TJ 69123, 2 juin 2026, RG 26/00018

ORDONNANCE DU : 2 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00018 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3VYU
AFFAIRE : [O] [J] C/ Syndicat de Coprorproiétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [J]
née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] (PAYS BAS)

représentée par Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDEUR

Syndicat de Coprorproiétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par son Syndic en exercice la Régie COGESTRIM
dont le siège social est sis [Adresse 3] [Adresse 4]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 24 Mars 2026 - Délibéré au 19 Mai 2026 prorogé au 2 Juin 2026

Par ordonnance du 8 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a notamment condamné le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 5] à Lyon 5ème à réaliser les travaux de reprise du faîtage et de reprise des façades définis par l’expert [X] [U] en page 37/49 d’un rapport déposé le 20 septembre 2024, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte provisoire, passé de délai, de 200€ par jour de retard, pendant une durée de deux mois ; aux termes de la même ordonnance, le juge des référés s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

Estimant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne s’était pas conformé à son obligation de sorte qu’elle continuait de subir des infiltrations dans son appartement sis [Adresse 6] à [Localité 3], Madame [O] [J], par exploit du 31 décembre 2025, lui a donné assignation devant le juge des référés aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée.

Aux termes de conclusions notifiées le 11 mars 2026 et à l’audience du 24 mars 2016, Madame [J], au visa des articles L131-1, L131-3, L131-4 du code des procédures civiles d’exécution et 835 du code de procédure civile, demande également la fixation de l’astreinte définitive à la somme de 41.000€, la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au paiement des provisions de 41.000€ et de 6606€ au titre du préjudice locatif subi, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance, la fixation d’une nouvelle astreinte à hauteur de 400 € par jour applicable au 1er décembre 2025 et la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au paiement de 3500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien des prétentions, Madame [J] fait valoir :

- que la facture de l’entreprise [M] du 1er octobre 2025 pour des travaux de zinguerie, mur pignon et faîtage à hauteur de 4919,64€ TTC et les photographies prises du côté de l’immeuble [Adresse 5] par le syndicat ne démontrent pas la réalisation des travaux prescrits par l’expert,
- que ses propres photographies horodatées du 19 décembre 2025 montrent au contraire que la situation reste la même que celle constatée par l’expert, hormis l’enduit appliqué sur le mur, mais pas jusqu’en bas, ni sur toute la longueur, et que les bâches préconisées n’ont pas été mises en œuvre,
- qu’elle produit également les photographies des nouveaux désordres constatés dans son appartement le 7 novembre 2025,
- que l’expert avait prescrit des travaux de reprise du faîtage sur la « longueur entre la cheminée et le mur » (4950€ TTC) et la reprise des façades « d’après la pièce n°Déf/01, Sté [M], devis MM15146, postes 1 et 3 retenus » (2585€ TTC) et que le syndicat ne justifie d’aucuns travaux de reprise de la façade,
- que l’astreinte doit en conséquence être liquidée sur 205 jours du 30 août 2025 au 24 mars 2026,
- qu’une astreinte plus élevée doit être prononcée pour permettre la réalisation effective des travaux,
- que son préjudice locatif a été décompté du 1er juillet 2025 au 24 mars 2026 à hauteur de 755 € par mois.

Dans ses conclusions notifiées le 23 mars 2026 et à l’audience, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES sollicite le rejet de l’intégralité des demandes et la condamnation de Madame [J] au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES fait valoir :

- que la facture de l’entreprise [M] fait état de la reprise du faîtage, mais aussi du mur pignon, soit de la façade,
- que l’entreprise [M] lui a confirmé par courriel du 1er octobre 2025 la réalisation de la partie du faîtage situé au sud de la cheminée, au droit du mur pignon, ainsi que de la partie nord,
- que les photographies présentées par Madame [J] ne suffisent pas à prouver le défaut de réalisation du faîtage, ni la répétition des infiltrations,
- que le syndicat a voté la réfection intégrale de la toiture par assemblée générale du 25 février 2026.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 2 juin2026.

MOTIFS

Il résulte de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte de comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La demanderesse produit la signification en date du 30 juillet 2025. Elle invoque, photographies à l’appui montrant des auréoles blanches, la persistance des fuites dans son appartement. Dans ces conditions, il appartient au syndicat qui affirme avoir rempli l’obligation prescrite par l’ordonnance du 8 juillet 2025 de le prouver.

En page 36 du rapport d’expertise judiciaire du 20 septembre 2024, il est fait état d’un défaut d’étanchéité du mur saillant et du faîtage du toit de la copropriété voisine, [Adresse 7] comme étant l’une des trois origines des infiltrations d’eau depuis la toiture dans l’appartement de Madame [J]. Selon l’expert, le faîtage a été réalisé avec un traitement non approprié tandis que l’enduit du mur n’a pas été refait dans le cadre du ravalement de façade. Figurent en page 18 du rapport les photographies des tuiles de faîtage non étanches, au-dessus de la partie étroite du mur au nord, et celles du mur non étanche.

La description des travaux préconisés figurant en page 37 du rapport, auxquels fait référence l’ordonnance du 8 juillet 2025, manque certes de clarté. Il est mentionné, pour le faîtage, une longueur entre la cheminée et un mur non précisé et, pour la façade, la référence à un devis qui n’est pas produit aux débats. Quoiqu’il en soit, ladite page 37 avait chiffré une estimation d’expert des travaux de faîtage à hauteur de 4500 € HT alors que la facture de l’entreprise [M] du 1er octobre 2025 mentionne des travaux de faîtage pour 1420 € HT sur 5 m. Les photographies produites par le syndicat ne permettent pas de s’assurer que l’ensemble du faîtage a été réalisé. Il s’ensuit que le syndicat ne démontre pas avoir exécuté son obligation quant au faîtage.

Si le coût de 2130€ HT facturé additionné aux frais d’installation de chantier de 220€ HT correspond au coût de 2350 € HT de travaux de façade retenu par expert, les photographies produites par le syndicat montrent une réfection du mur limitée à la partie large et inclinée, sans aller jusqu’en bas et ne concernant pas la partie étroite au nord, alors que les photographies horodatées de la demanderesse reproduisent, quant à cette partie, une situation identique à celle photographiée par l’expert. Il s’ensuit que le syndicat ne démontre pas davantage l’exécution de son obligation quant à la façade.

En raison de l’absence de démonstration par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’exécution de la totalité de l’obligation ordonnée, l’astreinte sera liquidée. Il doit être tenu compte cependant d’une exécution partielle des travaux prescrits, établie quant à la partie inclinée de la façade et une partie non précisée du faîtage, et de la décision du syndicat de refaire la toiture qui apparaît comme s’étendant au faîtage, mais non à la façade. En conséquence l’astreinte ordonnée à hauteur de 200€ par jour pendant 2 mois sera liquidée à hauteur de 100 € x 60 = 6000€.

Pour s’assurer de l’exécution à venir de l’obligation, il sera ordonné une nouvelle astreinte provisoire de 500 € par mois pendant 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Il y a lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Les photographies réalisées par Madame [J] elle-même laissant penser à une poursuite des infiltrations de nature à empêcher l’occupation de l’appartement, sans pour autant apporter la preuve suffisante de l’ensemble de ces circonstances, sa demande de dédommagement du préjudice locatif sera rejetée.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES qui succombe pour l’essentiel sera condamné aux dépens de l’instance et au paiement à Madame [J] de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS