mars 1967 ;JUGER nulles et de nul effet les résolutions n°23 à 30 et n°39 de l’Assemblée générale de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 2] pour abus de droit et de majorité ;JUGER que ces résolutions, non conformes à l’intérêt collectif du Syndicat des copropriétaires, ne pourront être à l’avenir inscrites à l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 2] ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 2] à payer à Monsieur [E] [U], Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [M] la somme de 5 000 € chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance.
Se fondant sur l’article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, Monsieur [Y] [M], Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U] exposent que l’assemblée générale du 27 juin 2023 doit être déclarée nulle pour vice de forme en raison de la violation du délai de 21 jours qui doit être respecté entre la convocation des copropriétaires et la tenue de l’assemblée. Ils font valoir que les dates de réception des convocations sont le 08 juin 2023 pour Monsieur [Y] [M] et le 06 juin 2023 pour Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U].
Ils considèrent en outre que les résolutions n°23 à 30 et n°39 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 sont nulles pour abus de majorité. Selon eux, ces résolutions portent sur la cession de parties communes et ont été adoptées à l’issue d’un vote à la majorité, alors que des droits de jouissance privative sont attachés à ces parties communes de sorte que les résolutions ne pouvaient être adoptées qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Par ailleurs, ils invoquent pour ces résolutions un abus de droit, soutenant que loin d’être conformes à l’intérêt collectif de la copropriété, les cessions envisagées sont favorables à des intérêts privés d’anciens propriétaires et sont intervenues à un vil prix.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ATRIUM", représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA [A] [B], demande au tribunal de :

A titre principal,
REJETER les demandes des époux [U] et de Monsieur [M] tendant à l’annulation de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 6] » sis [Adresse 8] à [Localité 3] du 27 juin 2023 pour non-respect des délais de convocation de l’article 9 du décret de 1967 ;A titre subsidiaire et en cas d’annulation sur ce motif,
CONDAMNER la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 6] » sis [Adresse 8] à [Localité 3] de toutes conséquences pécuniaires liées à l’annulation de cette Assemblée sur ce motif en ce compris toute condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;En tout état de cause,
REJETER les demandes des époux [U] et de Monsieur [M] tendant à l’annulation de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 6] » sis [Adresse 8] à [Localité 3] du 27 juin 2023 ;REJETER les demandes des époux [U] et de Monsieur [M] tendant à l’annulation de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 6] » sis [Adresse 8] à [Localité 3] du 26 juin 2024 ;CONDAMNER in solidum les époux [U] et de Monsieur [M] ou qui mieux il appartiendra à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 6] » sis [Adresse 8] à [Localité 3] du 27 juin 2023 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum les époux [U] et de Monsieur [M] ou qui mieux il appartiendra aux entiers dépens de l’instance.
À l’appui de ses demandes et se fondant sur l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires considère que Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U] ont été convoqués dans les temps dès lors qu’ils ont réceptionné leur convocation 21 jours avant l’assemblée générale, puis ont participé et voté favorablement à la plupart des résolutions, de sorte que leurs droits ont été respectés et ils ne peuvent solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son entièreté. Concernant Monsieur [Y] [M], le syndicat prétend que la date de la réception de la convocation n’est pas justifiée par Monsieur [Y] [M] puisque la pièce rapportée ne permet pas de lire les noms de l’expéditeur et du destinataire du courrier dont il détaille les conditions de remise. En outre, le syndicat prétend, au visa de l’article 7 alinéa 2 du décret de 1967, qu’une convocation hors délai relève de la responsabilité du syndic en exercice au moment de la convocation litigieuse, soit la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT, de sorte que cette dernière doit relever et garantir le syndicat en cas de condamnation.
S’agissant de la nullité soulevée des résolutions, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que les demandeurs ne démontrent pas que la cession des parties communes affecte la destination de l’immeuble de sorte que seule la majorité de l’article 26 est justifiée. Le syndicat conteste en outre tout abus de droit, estimant que les demandeurs ne démontrent pas que les résolutions critiquées s’opposent à l’intérêt collectif de la copropriété. Le syndicat indique enfin que les demandeurs procèdent par voie d’allégation pour prétendre que le prix n’était pas conforme à la valeur vénale des parcelles cédées.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la société par actions simplifiée unipersonnelle COGERIM MONTAGNE ET LIATOUT demande au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ATRIUM", sis [Adresse 9] à [Localité 2] de ses demandes de garantie et indemnitaires comme injustifiées et non fondées ;CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 10]ATRIUM" sis [Adresse 9] à [Localité 2], Monsieur [Y] [M], Monsieur [E] [U] et Madame [K] [U] à verser à la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER le même aux entiers dépens.
Concernant les convocations pour l’assemblée générale de 2023, la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT soutient les avoir adressées dans les temps, dès le 1er juin 2023, et que la poste a enregistré tardivement la réception survenue le 08 juin 2023 pour Monsieur [M] et le 06 juin 2023 pour les époux [U]. Elle précise que les époux [U] ne peuvent arguer de la tardiveté de leur convocation alors qu’ils étaient présents à l’assemblée générale et ont voté favorablement à certaines résolutions qui ont été alors présentées. La société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT ajoute que l’assemblée du 27 juin 2023 aurait en tout état de cause été contestée en justice, de sorte que la procédure et les frais induits n’auraient pas pu être évités, puisque les demandeurs invoquent l’abus de majorité et contestent également l’assemblée de 2024 tenue pour régulariser les résolutions adoptées en 2023 et critiquées. La société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et que les demandeurs ne justifient pas du moindre préjudice, de sorte que leur action apparaît abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 juillet 2025. L’affaire a été plaidée le 23 février 2026 et mise en délibéré, par mise à disposition du jugement au greffe, au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 753 et 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Les prétentions non reprises dans les dernières conclusions des parties sont réputées abandonnées.

Dans ces conditions, il apparaît que la présente juridiction est saisie de demandes s’agissant de l’assemblée générale de 2023 et de ses résolutions, mais d’aucune demande s’agissant de l’assemblée générale de 2024 et ses résolutions. Cette dernière assemblée générale ne sera donc pas évoquée.

I- Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale de copropriétaires du 27 juin 2023

A) Sur le respect du délai de convocation de 21 jours

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Par application de ce texte, il appartient au syndic de justifier que le délai de convocation a bien été respecté. À cet effet, il doit se réserver la preuve de la notification et de sa date en conservant les accusés de réception ou tous autres documents faisant état de la remise de la convocation au destinataire.

Par application des articles 640 et suivants du code de procédure civile régissant la computation des délais en matière civile, le délai précité est respecté si l’assemblée générale est tenue au plus tôt le 22e jour à compter du lendemain de la réception de la convocation par les copropriétaires.

En l’espèce, la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT était le syndic de la copropriété lorsque l’assemblée litigieuse a été convoquée. Il lui incombait de respecter le délai de 21 jours imposé par les textes précités. Elle ne justifie pas du respect de ce délai. En effet, elle ne produit aucun accusé de réception démontrant la date de réception des convocations par Monsieur [M] et les époux [U].

Monsieur et Madame [U] prouvent avoir reçu leur convocation après le 06 juin 2023. De son côté Monsieur [Y] [M] déclare avoir reçu sa convocation le 08 juin 2023. Au demeurant, la SAS COGERIM MONTAGNE & LIATOUT ne conteste pas formellement les dates de réception invoquées en demande.

Par conséquent, il sera retenu que les convocations ont été tardivement adressées aux demandeurs.

B) Sur les conséquences de la violation du délai de convocation

Les dispositions de la loi et du décret relatives aux formalités de convocation de l'assemblée générale sont d'ordre public. Ainsi, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans qu'il ait à justifier d'un grief quelconque, ni à viser la ou les résolutions d'assemblée générale qu'il entend critiquer.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] a été convoqué tardivement à l’assemblée générale du 27 juin 2023. Il n’y était ni présent ni représenté, selon les mentions du procès-verbal d’assemblée générale. Il n’a donc pas participé aux votes, dans un sens ou dans l’autre.

Dans ces conditions, c’est à bon droit qu’il réclame l’annulation de cette assemblée générale, qui sera prononcée.

II- Sur la demande d’annulation des résolutions n°23 à 30 et n°39 adoptées lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023

L’assemblée générale du 27 juin 2023 étant annulée dans son intégralité, il n’y a pas lieu d’examiner les résolutions visées et les moyens tirés de l’abus de majorité et de droit. En effet, toutes les résolutions adoptées étant uniformément atteintes du même vice de forme, elles sont nécessairement annulées en conséquence de l’annulation de l’assemblée qui les a adoptées.

Ainsi, les résolutions n°23 à 30 et n°39 en particulier, sont annulées en conséquence de l’annulation de l’assemblée pour vice de forme.

III- Sur la demande relative à l’ordre du jour des assemblées générales à venir

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ; sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou ce décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

Suivant l’article 13 de ce décret, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

Par application de ce texte, l'ordre du jour soumis à l'assemblée générale est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

En l’espèce, il n’appartient pas au juge de fixer les points qui peuvent figurer dans l’ordre du jour des assemblées générales à venir de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] ». En effet, ce pouvoir appartient au syndic en concertation avec le conseil syndical.

Dès lors, à défaut de pouvoir juridictionnel de la présente décision, cette demande sera déclarée irrecevable.

IV- Sur les mesures de fin de jugement

Le syndicat des copropriétaires succombant en ses prétentions, il sera condamné à supporter les dépens et à régler à Monsieur [U] et Madame [U], ainsi qu’à Monsieur [M], la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il appartenait à la société COGERIM MONTAGNE & LIATOUT de respecter les règles de convocation de l’assemblée générale du 27 juin 2023 dans la mesure où elle était alors le syndic de la copropriété. Dans ces conditions, elle sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS