TJ 31555, 18 juin 2026, RG 23/00418

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 18 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 23/00418 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RRGA
NAC : 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame GABINAUD, Vice-Président
et
Monsieur SINGER, Juge

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par M. SINGER.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDERESSE

Mme [S] [F], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] - ALLEMAGNE
représentée par Me Marie ROSSI-LEFEVRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 24

DEFENDERESSES

S.A. [Adresse 3], RCS [Localité 2] 660 802 844, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.N.C. LE MAJORELLE SNC, RCS [Localité 2] 913 532 073, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [F] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 6].

Par un arrêté du 16 novembre 2021, la commune de l'Union a accordé à la SAS GREEN CITY
IMMOBILIER un permis de construire pour 70 logements répartis sur trois bâtiments collectifs sur un terrain situé [Adresse 7].

Par arrêté du 28 juillet 2022, le permis de construire a été transféré à la SNC Le Majorelle et à la SA [Adresse 3].

Par courrier du 29 novembre 2022, le conseil de Mme [F] a mis en demeure la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] de lui verser la somme de 79.884 euros au titre de la perte de valeur vénale de son bien.

Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Mme [S] [F] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir condamner solidairement la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

La clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026 puis prorogée, en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, au 18 juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 novembre 2025, Mme [S] [F] sollicite du tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de :
- rejeter toutes demandes contraires comme étant infondées ;
- constater qu’elle subit du fait de la création de l’ensemble collectif litigieux un trouble anormal de voisinage et que la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] sont tenues à réparation de ses préjudices subis ;
- condamner solidairement la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] au versement de dommages et intérêts d’un montant de 113.384 euros en réparation des préjudices subis ;
- condamner solidairement la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, elle soutient qu’un préjudice pour trouble anormal de voisinage peut être sollicité dès lors que les travaux ont débuté et même s’ils ne sont pas achevés à la date du jugement. Elle expose que la construction d’un ensemble collectif de 70 logements d’une hauteur de 9 mètres au faitage à tout juste 3 mètres de la limite de sa propriété entraîne incontestablement un certain nombre de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Elle soutient que l’implantation de ce bâtiment lui cause plusieurs nuisances à savoir une perte importante d’ensoleillement et de luminosité ; une perte de vue depuis les surfaces intérieures à vivre ainsi que la terrasse et le jardin ; la création de vues directes ; la perte d’intimité et un vis-à-vis depuis une dizaine d’ouvertures ; des nuisances visuelles et environnementales notamment causées par les terrasses extérieures du projet. Elle fait notamment valoir que les vues et la perte d’intimité sont également subies depuis son jardin qui est à moins de 8 mètres de l’immeuble et que la plantation d’un écran visuel ne viendra en rien diminuer les vues subies. Elle produit en ce sens plusieurs constats d’huissier qui permettent selon elle de démontrer l’impact considérable de l’ensemble immobilier sur sa propriété.

Elle fait valoir que la création de cet ensemble immobilier d’ampleur s’inscrit en total décalage avec le bâti environnant composé uniquement de petites parcelles accueillant des maisons d’habitation de type lotissement. Elle soutient qu’elle subit une perte d’ensoleillement, une perte de vue, une perte d’intimité et un changement radical de son cadre de vie qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage et qui occasionnent une dépréciation importante de la valeur vénale de son bien.

Sur les préjudices subis, elle indique avoir subi un préjudice économique fondé sur un coefficient de dépréciation. Pour calculer ce coefficient, elle met en avant une perte d’ensoleillement fixée à un coefficient de dépréciation de -2%. Elle précise subir une perte de vue sur son espace aéré et sur la partie végétalisée de sa propriété et fait valoir qu’il faut retenir un coefficient de dépréciation de -6% au titre de cette perte. Elle soutient qu’il faut retenir un coefficient de dépréciation de -7% au titre de la perte d’intimité et un coefficient de -5% au regard des nuisances environnementales.
Sur la valeur vénale du bien, elle précise que l’expert s’est appuyé sur la méthode par comparaison pour retenir une valeur vénale définitive de 399.420 euros.

Sur le préjudice de jouissance, elle soutient que l’ensemble collectif implanté juste en face de sa maison l’empêche, compte tenu de sa hauteur et du nombre de vues droites ou obliques sur son pavillon, de s’isoler des regards et de jouir paisiblement et en toute intimité de sa propriété et l’évalue à la somme de 20.000 euros.

Sur le préjudice moral, elle le chiffre à la somme de 10.000 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 décembre 2025, la SNC La Majorelle et la SA [Adresse 3] demandent au tribunal de :
- à titre principal, débouter Mme [F] de sa demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, ramener à une plus juste proportion la somme à allouer à Mme [F],
- en tout état de cause,
- débouter Mme [F] de sa demande au titre des frais d’expertise,
- débouter Mme [F] de sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,
- mettre à la charge de Mme [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l’absence de trouble anormal de voisinage existant au jour de la demande, elles soutiennent qu’aucun trouble anormal de voisinage ne saurait être caractérisé par le simple fait qu’un permis de construire autorise une construction à proximité de la propriété du demandeur ou par la proximité entre deux habitations en zone urbaine.

Elles font valoir que le chantier est loin d’être terminé et que le préjudice dont Mme [F] fait état n’est pas existant à ce jour. Elles font notamment état que sur les photos produites par Mme [F], l’ensemble des plantations ainsi que la clôture n’y figurent pas ne reflétant pas la réalité de la situation future. Elles exposent que les quelques fenêtres en R+1 qui donneront en direction du fonds de la demanderesse seront obstruées par des écrans végétaux.

Sur l’absence de trouble anormal, la SNC La Majorelle et la SA [Adresse 3] exposent qu’il y a une absence de décalage des constructions projetées avec le bâti environnant, le bien de la demanderesse se situant au sein d’une zone urbanisée et urbanisable et que des constructions similaires sont déjà présentes dans le quartier. Elles font valoir une absence de trouble anormal lié aux conséquences du projet sur le bien de la demanderesse indiquant qu’une nuisance liée à la présence d’une construction nouvelle doit être particulièrement intense pour être qualifiée de trouble anormal.

Sur l’absence de trouble anormal lié à une perte d’ensoleillement, elles exposent qu’une faible perte de luminosité, qui plus est en zone urbaine, ne constitue pas un préjudice anormal de nature à ouvrir droit à indemnisation.

Sur l’absence de trouble anormal lié aux vues et à une perte d’intimité, elles soutiennent que les vues alléguées par la demanderesse seront obstruées, s’agissant des terrasses en rez-de-chaussée, par la présence de la clôture et de la végétation existante en limite séparative et s’agissant des fenêtres, par la présence d’arbres de haute tige. S’agissant de la toiture terrasse orientée en partie vers la propriété de la demanderesse, elles font valoir qu’il s’agira d’une terrasse tropézienne conçue pour n’entraîner aucun préjudice de vue pour les constructions alentours. Elles contestent que les autres logements prévus soient orientés dans la direction du bien de Mme [F].

Sur l’absence de trouble anormal lié à des nuisances environnementales, elles indiquent que la demanderesse ne produit aucune étude acoustique démontrant un niveau d’émergence sonore supérieur aux seuils réglementaires et qu’aucun préjudice de nuisances sonores n’est établi.

Sur l’absence de trouble anormal lié à un « changement radical » du cadre de vie de la demanderesse, elles exposent que la modification de l’environnement ne constitue en rien un trouble anormal, le projet prévoyant de remplacer un bâtiment industriel et son parking par une résidence d’habitation et un espace vert.

Sur les préjudices allégués, la SNC La Majorelle et la SA [Adresse 3] soutiennent que la valeur du bien de la demanderesse est surévaluée et que les préjudices invoqués se basent sur un rapport d’expertise non contradictoire qui ne saurait leur être opposable. Sur le préjudice de jouissance, les sociétés rappellent que la demanderesse échoue à démontrer l’existence d’un préjudice de vue, de perte d’ensoleillement ou de nuisances environnementales et qu’elle est mal fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance d’un bien dans lequel elle ne vit pas. Sur le préjudice moral, elles exposent que le préjudice moral allégué est en réalité le même que celui invoqué au titre de la création de vue.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘constater’ que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

I/ Sur l’action sur le fondement du trouble anormal du voisinage

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

En application de ce principe, toute personne qui subit un trouble anormal du voisinage dans la jouissance du local dont il est propriétaire, à savoir une nuisance qui excède ce qui est ordinaire, peut obtenir réparation.

Celui qui demande réparation doit démontrer l'existence d'un trouble, son caractère anormal, et le lien de causalité avec le préjudice qu'il invoque.

La notion de trouble anormal du voisinage est détachée de celle de faute de la personne qui cause le trouble, ce dernier pouvant provenir d'une activité licite.

Il s'agit d'une responsabilité objective et il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit, indépendamment de toute faute de son voisin, un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

Le tribunal doit rechercher si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux lois ou aux règlements, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage et statue souverainement sur le mode de réparation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage en pouvant ordonner la réparation en nature ou une réparation par équivalent.

Il convient toutefois de rappeler que nul ne peut prétendre à un droit définitivement acquis à un ensoleillement ou une vue importante, que nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question et que la perte d’un avantage nécessairement précaire au centre d’une agglomération n’est pas constitutive d’un trouble anomal.

Il y a lieu également d’indiquer que la perte de valeur vénale d’un bien immobilier ne constitue pas un critère autonome de caractérisation du trouble anomal de voisinage et qu’elle n’est prise en considération, lorsque l’anormalité du trouble est retenue, qu’au titre de l’indemnisation.

Il ressort des conclusions de la demanderesse que le trouble anormal de voisinage serait constitué par la perte d’ensoleillement et de luminosité, la perte de vue depuis les surfaces intérieures à vivre ainsi que de la terrasse et du jardin, la création de vues directes, la perte d’intimité et de vis-à-vis depuis une dizaine d’ouvertures et les nuisances visuelles et environnementales notamment causées par les terrasses extérieures du projet.

Il ressort des éléments produits aux débats qu’un permis de construire valant division et démolition a été accordé le 16 novembre 2021 pour la création de 70 logements répartis sur 3 bâtiments collectifs sur une surface de 4.548 m² à la place d’un entrepôt de 2.452 m² qui sera détruit. Le projet architectural mentionne des immeubles collectifs s’élevant en R+1 Duplex d’une hauteur maximale de 7 m étant précisé que les duplex au 1er étage sont équipés de terrasses en toiture tropézienne qui selon le document permettent “de réduire au maximum les vis-à-vis avec les parcelles voisines”. Il était également prévu un espace vert entourant le projet de 2.4446 m², le permis de construire et le projet architectural indiquant la présence d’une haie libre d’1m80 et la plantation de nombreux arbres notamment des pommiers, des chênes, des noyers.

Le constat de commissaire de justice du 30 septembre 2025, effectué à la requête de la demanderesse, et les photographies l’accompagnant, démontrent qu’un bâtiment en R+2 a été édifié sur la parcelle mitoyenne de Mme [F], le bien immobilier étant “désormais achevé et occupé” contrairement aux allégations des défendeurs.

La situation du bien de Mme [F] dans la ville de l’Union, soumise à une forte densification depuis les années 2000, rendait plus qu’envisageable la construction d'immeubles avec les contraintes que cela impose en termes de proximité et de promiscuité.

Dès lors, la situation de son habitation en zone résidentielle à côté d’une parcelle donnant sur un parking d’une société dont le fonctionnement était, a priori, arrêté depuis quelques années, les photographies produites par la demanderesse démontrant néanmoins la présence de plusieurs voitures sur ledit parking, ne peut être considéré comme un droit acquis.

En revanche, cela ne signifie pas que la construction de ce programme immobilier ne soit pas un trouble anormal du voisinage pour Mme [F].

Il convient néanmoins de rappeler, et cela ressort notamment du rapport d’expertise non contradictoire réalisé par la société Expertise et Patrimoine, que cette mitoyenneté, sur la partie nord, avec un terrain servant de stationnement pour une société de ferronnerie et métallurgie, permet de considérer que la zone où se trouve le bien de Mme [F] n’était pas uniquement une zone pavillonnaire et que l’implantation de cette résidence ne peut caractériser une dégradation de son environnement.

Par ailleurs, si la maison de Mme [F] était effectivement voisine sur les autres faces de sa propriété avec de simples maisons pavillonnaires, force est de constater que les défendeurs démontrent la présence de résidences collectives similaires à celle construite à proximité immédiate, ce qui n’est pas surprenant dans une ville résidentielle en pleine expansion comme l’Union.

Il doit donc être considéré que la construction litigieuse d’une hauteur raisonnable s’inscrit dans le prolongement des constructions déjà existantes, aucun décalage avec le bâti environnant n’étant caractérisé.

Pour démontrer le trouble anormal subi, Mme [F] met en avant les constatations effectuées, dans le cadre du procès-verbal du 30 septembre 2025 qui s’inscrivent dans le prolongement de celles effectuées par le même commissaire de justice le 4 décembre 2024, qui indiquent que “la séparation entre les deux fonds est réalisée au moyen d’un muret bâti, crépi et rehaussé d’un chaperon en terre cuite et d’une travée grillagée avec brise-vue en bois”. Il ressort également de ce constat que l’ensemble immobilier est visible depuis l’entrée de la parcelle de Mme [F], depuis le terrain d’agrément longeant le mur pignon droit et depuis le jardin arrière et que certaines fenêtres, balcons et terrasses de la résidence litigieuse sont visibles depuis certaines pièces de la maison. Le commissaire de justice note la présente d’un bruit sourd et continu émanant du fonds voisin.

Il ressort de ce document que la résidence litigieuse est donc visible depuis la propriété de Mme [F] sans toutefois permettre de caractériser l’existence de vues de la résidence vers cette même propriété.

Un constat de commissaire de justice, effectué à la demande des défendeurs, en date du 6 juin 2025, permet de constater, sur la limite séparative avec le fonds de Mme [F], la présence d’une clôture constituée d’un mur enduit surmonté de panneaux à mailles rectangulaires verticales occultées de lames de bois et l’implantation de 8 arbres devant ladite clôture, le document précisant “qu’il s’agit de chênes verts, de tilleuls et d’un cyprès, dont les feuillages sont persistants”, ce que confirme le plan des espaces verts produit par les défendeurs. Les photographies produites dans le cadre de ce constat permettent de démontrer d’une part l’absence de vue du jardin et des appartements du rez-de-chaussée vers la propriété de Mme [F] et d’autre part l’existence de vues extrêmement limitées, ne concernant que le haut de l'habitation de la demanderesse, depuis les appartements et les balcons à l’étage, vues qui vont continuer à diminuer par le développement de la végétation déjà implantée.

Si l’expertise produite par Mme [F] retient des nuisances environnementales à hauteur de 5 % en raison de bruits, de nuisances liées à la proximité du bâti et de certaines surfaces à vivre et des terrasses extérieures et que le commissaire de justice a pu constater la présence d’un bruit sourd et continu émanant du fonds voisin, force est de constater qu’il n’est apporté aucun élément probant démontrant la nature et l’intensité de ce bruit permettant de caractériser l’existence d’une nuisance sonore.

L’expertise, non contradictoire, produite par Mme [F], retient également une perte d’ensoleillement et de luminosité à hauteur de 2%. Il convient de constater qu’aucune photographie en couleur des pièces avant la construction de l’immeuble n’est produite et que les photographies des constats de commissaire de justice ne montrent pas particulièrement un défaut de luminosité. Aucune perte d’ensoleillement n’est donc caractérisée, étant au surplus noté que le préjudice retenu par l’expert est minime sur ce point.

Il est également mentionné une perte de vue depuis les surfaces à vivre, la terrasse et le jardin à hauteur de 6 %. Les photographies produites caractérisent ladite perte de vue au regard des constatations effectuées avant et après l’édification de la résidence. Toutefois, il ne peut qu’être constaté que cette perte demeure minime, selon les propres conclusions de l’expert intervenant pour la demanderesse, et ne peut être considérée comme un trouble anormal dans un environnement urbanisé, soumis à une certaine densification, pouvant créer des contraintes de proximité et de promiscuité.

Concernant l’existence d’une perte d’intimité et de vis-à-vis fixée à un taux de 7%, il ressort des documents produits et notamment du plan de masse que les logements de la résidence se situent à 8 mètres de la maison de Mme [F] mais que cette distance est moindre lorsqu’on la calcule à compter du jardin de la demanderesse.

Néanmoins, la présence d’une clôture constituée d’un mur enduit surmonté de panneaux à mailles rectangulaires verticales occultées de lames de bois, de végétaux dont le développement n’est pas terminé et la future plantations d’arbres aux caractéristiques de développement important (chêne, pommier, etc.) permettent de diminuer, voire de supprimer la perte d'intimité résultant des vues sur une partie du jardin et de la maison depuis les terrasses et certains appartements des bâtiments construits ce que confirment d’ailleurs les constations effectuées par le commissaire de justice le 6 juin 2025. Aucun trouble anormal de voisinage n’est donc ainsi caractérisé.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que Mme [F] ne rapporte pas la preuve qu’elle subit un trouble anormal de voisinage du fait de la construction réalisée par la SNC La Majorelle et la SA [Adresse 3].

L’absence de démonstration d’un tel trouble conduit en conséquence à rejeter les demandes indemnitaires formulées par Mme [F] en réparation des préjudices subis, en ce compris les demandes au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du remboursement des frais d’expertise.

II/ Sur les autres demandes

Partie perdante du procès, Mme [S] [F] sera condamnée aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Mme [S] [F] à payer à la SNC La Majorelle et la SA [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter la demande de Mme [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS