TJ 75056, 18 juin 2026, RG 23/01780

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Karim DJARAOUANE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sophien BEN ZAIED

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/01780 - N° Portalis 352J-W-B7G-CZHHE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDERESSE
FONCIERE EPILOGUE, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]
représentée par Me Sophien BEN ZAIED avocat au barreau de BAYONNE

DÉFENDERESSE
Madame [O] [R] [A] [B], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Karim DJARAOUANE de la SELARL NASSYHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0511

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 23/01780 - N° Portalis 352J-W-B7G-CZHHE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022, la société FONCIERE EPILOGUE a assigné Mme [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2021,
- Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme 76 007,27 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 30 novembre 2022 outre les sommes de 2035 euros au titre des taxes foncières 2021 et 2022 et de 293,48 euros au titre de l'assurance sur la période du 20 juin 2020 au 30 novembre 2022 soit la somme totale de 78335,75 euros,
- Condamner Mme [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 6827 euros jusqu'au départ effectif des lieux,
- Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l'assignation.

L'affaire, appelée à l'audience du 28 février 2023 a été renvoyée à la demande des parties.

Par jugement avant-dire droit du 7 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection a sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure RG n°21/08358 pour une durée de six mois, puis l'a par la suite renouvelé jusqu'à la présente audience.

A l'audience de plaidoirie du 2 avril 2026 la société FONCIERE EPILOGUE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
- Ecarter des débats les prétentions et pièces communiquées par conclusions datées des 27 mars 2026 et 31 mars 2026,
- Débouter Mme [O] [B] de ses demandes
- Constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2021,
- Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme 322 196,99 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 30 novembre 2025 outre les sommes de 6640 euros au titre des taxes foncières 2021 à 2025, et de 889,26 euros au titre de l'assurance sur la période du 20 juin 2020 au 30 novembre 2025 soit la somme totale de 330 326,25 euros,
- Condamner Mme [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 6827 euros jusqu'au départ effectif des lieux,
- Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l'assignation.

Mme [O] [B], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
- DÉCLARER recevables ses conclusions récapitulatives et responsives n°2 ;
À TITRE PRINCIPAL :
- ORDONNER le maintien du sursis à statuer jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue dans le cadre de l'instance d'appel pendante devant la Cour d'appel de Paris (RG n° 26/00087, Pôle 1) portant sur la validité de l'acte de vente du 26 juin 2020 ;
- DÉBOUTER la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE de l'ensemble de ses demandes,
À TITRE SUBSIDIAIRE :
- REQUALIFIER la convention d'occupation précaire en bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- CONSTATER que Madame [B] bénéficie de la protection d'ordre public attachée au statut de locataire et DÉBOUTER en conséquence la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE de sa demande d'expulsion ;
À TITRE PLUS SUBSIDIAIRE : DIRE que l'expulsion de Madame [B] constituerait une atteinte disproportionnée à son droit au respect de son domicile garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et DÉBOUTER la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE de sa demande d'expulsion ;
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : ACCORDER à Madame [B] les délais les plus larges pour quitter les lieux, soit un délai de TROIS ANS à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, et RAPPELER que l'expulsion ne pourra être exécutée pendant la période de trêve hivernale,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
- RÉDUIRE le montant de l'indemnité d'occupation à la valeur locative réelle du bien, soit au maximum au niveau du loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral du 28 juillet 2019 portant encadrement des loyers dans la ville de [Localité 1], et CONDAMNER en conséquence la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE à lui restituer toutes les sommes perçues au-delà de ce plafond ;
- À titre subsidiaire, ORDONNER une expertise judiciaire confiée à un expert immobilier inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Paris, avec pour mission de déterminer la valeur vénale du bien, la décote supportée par Madame [B] et la compensation avec les sommes dues en application de l'article 1303 du code civil ;
- DÉBOUTER la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 330.326,25 euros à tout le moins en réduire considérablement le montant;
- CONDAMNER la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé de leurs différents moyens.

La société FONCIERE EPILOGUE a transmis en cours de délibéré sa pièce n° 8 qui était erronée dans son dossier de plaidoirie, en précisant qu'elle a été régulièrement communiquée à son contradicteur le 24 mars 2026. Mme [O] [B] n'a fait aucune observation sur cette communication en cours de délibéré. S'agissant d'une pièce figurant au bordereau de pièces et communiquée à la défenderesse avant l'audience, elle sera admise.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des conclusions n°2 de Mme [O] [B]

Aux termes de l'article 446-2 du code de procédure civile, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord ou si elles sont assistées ou représentées par un avocat, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Les parties peuvent également convenir, à tout moment de l'instance, de délais et de modalités de communication de leurs conclusions et pièces conformément à l'article 128. A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée ou convenue pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l'espèce, il ne ressort pas de la note d'audience du 15 janvier 2026 que des délais aient été fixés aux parties pour conclure. Il n'y a donc pas lieu d'écarter les conclusions n°2 de la société FONCIERE EPILOGUE.

Sur la demande de sursis à statuer

L'article 378 du code civil dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis dans une bonne administration de la justice (Civ. 1ère 9 mars 2004) n°99-19.922. Ils ne sont pas tenus de motiver sur ce point leur décision (Soc. 31 janvier 1980).

En l'espèce, un sursis à statuer a déjà été prononcé le 7 novembre 2023 puis reitéré dans le cadre de la présente instance, dans l'attente de la décision devant être rendue dans l'instance n°RG 21/08358 introduite devant le tribunal judiciaire de Paris. Or, par jugement du 6 novembre 2025 Mme [O] [B] a été notamment déboutée de sa demande aux fins de nullité du contrat de vente et condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive. Mme [O] [B] a interjeté appel de cette décision mais la société FONCIERE EPILOGUE soulève une caducité.

Il n'y a pas lieu dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de sursoir à nouveau à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Paris.

Mme [O] [B] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

Aux termes de l'article 1662 du code civil, faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, par acte authentique du 26 juin 2020 versé aux débats, Mme [O] [B] a vendu à la société FONCIERE EPILOGUE les lots de copropriété n° 46 et 55 dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], sous condition résolutoire de l'exercice du rachat pendant une période de 18 mois - soit jusqu'au 27 décembre 2021 - avec le bénéfice d'une convention d'occupation précaire de même durée en contrepartie du paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 6827 euros outre les frais et charges.

Comme vu ci-dessus, Mme [O] [B] a été déboutée en première instance de sa demande aux fins de nullité de ladite vente. Sa demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel a été rejetée.

Il est constant que Mme [O] [B] n'a pas exercé la faculté de rachat et qu'elle se maintient dans les lieux.

Elle ne peut utilement soutenir que la convention d'occupation précaire doit être requlifiée en contrat de bail d'habitation soumis au dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, cette convention n'est pas un acte juridique indépendant et isolé ; elle s'inscrit au contraire dans le cadre de la vente avec faculté de rachat à laquelle Mme [O] [B] a expressément consenti. Il ne saurait y avoir lieu dès lors à une requalification en contrat de bail. Mme [O] [B] sera en en conséquence déboutée de sa demande aux fins de requalfication de cette convention en bail d'habitation sousmis à la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [B] est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2021.

Il convient de relever que Mme [O] [B] a librement consenti à la vente de son appartement. Elle ne peut dès lors, afin de faire obstacle à cette vente et dans le but de rester dans les lieux, invoquer l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme qui n'a pas lieu à s'appliquer en l'espèce puisque doit primer le respect du droit à la propriété de la société FONCIERE EPILOGUE tel que protégé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen et l'article 1er du protocole additionnel à ladite convention.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, Mme [O] [B] aurait dû quitter les lieux le 27 décembre 2021, soit depuis plus de cinq années, délai dont elle a de fait déjà bénéficié. Par ailleurs, elle ne justifie aucunement de sa situation financière actuelle ni de recherches d'un autre logement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délai.

Il convient dès lors d'ordonner à Mme [O] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]. A défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [O] [B] n'a pas produit l'arrêt de la Cour de cassation qu'elle a invoqué et les références mentionnées dans ses conclusions ne correspondent à aucune décision accessible sur le site internet Legifrance.

C'est de façon erronée que Mme [O] [B] considère que l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative du bien. L'indemnité d'occupation a en effet une double nature : compensatoire et indemnitaire. Elle est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le bailleur, mais également à indemniser ce dernier du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation, qui rend le logement indisponible.

En outre, le montant de l'indemnité d'occupation a été contractuellement fixé pour la période courant jusqu'au 27 décembre 2021.

En se maintenant dans les lieux, ou toute personne de son chef, après le 27 décembre 2021, Mme [O] [B] est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé à celui prévu par l'acte de vente soit la somme de 6827 euros par mois. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux.
Il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire afin d'évaluer la valeur vénale du bien et une éventuelle décote, la demande sera rejetée.

Au regard des décomptes produits par la société FONCIERE EPILOGUE (pièces 3 et 8) il apparait que Mme [O] [B] reste redevable de la somme de 322 196,99 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 30 novembre 2025.

Sur les autres frais

L'acte de vente stipule, s'agissant de la faculté de rachat et de l'indemnité d'occupation (p.13) : " Pendant toute la durée de la faculté de rachat, le [Etablissement 1] paiera directement, ou le cas échéant remboursera, à L'ACQUEREUR l'intégralité des coûts de toute nature, qu'ils soient liés à l'occupation ou la propriété du BIEN, en ce compris de manière non exclusive les travaux rendus obligatoires par la règlementation en vigueur, les frais d'entretien et de réparation, les charges de fourniture d'énergie et d'eau, les taxes d'habitation, les taxes foncière et d'enlèvement des ordures ménagères, les polices d'assurance, les éventuelles dépenses engagées (lettres recommandées constats d'huissiers) par L'ACQUEREUR pour percevoir les sommes dues par le VENDEUR, ainsi que le complément de droits de mutation et autres pénalités en cas de redressement fiscal relatif à la vente objet des présentes. Les parties entendent ainsi et conviennent expressément que l'indemnité d'occupation versée soit nette de tous frais et charges.

En revanche, la clause selon laquelle " le VENDEUR déclare et reconnaît expressément que tous les frais, charges, indemnités d'occupations, loyers, impôts resteront à sa charge exclusive jusqu'à ce que l'ACQUEREUR retrouve la pleine et entière jouissance des BIENS " ne peut être invoquée puisque la déchéance de la faculté de rachat, dont elle relève, n'a pas été mise en œuvre par la société FONCIERE EPILOGUE.

Cependant, l'occupant sans droit ni titre reste redevable des charges liées à l'occupation du logement.

Mme [O] [B] sera en conséquence condamnée à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 1001 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2021, de la somme de 889,26 euros au titre des frais d'assurance. Il n'est pas justifié de frais d'expertise. Le surplus des demandes sera en conséquence rejeté.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [O] [B], qui succombe à la cause, est condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, sans nécessité de viser les frais inclus aux dépens.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de la société FONCIERE EPILOGUE en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,