TJ 59350, 25 mars 2026, RG 24/12032

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/12032 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5BK

JUGEMENT

DU : 25 Mars 2026

S.C.I. JASCOR

C/

[V] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. JASCOR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
substitué par Me Nora MISSAOUI-LEFEBVRE, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Mme [V] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE
substitué par Me Nora MISSAOUI -LEFEBVRE, avocate au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Janvier 2026

Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2008, M. [A] [S] a donné à bail à Mme [V] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 570 euros. Une somme de 680 euros a été versée par la locataire à titre de dépôt de garantie.
La société civile immobilière Jascor a acquis ce bien en 2017, M. [A] [S] en est le gérant.
Un procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée a été établi par commissaire de justice le 21 avril 2008.
Mme [V] [R] a donné congé, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 13 juin 2024 et les clés remises le même jour.
Invoquant des dégradations locatives, la société Jascor a adressé à Mme [V] [R] un courrier l’informant de la non restitution du dépôt de garantie et de sa volonté de lui imputer la réfection de l’appartement.
Mme [V] [R] a contesté à la fois les sommes retenues de même que les dégradations.
Par acte d'huissier de justice en date de 16 octobre 2024, la société Jascor a fait assigner Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de voir condamner Mme [V] [R] au paiement des sommes suivantes :
- 960 euros au coût du nettoyage et de désinfection
- 14 320 euros au titre des frais de remise en état
- 138 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024. Elle a été renvoyée une fois à la demande des parties et deux fois pour nécessité de service.
A l'audience du 28 janvier 2026,
La société Jascor, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle explique que les travaux de remise en état ont débuté en août 2024 et se sont achevés au mois de décembre. Elle souligne que c’est le même commissaire de Justice qui a rédigé les procès-verbaux. Elle concède que la durée d’occupation implique une vétusté mais estime qu’en l’espèce, les dégradations dépassent une usure normale.
Elle précise que la locataire n’a jamais signalé des infiltrations d’eau pour lesquelles elle aurait pu intervenir. Elle justifie la désinfection par la forte odeur de cigarette et les traces de nicotine lesquelles ont également rendu nécessaire le changement de moquette.
Elle conteste le remplacement de l’installation de cuisson par la locataire et indique qu’elle a procédé à ce changement en 2010 et à l’installation nécessaire pour le changement d’énergie.
Elle ajoute que le réfrigérateur est absent.

Mme [V] [R], représentée, rappelle que la jurisprudence est constante pour appliquer un taux de vétusté et qu’en l’espèce elle a occupé le logement durant 16 ans. Elle souligne que l’état des lieux de sortie est plus pointilleux que celui de l’entrée.
Elle argue que les devis produits ne mettent pas en lien les réfections avec des dégradations ou avec des nettoyages nécessaires.
S’agissant des infiltrations à l’origine de la dégradation du parquet, elle rappelle que des travaux ont été effectués sur le balcon, justement pour régler le problème d’infiltrations.
Elle souligne avoir procédé au changement de la plaque de cuisson.
Elle sollicite le débouté de la société Jascor de ses conclusions, reconventionnellement à titre principal sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
680 euros en restitution du dépôt de garantie outre 1026 euros de majoration légale pour défaut de restitution dans le délai imparti222,74 euros correspondant aux réparations qu’elle a réalisées alors qu’elles ne lui incombaient pas 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépensSubsidiairement elle sollicite des délais.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Les prétentions des parties prennent pour base des éléments de fait, des actes et des situations juridiques, qui doivent être allégués puis prouvés conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre du nettoyage et de la désinfection du logement :
L’état des lieux d’entrée mentionne un logement dans un bon état général de propreté.
L’état des lieux de sortie mentionne des traces de salissures en plusieurs endroits, des poussières disséminées dans les toilettes, sur les plinthes, les luminaires/appliques. L’intérieur des placards n’a pas été nettoyé, de même que les joints de carrelage de la cuisine et de la salle de bain.
Ce constat justifie que des frais de nettoyage soient imputés à Mme [V] [R] à l’exception de la terrasse qui apparaît dans un état similaire sur les photos à l’entrée et à la sortie de Mme [V] [R].
Toutefois, il doit être relevé que la société Jascor envisageait des travaux de réfection, qui rendaient incohérent le nettoyage avant les travaux.
Par ailleurs, si des jaunissements liés à la consommation de tabac sont visibles sur les photos, notamment d’éléments plastiques de poignée de fenêtre, de bordures de portes de placard et Mme [V] [R] ne conteste pas la consommation de tabac dans le logement, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas d’odeur.
Enfin, la facture produite n’opère aucun détail de surface, d’action ou de coût horaire.
Dès lors, il convient de retenir que le temps moyen de nettoyage d’une maison de 100m2 est évalué à 6 heures, au prix moyen charges comprises de 33 euros de l’heure.
En l’espèce, le logement présente une surface de 49m2 après exclusion de la terrasse, soit un temps de 3h (après nettoyage de fin de chantier par les artisans).
En conséquence, il n’apparaît pas inéquitable de faire droit à la demande à hauteur de 100 euros outre 50 euros pour l’évacuation du pot abandonné sur le balcon soit 150 euros au total.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives
L’article 6d, inchangé depuis le 16 juillet 2006 dispose : Le bailleur est obligé de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. 
L'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Mme [V] [R] est restée dans le logement durant 16 ans, durée permettant de considérer normale l’usure de la chose louée.
L’état des lieux d’entrée mentionne un logement dans un bon état général.
L’état des lieux de sortie mentionne :
des plafonds en bon état, état d’usage ou défraîchis selon les pièces. Des murs à l’état d’usage dans l’entrée (traces de salissures) et dans les toilettes (peintures violette à l’entrée, rose à la sortie avec une reprise d’enduit et un fantôme d’affiche), défraîchie dans le salon (grise au lieu de jaune) avec traces de coulées mais pas de traces des trous notés à l’entrée, défraîchies dans la chambre avec la pose d’un papier peint au lieu d’une peinture verte. Des sols dans la chambre avec moquette tâchée (fraîchement shampouinée à l’entrée dans les lieux), parquet dégradé par infiltrations et griffures et coupsDes photographies sont annexées aux procès-verbaux de constat, toutefois leur piètre qualité à l’entrée dans les lieux les rend peu probantes.
La comparaison de l’état des lieux d'entrée du logement donné à bail et de l’état des lieux de sortie permet de se convaincre d’une dégradation de l’état du logement qu’il convient toutefois de mettre en perspective avec l’occupation durant 16 ans.
La société Jascor produit des factures, sa demande est fondée dans son principe.
Toutefois, s’agissant de son montant, il doit être tenu compte de la durée d’occupation des lieux pour application d’un taux de vétusté définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Il n’existe pas de grille officielle mais il est couramment admis l’application de taux selon les équipements comme suit :

EQUIPEMENT(S)
DUREE DE VIE
FRANCHISE
%ABATTEMENT/AN
VALEUR RESIDUELLE
[K]
20 ans
5 ans
5%
25%
MOQUETTE ET AIGUILLETE
7 ans
1 an
15%
10%
[Localité 2][Adresse 5]
20 ans
5 ans
5%
25%
FAÏENCE MURALE
20 ans
10 ans
8%
20%
PEINTURE
7 ans
1 an
15%
10%
[Localité 3]
7 ans
1 an
15%
10%
[Localité 4] [Adresse 6]
15 ans
5 ans
8%
20%
[Localité 5] (PIECES HUMIDES)
10 ans
2 ans
10%
20%
PLOMBERIE ET CANALISATION
15 ans
5 ans
8%
20%
[Localité 6] (RESEAU ET RADIATEURS)
25 ans
5 ans
4%
20%
RESEAU ELECTRIQUE
20 ans
5 ans
5%
25%
APPAREIL ELECTRIQUE / GAZ DE CHAUFFAGE
15 ans
5 ans
8%
20%
[E]
10 ans
2 ans
10%
20%
[X]
10 ans
2 ans
10%
20%
APPAREILS SANITAIRES
20 ans
5ans
5%
25%
APPAREILS MENAGERS
8 ans
2 ans
5%
25%
[Localité 7]
(INTERIEURES ET EXTERIEURES)
20 ans
5 ans
5%
25%
[Z]
5 ans
1 an
20%
20%
PARISIENNES ET VOLETS ROULANTS
10 ans
2 ans
10%
20%

Sur les peintures :
En partie « clause particulières du contrat de bail », il est mentionné que le bailleur doit consentir à toutes modifications.
Il n’est pas contesté de Mme [V] [R] qu’elle n’a pas sollicité l’accord de la société Jascor.
Toutefois, au regard de la durée de l’occupation, du logement qui était en bon état (pas neuf et avec des imperfections) avec des coloris de son époque, il ne peut être fait grief à Mme [V] [R] de les avoir refaites à ses frais, les peintures d’origine, outre leur ancienneté esthétique, ne pouvant perdurer durant 16 années.
Il est sur ce point observé qu’elles ont été refaites en blanc par la société Jascor, soit une teinte plus proche de celles choisies par Mme [V] [R] que celles trouvées à son entrée dans les lieux.
La société Jascor produit des factures à hauteur de :
Pour les murs : 1629 euros dans le salon, 1471 euros dans la chambre, 580 euros pour les WC et entrée soit 3 680 eurosPour les plafonds : 890 euros dans le salon, 436 euros dans la chambre, 250 euros dans la salle de bain soit 1 576 eurosLes frais de dépose et repose de luminaires/appliques, d’études, de démarches fournisseurs, de gestion des déchets, et de frais de déplacements ne sont pas retenus pour les motifs supra développés supra (ancienneté des peintures et durée d’occupation), la remise en location du bien aurait en tout état de cause nécessité ces reprises.
Les frais de peinture représentent un total de 5 256 euros dont seule la part résiduelle doit être retenue à la charge de Mme [V] [R] à hauteur de 10% soit 525 euros.
La peinture des radiateurs doit être rejetée, ils sont décrits comme simplement poussiéreux.

Sur les sols
La moquetteA son entrée dans les lieux, Mme [V] [R] a reçu un revêtement de sol de chambre en moquette, laquelle n’était pas neuve au regard de la mention de « shampouinage récent ».
La société Jascor produit une facture de réfection en parquet. Par ailleurs, il est fait mention d’une pose de parquet sur la moquette existante tandis qu’elle fait état d’odeur de nicotine pour justifier les frais de désinfection.
La pose d’un parquet correspond à une amélioration du bien qui ne peut être facturée à Mme [V] [R].
Faute de produire à minima un devis de pose d’une nouvelle moquette pour évaluer le coût à l’identique, cette demande doit être rejetée.

Le parquetLa société Jascor produit une facture de réfection du parquet du séjour.
Il n’est pas contesté de Mme [V] [R] l’existence de griffures (apparentes sur les photos) qui dépassent l’usure normale. La société Jascor ne conteste pas que des travaux sont intervenus sur le balcon pour régler des problèmes d’infiltrations expliquant les traces sur le parquet.
L’ancienneté du parquet n’est pas précisée, il est décrit comme étant en bon état, il peut être déduit que sa pose est antérieure à l’entrée dans les lieux de Mme [V] [R].
En conséquence, au regard de la durée de l’occupation, il est considéré qu’il a été posé depuis au moins 20 ans, soit une part résiduelle pour Mme [V] [R] de 25%.
Toutefois, les griffures dépassent l’usure normale et la société Jascor ne conteste pas l’existence d’infiltrations à l’origine des traces en bordure de balcon. La société Jascor ne démontre pas davantage l’impossibilité d’une reprise par ponçage.
En conséquence, il n’apparaît pas inéquitable de mettre à la charge de Mme [V] [R] la moitié de la part résiduelle soit 367 euros (2941*12,5%)

Sur les accessoires
L’imputation des factures Ixina et A l’eau plombier doivent être rejetées, faute de justification des dépenses en meubles de cuisine, table, plaque de cuisson remplacée par Mme [V] [R] et mentionnée comme étant en fonctionnement, de même que de la pose d’un mitigeur dans la cuisine qui correspond à une amélioration et de raccordement du PER.

Sur la demande en paiement au titre des ordures ménagères :
La société Jascor justifie de la taxe pour les ordures ménagères pour l’année 2024. Le calcul est établi pour sa seule période d’occupation, elle n’est pas contestée de Mme [V] [R].
En conséquence, Mme [V] [R] doit être condamnée à régler à la société Jascor la somme 138 euros.
Il résulte de tout ce qui précède que le coût des remises en état imputables à Mme [V] [R] doit être fixée à 1 180 euros de laquelle doit être déduite le montant du dépôt de garantie à hauteur de 680, soit un solde à la charge de Mme [V] [R] à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes reconventionnelles :
Sur les installations de cuisson (plaque et tuyau de gaz)
L’installation de cuisson installée par Mme [V] [R] a remplacé celle installée à son arrivée dans les lieux. Le changement de tuyau de gaz doit être considéré comme étant à la charge de la locataire, s’agissant d’une dépense d’entretien.

Sur la majoration légale du dépôt de garantie restitué :
Au regard de la solution apportée au présent litige, cette demande est sans objet.

Sur la demande de délais
L'article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Mme [V] [R] dispose d’un revenu fiscal de référence de 11 000 euros. Elle a par ailleurs motivé son congé par le montant indexé du loyer qui représentait 80% de ses revenus.
En conséquence, il convient de lui accorder des délais à hauteur de 12 mois.

Sur les demandes accessoires
Mme [V] [R], qui succombe, supportera les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, au regard de la situation financière des parties et de la solution apportée au présent litige, il n’apparaît pas inéquitable de dire n’avoir lieu à application des dispositions de 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,