TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/09184

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Antoine TSEKENIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09184 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYO

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDEURS
Madame [B], [O], [I] [A] et
Monsieur [D], [V], [Z] [S], demeurant ensemble [Adresse 1] [Localité 2]
représentés par Me Antoine TSEKENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1198

DÉFENDERESSE
Madame [N], [T] [U] épouse [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09184 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYO

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont été locataires d’un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à Madame [N] [X] née [U], suivant contrat de location conclu le 17 octobre 2020. Pour la prise à bail du logement, Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont versé la somme de 2 574 euros à titre de dépôt de garantie.

Aucun état des lieux d’entrée n’a a été réalisé.

Le 1er octobre 2024, les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés du logement à la nouvelle locataire, hors la présence de la bailleresse.

Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

Faisant valoir des dégradations locatives de la part de ses anciens locataires, Madame [N] [X] née [U] a refusé de leur restituer le dépôt de garantie par courriel en date du 25 novembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2025 distribuée le 20 janvier 2025, le conseil de Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] a mis en demeure Madame [N] [X] née [U] de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2 574 euros et de payer la somme de 849,30 euros au titre de la majoration de 10% pour trois mois de retard, soit la somme totale de 3 423,30 euros, outre une somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tout sous déduction éventuelle des coûts des joints et de la porte de placard sur production des factures correspondantes.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont fait assigner Madame [N] [X] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 2 474 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- à titre subsidiaire, fixer le montant du dépôt à restituer et condamner Madame [N] [X] née [U] au paiement de ce montant,
- condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer les pénalités de 10% du loyer mensuel par mois de retard de restitution, soit 128,50 euros par mois, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite restitution,
- condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 2 142 euros correspondant à la diminution de loyer rétroactive proportionnée à la perte du placard,
- à titre subsidiaire, prononcer la nullité partielle du bail pour dol, et condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la même somme au titre des restitutions,
- condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 300 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils font valoir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, et en l’absence de toute preuve incontestable de dégradations imputables aux locataires, la bailleresse ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie. Ils ajoutent que la retenue illégale d’une part substantielle du dépôt de garantie justifie l’application de la majoration de 10% par mois sur le montant effectivement payé au titre du dépôt de garantie ainsi que la réparation d’un préjudice moral. Ils allèguent enfin une perte de jouissance d’un placard situé sur le palier qu’ils prétendent inclus dans le bail et dont ils se sont vus privés à compter du 17 mars 2022 à la suite de travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans les parties communes. Ils sollicitent dès lors l’indemnisation de leur trouble de jouissance à titre principal. A titre subsidiaire, ils sollicitent la nullité partielle du bail pour dol, estimant que la bailleresse les a trompés sur la propriété du placard litigieux au moment de la conclusion du bail.

Madame [N] [X] née [U] comparaît en personne et sollicite le bénéfice de ses écritures visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
- valider le principe des retenues opérées sur le dépôt de garantie,
- ordonner, si besoin est, la compensation entre le solde du dépôt de garantie et les sommes dues au titre des réparations locatives,
- condamner Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour procédure abusive,
- condamner Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] aux dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Elle affirme que l’appartement a été rendu très sale, que la VMC est cassée, que les joints de la douche sont dégradés, que le parquet est rayé et que des éléments de mobilier ont été fortement dégradés nécessitant leur remplacement (un matelas et des chaises tâchées et une porte de placard cassée), ce qui justifierait la conservation de l’intégralité du dépôt de garantie, à raison du coût du ménage, du ponçage du parquet, du remplacement du mobilier et de la porte de placard. Elle estime en outre que les locataires avaient proposé de prendre en charge la remise en peinture de l’appartement avant leur départ de sorte que ces frais sont à leur charge. Elle prétend enfin que le placard situé sur le palier ne constitue pas une partie privative mais relève des parties communes de l’immeuble, ce que n’ignoraient pas les locataires, de sorte qu’il n’était pas inclus dans le bail et que son utilisation tolérée ne confère aucun droit aux locataires.

Il sera renvoyé aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience du 26 mars 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande en paiement de la majoration légale

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de rappeler que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives. Cette obligation ne s’étant pas à la remise à neuf des plafonds, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il est constant que Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] se sont acquittés à la conclusion du bail du paiement d’un dépôt de garantie de 2 574 euros et que le bail s’est appliqué du 17 octobre 2020 au 1er octobre 2024, date à laquelle les locataires ont restitué les clés, soit pendant une durée de quatre ans.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été dressé, le bail ayant par ailleurs été perdu et par conséquent, non versé aux débats. Madame [N] [X] née [U] ne se prévaut d’aucun constat de commissaire de justice ni d’aucun document contradictoire constatant des dégradations lors de la restitution des clés.

Il sera observé que la bailleresse n’était pas présente lors de la restitution des lieux, les clés ayant été restituées à la nouvelle locataire, ce qui n’est pas contesté. Dès lors, l’état des lieux d’entrée de cette dernière, qui n’a pas été réalisé contradictoirement avec les anciens locataires ni même en présence de la bailleresse elle-même, ne saurait constituer une preuve suffisante des dégradations alléguées par Madame [N] [X] née [U] et uniquement constatées par la nouvelle locataire unilatéralement. La circonstance que l’état des lieux de sortie n’ait pas pu être réalisé en raison d’incompatibilités d’emploi du temps est inopérante dès lors qu’il était loisible à l’une ou l’autre des parties de requérir le concours d’un commissaire de justice pour faire constater, de manière objective, l’état du logement à la sortie des lieux, en l’absence de tiers de confiance pouvant être mandaté par la bailleresse pour y procéder.

En conséquence, il convient de considérer qu’en l'absence d'état des lieux de sortie amiable contradictoire ou par un huissier de justice, les lieux ont été restitués dans l'état dans lequel ils ont été remis, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil précité.

Il est constant que Madame [N] [X] née [U] a cependant retenu la totalité du dépôt de garantie arguant des dégradations suivantes :
- 1 430 euros au titre des frais de peinture,
- 220 euros au titre du coût de réparation de la VMC et des joints,
- 120 euros au titre des frais de ménage,
Décision du 18 juin 2026
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- 300 euros au titre du ponçage du parquet,
- 84 euros au titre du coût de la porte + 100 euros au titre du coût de l’installation,
- 85 euros au titre du coût du remplacement des chaises,
- 279 euros au titre du coût du remplacement du matelas,
- 64 euros au titre du coût des « objets manquants ».

Soit un total de 2 682 euros qu’elle entend mettre à la charge des locataires et qui justifierait la retenue de la totalité du dépôt de garantie versé.

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] contestent la totalité des sommes réclamées.

En l’espèce, il ressort expressément du courrier électronique adressé le 22 novembre 2024 produit aux débats que Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont donné leur accord pour la prise en charge des frais de peinture, de ménage et des joints de la douche, et qu’ils contestent en revanche les frais relatifs à la VMC et au remplacement des chaises. Les demandeurs précisent en effet : « Nous nous excusons de n’avoir pas pu faire passer quelqu’un pour le ménage mais cela n’est pas de notre fait. En revanche nous sommes d’accord pour payer les frais de ménage que tu as engagé. Il est tout simplement inadmissible qu’un locataire rende un appartement non nettoyé à fond ». Il ressort en outre des échanges de SMS entre les parties que le devis concernant la peinture a été convenu entre les parties et a fait l’objet d’un accord entre elles.

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] sont dès lors mal fondés à remettre en cause les frais qu’ils ont expressément accepté de prendre à leur charge et reconnu devoir.

Madame [N] [X] née [U] justifie des montants retenus à ces titre en produisant :
- Une facture n°2024/0011 du 30 septembre 2024 de l’entreprise « LE 19 » d’un montant de 1 430 euros correspondant aux travaux de peinture,
- Une facture n°2024/326 du 14 novembre 2024 d’un montant de 120 euros correspondant aux frais de ménage.

La retenue opérée sur le dépôt de garantie au titre de ces factures pour un montant total de 1 550 euros est par conséquent justifiée.

En revanche, la défenderesse ne justifie pas du montant des frais de remplacement des joints, la facture n°2024/0091 du 21 octobre 20241 produite à ce titre intégrant le coût de réparation de la VMC et n’étant pas ventilé.

Or, s’agissant de la VMC, Madame [N] [X] née [U] ne démontre pas que celle-ci étant défectueuse ou hors service lors du départ des lieux des locataires, les seules déclarations de la locataire n’étant pas suffisante en l’absence d’état des lieux de sortie ou de tout autre élément objectif à démontrer que le dysfonctionnement allégué serait imputable aux locataires sortants.

Il n’y a dès lors pas lieu à retenue sur le dépôt de garantie à ce titre et Madame [N] [X] née [U] sera dès lors tenue à restituer la somme de 220 euros au titre de la VMC et des joints.

S’agissant du ponçage du parquet, Madame [N] [X] née [U] allègue des rayures profondes et des salissures importantes qu’elle estime établies par la production de photographies et de vidéos, qui dépassent l’usure normale. Or force est de relever que les photographies produites ne sont ni datées ni circonstanciées de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elles aient bien été prises dans l’appartement donné à bail à Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ni même à la date de leur départ des lieux. Il n’est dès lors pas démontré, en l’absence de tout état des lieux de sortie ou de tout autre élément objectif, que les dégradations du parquet alléguées, à les supposer établies, sont imputables aux demandeurs.

Il n’y a dès lors pas lieu à retenir la somme de 300 euros au titre des frais de ponçage du parquet, qui devra être restituée par Madame [N] [X] née [U].

De la même manière, s’agissant de la porte de placard, des chaises et des « objets manquants », en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie des lieux, ou de tout autre élément objectif, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables aux locataires.

Il n’y a dès lors pas lieu à retenir la somme de 184 euros au titre de la porte du placard, la somme de 85 euros au titre du coût du remplacement des chaises, la somme de 279 euros au titre du coût du remplacement du matelas et la somme de 64 euros au titre du coût des « objets manquants ».

Madame [N] [X] née [U] sera donc tenue à restituer ces sommes.

Au total, Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] sont redevables de la somme de 1 500 euros au titre des réparations locatives.

En conséquence, après compensation, Madame [N] [X] née [U] sera donc condamnée à restituer à Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] la somme de 1 074 euros (2 574 – 1 500) au titre de la restitution du dépôt de garantie versé à la conclusion du bail.

Madame [N] [X] née [U] aurait dû restituer le dépôt de garantie au plus tard le 1er décembre 2024 et Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] sollicitent l’application de la majoration de 10% prévu par le texte précité, soit la somme mensuelle de 128,50 euros (1285 euros de loyer non contesté x 10%), à compter de cette date.

Les demandeurs n’ayant pas sollicité la liquidation de cette indemnité, elle continuera à courir jusqu’à parfaite restitution du dépôt de garantie et sera liquidée au stade de l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] sollicitent à titre principal, sur le fondement des articles 1719 et 1726 du code civil, l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’ils estiment avoir subi du fait de la privation de jouissance du placard situé sur le palier à compter du 17 mars 2022. Ils estiment que ce placard était inclus dans le bail et qu’ils ont subi un préjudice en raison de la perte de jouissance du local. Ils demandent en conséquence une diminution rétroactive du loyer à hauteur de 71,40 euros pour la période du 17 mars 2022 au 1er octobre 2024, date de leur départ des lieux.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la nullité partielle du bail pour dol, estimant que la bailleresse leur a faussement indiqué être propriétaire du local litigieux et l’a inclus dans le bail, les trompant sur la surface louable du bien.

Madame [N] [X] née [U] rétorque que le placard en cause constitue une partie commune dont l’occupation a fait l’objet d’une tolérance, laquelle ne crée aucun droit au bénéfice du locataire et que, par conséquent, il n’était pas mentionné au bail.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, le bail liant les parties n’est pas produit ni aucun autre document contractuel de sorte que Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ne démontrent pas que le local litigieux, situé sur le palier, est entré dans le champ contractuel.

Il ressort en tout état de cause des échanges de courriels entre les parties que les locataires étaient informés par le syndic de ce que le local litigieux constituerait une partie commune de l’immeuble, dont la jouissance tolérée ne saurait faire naître un quelconque droit au profit du locataire.

Aucun préjudice de jouissance n’est donc caractérisé.

Il sera rappelé enfin qu’en vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] se contentent d’alléguer que Madame [N] [X] née [U] leur a indiqué lors de la conclusion du contrat être propriétaire et qu’ils pourraient jouir du placard, lequel a été inclus dans les lieux loués.

Force est encore de constater qu’en l’absence de production du contrat, il n’est pas établi que le local litigieux ait été intégré au champ contractuel ni que le prix du loyer réclamé incluait la jouissance dudit local. Ils ne rapportent dès lors pas la preuve d’une quelconque manœuvre dolosive de Madame [N] [X] née [U] au moment de la conclusion du contrat.

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] qui échouent dans l’administration de la preuve qui leur incombe, seront par conséquent déboutés de leur demande principal au titre du préjudice de jouissance et de leur demande subsidiaire de nullité partielle du contrat de location conclu le 17 octobre 2020 ainsi que de leur demande subséquente au titre des restitutions.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] arguent avoir subi un préjudice moral du fait des manquements répétés de Madame [N] [X] née [U] à la « règlementation sur les rapports entre bailleurs et locataires » et en raison de sa mauvaise foi.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1353 du même code, il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve cumulative d’une faute de la défenderesse, du préjudice qu’ils allèguent avoir subi et un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice allégués.

Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ne produisent aucun élément de nature à établir le préjudice moral qu’ils invoquent.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Madame [N] [X] née [U] sollicite la somme de 1 500 euros « au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour procédure abusive ».

Il sera observé que l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne se confond pas avec une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, laquelle est nécessairement fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile qui énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, Madame [N] [X] née [U] ne rapporte pas la preuve d’une faute dans l’exercice de l’action en justice intentée par les demandeurs qui étaient bien fondés à solliciter la restitution partielle de leur dépôt de garantie.

En conséquence, Madame [N] [X] née [U] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Décision du 18 juin 2026
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Sur les demandes accessoires

Madame [N] [X] née [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances et de l’issue du litige, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile. Compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS,