TJ 59350, 15 juin 2026, RG 25/12422

Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX

N° RG 25/12422 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2DVM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Juin 2026

[O] [D]
[F] [P] [C] épouse [D]

C/

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [O] [D], demeurant 8 boulevard du Général de Gaulle - 59100 ROUBAIX

Mme [F] [P] [C] épouse [D], demeurant 8 boulevar du Général de Gaulle - 59100 ROUBAIX

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège social est sis 91 rue Nationale - 59800 LILLE

représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mars 2026
Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Tony FANTIN, greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 15 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Hanane AKARKACH, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Un incendie est survenu au sein de la copropriété de la résidence Foch de Gaulle, située 8 boulevard du général de Gaulle à Roubaix (59100) au mois de juillet 2022, dégradant les parties communes et les privatives appartenant à Monsieur [O] [D] et Madame [F] [P] [C] épouse [D] (ci-après les époux [D]).
La société par actions simplifiée Square Habitat Nord de France (ci-après la SAS Square Habitat) était mandatée en qualité de syndic à cette date.
Par requête en date du 9 septembre 2025, les époux [D] ont saisi le tribunal de proximité de Roubaix en vue d’obtenir la condamnation en paiement de la SAS Square Habitat.
A l’audience du 23 mars 2026, les époux [D] demandent au tribunal de :
- condamner la SAS Square Habitat à leur payer la somme de 672,51 euros au titre des indemnités d’assurance indûment retenues ;
- condamner la SAS Square Habitat à leur payer la somme de 496 euros au titre du remboursement des frais de relances et contentieux retenus par le syndic ;
- condamner la SAS Square Habitat à leur payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Au soutien de leur demande de condamnation en paiement au titre des indemnités d’assurance, les époux [D] exposent que la SAS Square Habitat a conservé la somme de 672,51 euros versée par leur assurance, qui devait leur revenir au titre de leur indemnisation suite à l’incendie au sein de leur partie privative.
Ils soutiennent qu’ils n’ont reçu que 70% d’indemnisation immédiate (3365,92 €), alors qu’une somme plus importante a été perçue par la copropriété à hauteur de 4 038,43 € et demandent le remboursement du reliquat.
Au soutien de leur demande en remboursement des frais de relances et contentieux, les époux [D] exposent que ces frais sont injustifiés et ont été imputés sur leurs charges, sans qu’aucun courrier ni mise en demeure ne leur parvienne de la part de la SAS Square Habitat. Ils ajoutent qu’aucune régularisation n’a été faite malgré de nombreux mails, appels, et courriers recommandés.
Pour demander l’octroi de dommages et intérêts, les époux [D] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice moral dû au stress et aux démarches entreprises depuis plus de trois ans.
A l’audience du 23 mars 2026, la SAS Square Habitat, représentée par son conseil, demande au tribunal de :
- déclarer les demandes des époux [D] irrecevables et mal fondées ;
- condamner les époux [D] aux dépens ;
- condamner les époux [D] à payer à la SAS Square Habitat la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de la fin de non-recevoir qu’elle soulève, la SAS Square Habitat se fonde sur l’article 122 du code de procédure civile et expose que les époux [D] ne peuvent l’assigner en son nom personnel dès lors qu’elle n’était que le mandataire du syndicat des copropriétaires.
Elle ajoute qu’elle n’exerce plus le mandat de syndic de la copropriété concernée depuis le 30 juin 2025.
Elle souligne qu’elle ne saurait être amenée à reverser des indemnités d’assurance qu’elle ne détient pas pour son propre compte.

A titre subsidiaire sur le fond, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a perçu les indemnités au titre des parties communes et des parties privatives ces dernières ayant été reversées au copropriétaires concernés.
Elle souligne que les époux [D] ont ainsi perçu une indemnité immédiate de l’assurance, correspondant à 70% des montants indiqués sur les trois devis (DELEPLAQUE électricité 1980 euros, ADS parquet flottant 1004,66 euros et Skynilab menuiseries 1823,80 euros pour un total de 4 808,46 euros) , soit la somme de 3365,92 euros.
La SAS Square Habitat précise que l’indemnité différée devait être versée sur présentation d’une facture. Elle ajoute que les époux [T] ayant réalisé les travaux de parquet et de menuiserie eux-mêmes, n’ont pas communiqué de factures à l’assureur de sorte que les indemnités différées à ce titre n’ont pas été versées.
S’agissant du différentiel relatif à la facture d’électricité, elle souligne que l’indemnité différée relative d’un montant de 314,60 euros, a été payée aux époux [D] en date du 4 février 2025.
La SAS Square Habitat conclut que le calcul des époux [D], pour demander la somme de 672,51 euros, n’est pas justifié. Elle constate qu’ils fondent leur demande indemnitaire sur le montant annoncé par l’expert [S] lequel ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire sur les sommes effectivement versées par l’assureur in fine.
S’agissant des frais de recouvrement, la SAS Square Habitat expose qu’elle ne saurait annuler a posteriori des frais de recouvrement, n’étant pas fondée à intervenir en l’absence de mandat du syndicat.
Elle ajoute que le contrat de syndic prévoit les procédures de recouvrement, et que les frais et honoraires ont été mis à la charge du copropriétaire concerné. Elle fait valoir que le solde débiteur des époux [D] est de 4455,46 euros en mars 2026.
La SAS Square Habitat conclut que la compensation opérée par les époux [D] entre l’indemnité qu’ils estimaient devoir de l’assureur, et les sommes dues au titre de leurs charges de copropriété, est juridiquement infondée.
S’agissant de la demande de dommages et intérêts, la SAS Square Habitat fait valoir qu’aucune pièce n’est produite au soutien de cette demande. Elle ajoute que celle-ci est infondée en l’absence d’établissement d’un comportement fautif de sa part.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIVATION
Sur la recevabilité
L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
Il est constant que l’action a été engagée à l’encontre du syndic en son nom personnel et non en qualité de représentant du syndic des copropriétaires. Le syndic des copropriétaires de l’immeuble précité n’est pas parti à la procédure et les demandeurs ont indiqué à l’audience ne pas souhaiter le faire citer.
L’article 12 du code de procédure civile dispose que : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

En l’espèce, les demandeurs en assignant la SAS Square Habitat en son nom propre, ont fondé leur action sur la responsabilité personnelle du syndic, dont ils dénoncent une faute dans l’exercice de son mandat, à l’origine de leur préjudice.
Il existe également une responsabilité personnelle du syndic, lorsqu’il commet une faute dans l’accomplissement de sa mission. Sa responsabilité civile peut être engagée par le syndicat, mais également par un copropriétaire agissant en son nom propre. En effet, si le syndic, en tant que représentant du syndicat, n’a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, il est responsable à l’égard de chacun sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
En l’espèce, les époux [D] fondent leur action en justice sur une faute de gestion du syndic. Ainsi, bien que la SAS Square Habitat ne soit plus titulaire d’un mandat de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence Foch de Gaulle, sa propre responsabilité est susceptible d’être engagée, sur le fondement délictuel de sorte que l’action des demandeurs est recevable.

Sur les demandes de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Les demandes des époux [D] s’analysent ainsi en demandes de dommages et intérêts pour l’indemnisation :
de leur préjudice économique à hauteur de 1168,51 euros, dont :672,51 euros au titre de l’indemnité d’assurance ;496 euros au titre des frais de relance et contentieux injustifiés ;de leur préjudice moral à hauteur de 1000 euros.Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
La démonstration de la responsabilité civile délictuelle du syndic suppose que soit rapportée la preuve d’une faute de la SAS Square Habitat dans l’exercice de son mandat, causant un préjudice direct et personnel aux époux [D].
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique :
Sur l’indemnité d’assuranceLes époux [D] se prévalent d’une erreur dans le versement de leur indemnité d’assurance, exposant dans une lettre datée du 1er juillet 2025 à destination de la SAS Square Habitat que la copropriété a perçu la somme de 4038,34 euros au titre de l’indemnité d’assurance immédiate, et qu’ils n’ont perçu que 3365,92 euros, d’où un différentiel de 672,51 euros.
Les époux [D] produisent un mail de l’expert mandaté par leur assurance en date du 23 novembre 2022 (pièce 2), mentionnant que « les parties immobilières privatives sont à la charge du syndic de copropriété pour un montant de 4808,46 euros. Il faut vous rapprocher du syndic Square Habitat pour le paiement de ce montant ».
Il est constant que la somme de 4808,46 euros correspond à la somme des trois devis produits à l’assureur et que les demandeurs ont d’abord perçu la somme de 3365,92 €.
Il résulte cependant des pièces produites que la SAS Square Habitat a indiqué aux demandeurs, dès le 20 décembre 2022, par mail, qu’ils toucheraient 70% de ce montant, soit la somme de 3365,92 euros, le reste étant remboursé directement par l’assurance sur présentation d’une facture.

Par ailleurs, s’il est établi que de nombreux échanges de mails sont intervenus au sujet de l’indemnisation différées, il résulte du mail envoyé le 11 avril par Madame [D] que cette dernière indique à cette date : “nous avons perçu une première indemnité de la part de l’assurance de la copropriété à hauteur de 75 %. Nous avons réalisé les travaux par nos soins, c’est pour cela que nous n’avons pas réclamé les 25% restant de l’indemnité totale. Le dossier est clôturé à ce niveau là. Ce que nous demandons depuis plus d’un an et demi, c’est le remboursement de l’indemnité différée (25 %) de la facture d’électricité uniquement.”
Or, il est également constant que le remboursement de l’indemnité différée relative à la facture d’électricité a été acquittée en date du 2 février 2025.
Les demandeurs soutiennent à l’audience que le syndic aurait en réalité perçu la totalité des 4038,34 €. Cependant, ils ne produisent aucune écriture comptable, compte rendu d’assemblée générale ou tout document bancaire attestant du montant dudit virement.
Le mail de l’expert lui-même (pièce 2) indique concernant les parties communes et privatives “ la première indemnité est de 7 011,34 € franchise de 120 € déduite, l’indemnité différée est de 3232,79 € sous présentation des factures, indemnité totale : 10 244,13 € acompte déjà versé de 8 000 € sauf erreur de ma part à déduire de l’indemnité totale.” Enfin, les calculs produits en pièce 4, dont l’auteur n’est ni déterminé ni déterminable, ne saurait permettre d’établir une erreur de montant de l’indemnité non différée.
Dès lors, les époux [D] ne rapportent pas la preuve de la perception par le syndic d’une indemnisation supérieure à celle qui leur a été redistribuée.
Dans ces conditions, en l’absence d’établissement d’une faute de gestion imputable à la SAS Square Habitat, les époux [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice économique.
Sur les frais de relance et contentieuxL’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance »
Ainsi, le recouvrement des charges entre dans les missions du syndic, mandaté pour cela par le syndicat des copropriétaires. Par conséquent, les modalités de mise en œuvre des frais de relance et de contentieux ne relèvent pas du syndic en lui-même, mais du syndicat des copropriétaires.
Comme il a été précédemment établi, seule la demande indemnitaire des époux [D] au titre d’une faute de gestion du syndic est recevable.
En l’espèce, les époux [D], qui ne contestent pas avoir réalisé à leur initiative une compensation d’office entre leurs charges de copropriété et la somme qu’ils estimaient leur revenir au titre de l’indemnisation d’assurance, n’établissent aucune faute du syndic dans l’émission des frais contestés.
Dans ces conditions, les époux [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice économique relatif aux frais de relance et de contentieux.

Sur la demande au titre du préjudice moralEn l’absence de faute établie, les époux [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral à l’encontre de la SAS Square Habitat.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, les époux [D], partie perdante, seront condamnés à supporter la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, les époux [D], condamnés aux dépens, seront en outre condamnés à payer à la SAS Square Habitat la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS